【正文】 體面的職業(yè)收入，并處于事業(yè)的上升期。 以職業(yè)劃分 A、 企業(yè)主 B、 政府高級公務(wù)員及事業(yè)單位高級人員 C、 自由職業(yè)者：醫(yī)生、廣告人、傳媒人等 D、 個體戶 E、 度假養(yǎng)老者 F、 其它 以區(qū)域劃分 A、高教區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū) 占 40％ B、主城區(qū) 占 50%、 C、其它 占 10% 以年齡界定客戶群 A、 30－ 40歲 45％ B、 40－ 50歲 45％ C、 50以上 10％ 以文化層次界定客戶群體 A、中高等文化層次 40％ B、中等文化層次 45% C、中低等文化 層次 15％ 第二節(jié)、目標(biāo)客戶特點及需求 高產(chǎn)享受型目標(biāo)客戶群購買別墅主要是作為第二住宅之用，用于度假、休養(yǎng)及固化財富，同時也是身份及地位的象征。 第二部分：產(chǎn)品部份 第一章 項目客層定位及需求分析 第一節(jié) 目標(biāo)客戶的定位 基于市場的分析，結(jié)合項目的地塊條件，本項目目標(biāo)客戶定位以錯位原則為主，以補位原則為輔來指導(dǎo)項目的客戶定位，細分如 下： 以購買力劃分： A、高產(chǎn)享受型客戶群 想買歐洲城的獨立別墅，但經(jīng)濟上實力未夠或其它因素?zé)o法實現(xiàn)者。一黃金周，截留部份潛在客戶，為年前開盤打下基礎(chǔ)。 第六章 市場切入時機建議 一、入市原則 中文方案文檔站 10 充分準(zhǔn)備原則； 完善推廣體系成型； 符合銷售季節(jié)，或有反季節(jié)銷售的推廣體系作為支撐； 服從公司經(jīng)營戰(zhàn)略、大政方針及資金實際運用能力 二、入市條件 前期工作準(zhǔn)備到位 A、項目總體定位完成 B、項目總體規(guī)劃報批完成 C、項目景觀規(guī)劃報批完成 D、項目工地拆遷及包裝完成 E、項目 VI 系統(tǒng)及切入市場活動宣傳物料完成 F、營銷策略確定及體系建立 三、切入時機建議 目前的項目地塊要完成拆遷、總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑方案、園林設(shè)計方案及相關(guān)的施工圖 紙及開發(fā)報審批工作，而完成上述工作起碼要 3—5個月的時間。 ST 戰(zhàn)略：錯位發(fā)展、補位發(fā)展彌補先天不足 通過一種獨有的生活方式的引導(dǎo)和園林主題景觀刺激市場，帶來耳目一新的感官沖擊，樹立高附加值的產(chǎn)品形象，直接形成中高端購買者注意和向往，形成話題現(xiàn)象。 SO 戰(zhàn)略：整合資源新鮮強力拋出沖擊市場 通過對瑤湖水面的利用開發(fā)和住宅產(chǎn)品的結(jié)合，緊跟瑤湖風(fēng)景區(qū)與高校區(qū)的區(qū)域政策及規(guī)劃方向，以生活化、個性化的品牌形象搶在第一時間沖擊市場，形成瑤湖項目帶動京東區(qū)域的 “虹吸 ”效應(yīng)。 B、客戶群體：銀行按揭利息及首期比例調(diào)高，會使部份客戶持幣觀望。 E、市場機會：市場上沒有 6000——8000元的獨立別墅供給，這是一個無競爭的市場。 B、土地政策：嚴(yán)格控制別墅用地導(dǎo)致供應(yīng)量減少。 E、開發(fā)商品牌：與其它在此開發(fā)的品牌大鱷相比，知名度不高。 C、周邊環(huán)境：地塊對面 環(huán)境較差。 弱勢（ Weaknesses） A、 交通環(huán)境：公交及道路網(wǎng)絡(luò)不夠好。 B、天然環(huán)境：瑤湖的風(fēng)景區(qū)天然水面及 。市區(qū)由于空氣質(zhì)素及環(huán)境的影響，人們會更傾向選擇郊區(qū)山、水個性化別墅，作享受、休閑、養(yǎng)生、度假第二居所之用，同時也是財富的固化和一種精神享受。 三、從整個市場布局看，鑒于象湖、青山湖、鳳凰洲的規(guī)劃控制和現(xiàn)有別墅項目大多已近入尾期，別墅區(qū)域轉(zhuǎn)換成為必然，艾溪湖、瑤湖板塊將擔(dān)當(dāng)與郊縣、區(qū)競爭（新建縣、南昌縣、灣里區(qū)）的主角。 二、 別墅開發(fā)的水平走高 房地產(chǎn)作為南昌的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，政府從持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，引進外地品牌開發(fā)商開發(fā)高檔公寓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓及別墅已 成為必然。歐洲城 ，又跑得太遠了，突破了 1000萬元大關(guān)。究其原因是政策的限制，城區(qū)別墅供應(yīng)減小，郊區(qū)別墅中低品質(zhì)產(chǎn)品策略和低價格策略搶占市場，南昌縣、新建縣、灣里區(qū)的別墅十幾個項目莫不是這樣進攻的。