【正文】 戶資源相對比較豐富。 * 春天花園后期小戶型尚在籌備中，客 戶問詢踴躍。這些客戶的積累為本項目小戶型的“引爆式”銷售創(chuàng)造了良好的條件。 從本公司代理樓盤的銷售情況來看，長寧區(qū)對小戶型的需求十分旺盛。 從未來小戶型供應(yīng)情況看，純小戶型住宅蓄勢待發(fā)，如新時空國際公寓、延安西路項目、雙流路項目、仙霞路項目等。從目前已推出的小戶型樓盤來看，大多位社區(qū)型小戶型（即在區(qū)內(nèi)有 1 幢小戶型單元），如 UP TOWN、虹橋河濱花園、虹橋萬博花園等 。隨著酒店式小戶型在小戶型市場的進(jìn)一步發(fā)展，小戶型物業(yè)的分布將向商業(yè)區(qū)及辦公區(qū)集中。 短期而言，小戶型物業(yè)市場的發(fā)展空間相當(dāng)廣闊。 *注： 2021 年上半年預(yù)售量為估計數(shù) 自 2021 年開始，小戶型市場進(jìn)入穩(wěn)步增長期，如此驚人的增幅可能難以再現(xiàn)。到 2021 年末為止，小戶型物業(yè)市場發(fā)展的時間并不長，但是發(fā)展速度卻相當(dāng)驚人。 提價 商鋪的 1— 3 層，自上而下銷售，這樣即能使得銷售價格低開高走，同時也為一些特殊的行業(yè)（如美容美發(fā)、攝影等）在底層商鋪提供預(yù)留鋪位作為顧客引導(dǎo)區(qū)。 街鋪將在上海和溫州等地同時推出。 1秀稿視覺表現(xiàn)（二） 四、推廣策略 商鋪：示范店帶動 以出售為主，先期建設(shè)部分示范店，使客戶有直觀認(rèn)識。 ■ 緊臨地鐵站：地鐵二號線西向延伸工程已經(jīng)啟動，未來將成為橫貫全上海的捷運動線（浦 東機(jī)場 — 虹橋機(jī)場），正位于地鐵口之上的本案，必將吸納人流，掌控財氣。經(jīng)過 20 多年的開發(fā)建設(shè)，目前萬商云集，精英薈萃。 秀稿視覺表現(xiàn)（一） 1秀稿文案表現(xiàn)（二） catch: 五年后，天山路將一鋪難求 Copy: 商界快訊：長寧區(qū)商業(yè)重心正在西移 天山路 120 萬 M2 高級聚居區(qū)快速成型中 幾十萬精英陸續(xù)入住，地鐵人潮激情醞釀 天山路商業(yè)繁華版圖端倪初露 五年后，這里的商鋪必將千金難求 所以，現(xiàn)在就要搶占鼎天世界 ■ 緊臨地鐵站：地鐵二號線西向延伸工程已經(jīng)啟動，未來將成為橫貫全上海的捷運動線（浦東機(jī)場 — 虹橋機(jī)場），正位于地鐵口之上的本案，必將吸納人流，掌控財氣。經(jīng)過 20 多年的開發(fā)建設(shè)，目前萬商云集，精英薈萃。 這一超大規(guī)模的商業(yè)廣場， 在天山路上，首開情景式休閑購物之先河， 購、游、吃、玩、賞，一站式搞定， 未來人潮、錢潮，超乎想象。 …… …… VI 表現(xiàn)（ LOGO） VI 表現(xiàn)（對旗） VI 表現(xiàn)（刀旗） VI 表現(xiàn)（包袋） VI 表現(xiàn)（名片） 秀稿文案表現(xiàn)（一） catch: 傳說中，在“天街”能獲暴利！ Copy: 對于正在脫胎換骨中的天山路商業(yè)圈 來說， 鼎天世界 我想那 /縹緲的 /空中， 定然有 /美麗的 /街市。 天上的街市 遠(yuǎn)遠(yuǎn)的 /街燈 /明了， 好像 /閃著 /無數(shù)的 /明星。用作案名，高貴典雅，既體現(xiàn)了商鋪街而列的產(chǎn)品特點，又暗含“天山路街道”的區(qū)域?qū)傩?。天? 建議以“鼎天世界”作為商鋪和公寓案名的重要組成部分，這樣就使分功能區(qū)案名“天街”與“天巢”具有一定的連貫性，既體現(xiàn)和宏揚了發(fā)展商品牌，又強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)品特性。另外，“購物天堂”恰如其分地解釋了本案的案名“天街”。本案地理位置絕佳，臨街面較長，形成了有利于流動的休閑長廊，這正是天山商圈目前所欠缺的。它的核心思想是企業(yè)以服務(wù)為平臺，以商品為道具，使消費者以個性化的方式參與，并產(chǎn)生難忘的記憶，使價值附于其中。而本案，將有機(jī)會成為天山路上第一座情景式休閑購物廣場，也將因此必將成為天山新商圈的商業(yè)領(lǐng)航者。 情景 +體驗 =外形 +內(nèi)涵。 情景式購物中心，是目前流行于發(fā)達(dá)國家的全新商業(yè)模式。市場，正呼喚著全新商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)。 三、企劃思路： 推 廣概念： 天山路商圈第一座情景式休閑購物廣場 天山路商業(yè)街，在長寧區(qū)具有一定名氣，但目前整體品位欠佳。 為使銷售價值最大化，商鋪的 5 層可根據(jù)市場情況改成小面積辦公。 因此，持續(xù) 經(jīng)營將提升租金并帶動售價提高。 建成后經(jīng)過一段時間經(jīng)營，租金達(dá)到過渡租金水平時，均價應(yīng)為 25500 元 /平方米。 