【正文】 時(shí)加大。風(fēng)往北吹已成定局，但紫氣東來尚假時(shí)日。作為地產(chǎn)開發(fā)來講，這里則擁有全市第一流的天然教育配套，以及匯聚人流的巨大聚集效應(yīng)。瑤湖 “沿湖八 景 ”即明代建筑蜚英塔、劉城廟、大慶古寺、長(zhǎng)江古渡、二圣明燈等，神奇的民間傳說，豐富的文化名勝，形成了瑤湖獨(dú)特的景觀線。春夏之際，湖面開闊，煙波浩渺；秋色之時(shí)，更有數(shù)以萬計(jì)的珍奇候鳥紛至棲息，美不勝收。 五、項(xiàng)目核心資源 本案地處瑤湖風(fēng)景區(qū)，可借瑤湖水面打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。 四、項(xiàng)目周邊配套 昌東高校園區(qū)中，江西師范大學(xué)與本案一壁之隔，從投資情況來看，通過各種投資渠道，江西師范大學(xué)的 中文方案文檔站 4 校區(qū)建設(shè)的投資總量已超過了十個(gè)億。此外，建設(shè)中的京福高速也橫穿瑤湖而過。 三、交通條件 本案處于瑤湖大橋之側(cè)，紫陽大道已建成 通車，地段在交通上的便利性日益明顯。 二、 區(qū)位 項(xiàng)目位于南昌市東部瑤湖風(fēng)景區(qū)和高校區(qū)結(jié)合部，獨(dú)享兩種資源：高校區(qū)的人文教育資源與瑤湖天然湖泊資源，前者是教育產(chǎn)業(yè)的功能布局，而后者是瑤湖環(huán)湖產(chǎn)業(yè)，而腹地則是南昌高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，是未來南昌產(chǎn)、學(xué)、研、居住、休閑、度假等陽光產(chǎn)業(yè)開發(fā)的功能區(qū)，隨著各項(xiàng)配套工程的實(shí)施，離八一廣場(chǎng)僅10公里的瑤湖板塊可謂紫氣東來，正慢慢吹進(jìn)大南昌。東西跨度平均 米 ,包括退讓瑤湖 75—100米范圍，南北長(zhǎng)約 ,呈東西窄，南北長(zhǎng)的條狀格局。 第一部分 :市場(chǎng)部分 第一章 本項(xiàng)目地塊條件分析 第一節(jié) 這是一個(gè)好的項(xiàng)目 一、項(xiàng)目地塊 本項(xiàng)目占地面積 347333平米（ 521畝），扣除沿湖景觀用地后，建筑用地面積 219144平米（ 329畝）。 ——多元化的文化嫁接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體增值 （三） 、對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)樹立戰(zhàn)略發(fā)展的意識(shí)：在區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊的基礎(chǔ)上運(yùn)用城市運(yùn)營(yíng)手法進(jìn)行高度造勢(shì)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行資源整合、產(chǎn)業(yè)嫁接的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)盈利的多樣性及企業(yè)戰(zhàn)略的延續(xù)性。 中文方案文檔站 3 總體工作思路 我們?cè)陂_展本項(xiàng)目的各項(xiàng)工作時(shí)，應(yīng)遵循這樣一些思路： （一）、建立在對(duì)項(xiàng)目擁有瑤湖風(fēng)景區(qū)及昌東高校園區(qū)兩種有形資源基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)研究，深層次進(jìn)行與項(xiàng)目的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)天造一半，人造一半的自然與人文的無縫結(jié)合。其與生俱來的魅力，決定了本次《南昌瑤湖項(xiàng)目全程策劃總體方案》也如其本身一樣充滿著激情及與生俱來的沖擊力。 中文方案文檔站 1 1 南昌瑤湖項(xiàng)目全程策劃總體方案 序言 說明 總體工作思路 第一部分：市場(chǎng)部分 第一章 本項(xiàng)目地塊條件分析 第一節(jié) 這是一個(gè)好的項(xiàng)目 第二節(jié) 這是一個(gè)不好的項(xiàng)目 第二章 本項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)環(huán)境初析 第一節(jié)宏觀政策環(huán)境分析 第二節(jié)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第三章 本項(xiàng)目市場(chǎng)需求的有效性判定 第一節(jié)城市發(fā)展戰(zhàn)略分析 第二節(jié)南昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀 第三節(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 第四節(jié)本項(xiàng)目市場(chǎng)需求有效性結(jié)論 第四章 未來別墅市場(chǎng)研判 第一節(jié)當(dāng)前別墅市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 第二節(jié)未來別墅 市場(chǎng)趨勢(shì) 第五章 