而以白金瀚水景花園、綠地山莊作為第四代別墅產(chǎn)品的隆重登場，則預(yù)示著精品別墅時期的到來。翡翠山莊作為郊區(qū)別墅群，在品質(zhì)上比第一代別墅有了長進，不過到現(xiàn)在，周邊依然有些荒涼，出入不便。 第四章 未來別墅市場研判 第一節(jié) 、當(dāng)前別墅市場態(tài)勢 ——這是一個低水平競爭的市場 一、 別墅在南昌的發(fā)展軌跡 在南昌，別墅其實是較早啟動的項目，至今，其開發(fā)投資已經(jīng)歷了 四個階段。 二、 在需求穩(wěn)定增長的前提下，青山湖、 紅谷灘、象湖的供應(yīng)遞減的情況下，區(qū)域之間的可轉(zhuǎn)換成為可能，瑤湖板塊有望成為城區(qū)購房者的下一站。 第四節(jié)、本項目市場需求有效性結(jié)論 一、國民經(jīng)濟的總體增長必然促進人們財富的增長，財富的增長必然產(chǎn)生購房改變居住條件及提高生活品質(zhì)的愿望。 當(dāng)然，房地產(chǎn)作為終端產(chǎn)品，不管是哪一板塊都必須走競合的路線。從開發(fā)周期來看，紅谷灘、象湖、青山湖、艾溪湖板塊已經(jīng)開發(fā)多年，未來的供應(yīng)量應(yīng)是呈遞減趨勢，放量有限。 結(jié)論：從這四大版塊的區(qū)域分布來看其現(xiàn)狀，紅谷灘板塊得政策之風(fēng)，使其得以迅速崛起，而其它板塊則有天時、地利之便，銷售業(yè)績不俗。 青山湖板塊：目前推出的樓盤主要有天水怡景、秀泊經(jīng)典 、香溢花城、白金瀚別墅、青山湖花園等。 紅谷灘板塊：目前推出的樓盤主要有鹿璟名居、江信國際花園、銘雅 如今，隨著南昌房產(chǎn)市場的愈演愈烈，相互之間的市場競爭也呈現(xiàn)出白熱化的趨勢。 第三節(jié)、 板塊競爭態(tài)勢 ——瑤湖，地產(chǎn)下一站 縱觀整個南昌市的房地產(chǎn)板塊，我們就會發(fā)現(xiàn)，樓盤分布已呈現(xiàn)出越來越明顯的區(qū)域特點。 由于南昌市商品房市場的需求旺盛，顯示 了它的較強發(fā)展后勁。南昌市完成存量房交易 21753件，占全省存量房交易的 %，比去年增長 %，交易面積 ，占全省存量房交易的 %，同比增長 %，交易金額 ，同比增長 %。 商品房需 求旺盛， 2021年南昌市商品房交易面積達 ，占全省商品房交易面積的 %，較上年增長 %，交易金額達 億元，同比增長 21%。 第二節(jié)、南昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀 ——需求、供給穩(wěn)步增長 自 2021年以來，南昌市根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，堅持 “壟斷一級市場，調(diào)控二級市場，激活三級市場，全面繁榮房地產(chǎn)市場 ”的指導(dǎo)思想，使全市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢。 但從長遠來看，為了更好的做好城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和功能布局，省幾套班子往東從政策上支持、帶動?xùn)|部的發(fā)展已是大勢所趨。首先，由于贛江的穿市而過，老城區(qū)的擴張無疑首當(dāng)其沖，向正北，是贛江兩大分支，是一條絕路，而昌北 紅谷灘其區(qū)位優(yōu)勢（指大交通）明顯，上北京，下廣東、東到上海、福建和浙江都很方便。為把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在籌劃環(huán)南昌的 中文方案文檔站 7 高速公路，使大昌北形成一個 150平方公里的新城區(qū)。 總體說來，從區(qū)域分布來看，南昌市發(fā)展呈南 西北走向的弧形發(fā)展趨勢，贛江北岸的昌北成為南昌擴張的方向?！兑?guī)劃》提出，到 2020年，南昌城市實際居住人口將達到 350萬，城市建設(shè)用地從 2021年的 165平方公里擴大到 350 平方公里；集中形成 “一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點多組團推進 ”（含一個 中心城，五個外圍城市組團）的格局部署。但從南昌市本身作為省會城市的特點來看，其所具有的開放格局讓它對消費 市場的接受還是持很大的包容性的。城市化的擴張需要房地產(chǎn)作為支撐，對于地產(chǎn)業(yè)來說，則無異于歷史性的發(fā)展機遇。 那么南昌的核心競爭力是什么？即工業(yè)化。其次，經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定增長也使南昌這座城市的面貌近些年來發(fā)生著日新月異的變化。此外還有像五湖大酒店等四星級酒店。 在商業(yè)布局上，南昌市知名的現(xiàn)有沃爾瑪廣場、萬達購物廣場以及本地的麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數(shù)幾家，其中沃爾瑪和萬達進駐的時間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。