因此，產(chǎn)權(quán)所有者通過出租產(chǎn)生的實質(zhì)收益應(yīng)為租金的 85%。 在個人招租過程中，會給客戶適當(dāng)?shù)拿庾馄冢ㄒ话銥橐粋€月），并產(chǎn)生中介費（一般為一個月租金）。 根據(jù)市場行情，商鋪出租空置率依區(qū)域和經(jīng)營范圍不同 而表現(xiàn)各異，并出現(xiàn)全出售型商鋪招商不足的現(xiàn)象。 當(dāng)租金降低或空租以及預(yù)期回報率提高時，售價應(yīng)相應(yīng)降低。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 作為商場，簡單的裝修即可交房入住，配備水、電、中央空調(diào)，墻面粉刷、臨街處設(shè)置玻璃門等。 廣告牌 屋頂、外墻面、公共指示牌等都是廣告位，是經(jīng)營品種展示的對外窗口。 4 層（租售結(jié)合）規(guī)劃為餐飲、娛樂層，將商場分割成小面積的店鋪（面積 20平方米左右 ），中間用隔墻分割，以便客戶可自由組合或與大食代、必勝客等一些知名品牌的快餐店聯(lián)手以便消化客戶資源。商品柜臺可出售，促銷廣場用于日常經(jīng)營。在地面、地鐵與地下商場的銜接處應(yīng)設(shè)立廣告牌，起引導(dǎo)作用。 自購自用 本案的商鋪將會吸引一部分自購自用的客戶，這些客戶不僅大多看好本區(qū)域的消費潛力，而且作為固定資產(chǎn)具有相當(dāng)?shù)膬r值保護(hù)能力。商鋪投資者中以江浙為主的外地投資客占很大比例。 本案地 下商場可借鑒亞太盛匯的定位。由于該案得房率只有 40%，導(dǎo)致投資回報率較低，只能靠承諾回報吸引部分投資客。 亞太盛匯 階段 售價（元 /平方米） 租 金（元 /天 /平方米，建筑面積） 回報承諾 一期 16000 3— 10 二期至 03 年 6 月底前免費 帶租約或四年總價 36%回報 二期 未定 分析 亞太盛匯”位于地鐵二號線楊高南路站站廳，分南北廣場兩部分，北廣場先行出售。由于整個商場在地鐵出口處，因此商場每天的人流量很大。 本案沿街 15 樓與之相象，但面臨同樣問題：樓層越高，商業(yè)價值越低， 3 樓以上較難招商。 徐家匯名品街雖然享受了徐家匯商圈帶來的客源，但由于商業(yè)街位于主交通干道旁，所以只享受了單邊人流。底層主要以經(jīng)營品牌服飾為住，單元面積在 65 平方米左右；二層、三層以餐飲為主，面積在 400 平方米左右。 在售商鋪調(diào)查 天山路商圈在售商鋪 序號 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)售價 建筑面積 使 用面積 備注 1 天山安西小亭服裝市場 玉屏南路 486 號 24 室 15000 元 /平方米 17 M 2 17 M 2 面積 平方米，倉庫 平方米 2 虹橋電子時代廣場 天山支路 168 號 28000 元 /平方米 M 2 10 M 2 一樓 3 虹橋電子時代廣場 天山支路 168 號 10000 元 /平方米 任選 任選 二樓 4 虹橋電子時代廣場 天山支路 168 號 6000 元 /平方米 任選 任選 三樓 分析 均屬專業(yè)商場中的小單元鋪面，虹橋電子時代廣場一樓銷 售較好，其它樓層成交較少。天 5 商鋪紫云路 *遵義路 157 M 2 157 M 2 3 元 /平方米 在租商鋪調(diào)查 天山路商圈在租商鋪一覽表 序號 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 建筑面積 使用 面積 物業(yè)租價 （建筑面積） 1 天山安西小亭 玉屏南路 458 號 20 M 2 12 M 2 2 元 /平方米 /天 2 上海服裝公司 水城路 808 號 M 2 11 M 2 元 /平方米 /天 3 商鋪 延安西路 *天山路 18 M 2 18 M 2 元 /平方米 待天山商業(yè)街整體改造完畢后，將吸引更多知名品牌進(jìn)入，成為長寧區(qū)新的商業(yè)中心。天山商業(yè)中心營銷企劃報告 目 錄 第一部分：商業(yè)用房………………… 一、商鋪市場調(diào)研結(jié)論…………… 二、定位與建議…………………… 三、企劃思路……………………… 四、推廣策略……………………… 第二部分：酒店公寓………………… 一、小戶型市場格局……………………… 二、市場分析……………………… 三、房型修改建議……………………… 四、市場定位……………………… 五、企劃思路……………………… 六、推廣策略…………………… 第三部分：整體推案進(jìn)程與服務(wù)方式…… 第一部分 商業(yè)用房 天山路商圈第一座情景式休閑購物廣場 一、商鋪市場調(diào)研結(jié)論 天山路商圈現(xiàn)狀分析 據(jù)調(diào)查，天山路商業(yè)街正在調(diào)整之中。目前，沿街商鋪主要集中在天山電影院、天山商廈等幾個標(biāo)志性建筑物周邊，其余商鋪大多都已拆除，現(xiàn)