特別是今年一舉取得了四個百億，無疑更是振奮人心。 市民消費環(huán)境及能力 消費環(huán)節(jié)與經(jīng)濟收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導(dǎo)等一系列因素是密不可分的。而今年 5月份科技部又批準(zhǔn)在南昌市建立國家半導(dǎo)體照明工程產(chǎn)業(yè)化基地，使南昌市繼國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金廬軟件園之后再添 “國字號 ”產(chǎn)業(yè)基地。省級開發(fā)區(qū)有 4 個，市級開發(fā)區(qū)有 5 個。 此外，園區(qū)的建設(shè)也日益蓬勃。 南昌市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了機械、紡織、輕工、電子、化工、建材、冶金、電力、航空、醫(yī)藥、食品等 35 個行業(yè)、 141 個門類、 30000 多個企業(yè)、 50 萬產(chǎn)業(yè)大軍的工業(yè)體系。 2021年南昌市國民經(jīng)濟增長速度高達 15%以上，全市財政總收入 102億元，首次超過 100億元，同比增長２３．３％；地區(qū)生產(chǎn)總值７７０億元，凈增１２９億元，增長 16． 5％；地方財政一般預(yù)算收入４２．２億元，增長３４．３％；全社會固定資產(chǎn)投資３５０億元，凈增１１５億元，增長４８．９％；社會消費品零售總額２３５億元，增長１６．８％；實際利用外資７．１６億美元，增長２２．７％；實際利用內(nèi)資１８５．４４億元，增長３７．５％；城市居民年人均可支配收入８７４４元，增長１２．２％；農(nóng)民 中文方案文檔站 6 年人均純收入３４１４元，增長２１．６％；城鎮(zhèn)居民登記失業(yè)率３．３９％，人口出生率１３．４３ ‰。 南昌經(jīng)濟已實現(xiàn)四個百億突破。 三、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 經(jīng)濟發(fā)展總體形勢 自 2021年以來，江西新領(lǐng)導(dǎo)層確立 “工業(yè)化、大開放 ”的主戰(zhàn)略，以 “三個基地和一個后花園 ”為具體路徑，以 “實現(xiàn)在中部地區(qū)崛起 ”為目標(biāo)，氣勢不凡地創(chuàng)造了被譽為 “江西現(xiàn)象 ”的業(yè)績。一直以來，就有親水南昌的美譽。另外，還有西山萬壽宮、八大山人紀(jì)念館、百花洲、佑民寺等十余處名勝古跡，是中外游客旅游觀光的絕佳選處。 二、人文景觀 南昌是一個有著深厚文化底蘊的城市， “飛閣流丹，下臨無地 ”，雄踞贛江之側(cè)，被譽為三大名樓之一的滕王閣沉韻厚重，流芳百世，為后人所無限瞻仰。公路交通里程達 公里，汽車站 27 個，貨運配載市場 3 個，立式碼頭 25 個，泊位 67 個，港口年吞吐能力 在 800萬噸。 南昌作為京九線中段最大的中心城市和綜合型交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢非常突出。 第二節(jié)、城市經(jīng)濟環(huán)境 ——中部的第二世界 一、城市概況 南昌市是江西省省會， 是內(nèi)陸省會開放城市，國土面積為 7402 平方公里，其中市區(qū)面積 617 平方公里，共轄東湖區(qū)（市人民政府駐區(qū)）、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。目前，中國銀行也打算在近期嚴(yán)控豪華別墅住房貸款，停止別墅個人住房貸款，這在個人購房貸款領(lǐng)域尚屬首次，這對高檔別墅開發(fā)商資金壓力增大，對購買者來說可能會持幣觀望或推遲消費 ——抑制需求 。據(jù)此各大銀行相繼調(diào)升個人住房按揭利率及首付比例。 二、信貸政策 與房產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的宏觀大勢，其一是土地政策，其二就是金融政策，對于房地產(chǎn)貸款方面，國家也先 中文方案文檔站 5 后實施了一系列的信貸調(diào)控政策。及時有效地對房產(chǎn)市場的過度紊亂給予了遏制。 三、周邊環(huán)境及配套不好 地塊對面的農(nóng)民屋 項目北面結(jié)合部處高校園區(qū)發(fā)展用地未開發(fā) 高校區(qū)相關(guān)的配套還是紙上談兵 瑤湖景觀工程還沒實施 第二章 本項目產(chǎn)品市場環(huán)境初析 第一節(jié)、宏觀政策環(huán)境分析 ——嚴(yán)字當(dāng)頭，供需兩控 一、土地政策 2021年作為房產(chǎn)行業(yè)的政策年，其影響的沖及力不可謂不深遠，隨著房地產(chǎn)市場在各大小城市的愈炒愈烈，國家宏觀政策的力度也適