項(xiàng)目的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 第六章 市場(chǎng)切入時(shí)機(jī)建議 第二部分：產(chǎn)品部分 第一章 項(xiàng)目客層定位及需求分析 第一節(jié)目標(biāo)客戶的定位 第二節(jié)目標(biāo)客戶特點(diǎn)及需求 第二章 賣點(diǎn)整合 第一節(jié)項(xiàng)目定位 第二節(jié)賣點(diǎn)細(xì)分 第三章 產(chǎn)品建議 第一節(jié)項(xiàng)目整體形象建議 第二節(jié)總體規(guī)劃指標(biāo)建議 第三節(jié)規(guī)劃理念建議 第四節(jié)景觀打造建議 第五節(jié)建筑風(fēng)格建議 第六節(jié)戶型、空間設(shè)計(jì)建議 第七節(jié)商業(yè)配套建議 第八節(jié)會(huì)所等生活配套及經(jīng)營(yíng)模式建議 第九節(jié)智能化配備建議 第十 節(jié)戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議 第十一節(jié)工程建設(shè)管理建議 第十二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)策略建議 中文方案文檔站 2 第十三節(jié)價(jià)格定位 第十四節(jié)推盤方案及步驟建議 第三部分：企劃推廣 第一章 品牌形象之推廣總精神及廣告主題 第一節(jié)整合傳播平臺(tái)搭建 第二節(jié)推廣主題及概念分析 第二章 企劃推廣策略建議 第一節(jié)媒體策略 第二節(jié)活動(dòng)策略 第三節(jié)廣告策略 第三章 廣告表現(xiàn) 第四章 企劃推廣介入時(shí)機(jī)及推廣步驟擬定 第五章 廣告推廣預(yù)算及分配 第四部分：操作實(shí)力部分 第一章 荒島介紹及操作案例 第二章 提案團(tuán)隊(duì)介紹及操案優(yōu)勢(shì)闡述 第三章 項(xiàng)目負(fù)責(zé) 人及團(tuán)隊(duì)人員名單 第五部分：其它 序言 敝公司深蒙貴公司賞識(shí)之榮幸，為南昌瑤湖項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）提供《項(xiàng)目全程策劃總體方案》，并多謝貴公司相關(guān)部門、人士協(xié)作提供寶貴資料及作切中扼要的概述。 對(duì)于本項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。因而在此過程中我們將以百分百的激情與智慧尋求命題的解決之道： 如何將項(xiàng)目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？ 如何從紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 尋求項(xiàng)目的突破口及市場(chǎng)空檔？ 如何從政策的層面上尋求項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的決策平衡點(diǎn)？ 如何構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到策略上的一氣呵成，打開市場(chǎng)的攻擊體系？ 如何建立一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目立體的推廣體系？ 如何在一片尚未成熟及尚未開發(fā)的處女地上建立一個(gè)錯(cuò)位發(fā)展地產(chǎn)品牌？ 如何演繹大南昌京東生活板塊及全新郊區(qū)生活方式？ …… 荒島及我們的團(tuán)隊(duì)帶著對(duì)以上問題的思考，帶著強(qiáng)烈的憂患與使命感執(zhí)筆！ 說明 （一）、鑒于本方案是項(xiàng)目全程策劃總體方案，故本次報(bào)告將集中側(cè)重于戰(zhàn)略及策略方面的闡 述； （二）、本方案將建立一個(gè)完善、科學(xué)、系統(tǒng)、具有方向性的市場(chǎng)、產(chǎn)品、推廣體系； （三）、本次方案在市場(chǎng)與產(chǎn)品、營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)時(shí)與未來、生存與發(fā)展、大與小等問題上無法平衡與解決的情況下，將以前者為首要考慮。 ——天與不受，反受其咎 （二） 、在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的文 化、休閑、商務(wù)、生活、居家、旅游、健康、娛樂等無形資源體系的整體建立；大規(guī)模開發(fā)產(chǎn)品體系是基礎(chǔ)，但產(chǎn)品以外的文化附加才是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的關(guān)鍵。 ——高位切入，中端發(fā)力 （四） 、建立多元化的高中低多種作戰(zhàn)平臺(tái)，形成主線清晰的綜合立體推廣體系； ——點(diǎn)線面聯(lián)動(dòng) 運(yùn)作 以此作為本文的開始。項(xiàng)目西鄰昌東高校園區(qū)（與 “江西師范大學(xué)僅學(xué)院路一路相隔，東臨瑤湖，南臨昌峽公路。這種條狀形地 塊私密性強(qiáng)，好規(guī)劃，建筑好布局，容易開發(fā)個(gè)性化產(chǎn)品。一個(gè)以生態(tài)、游憩、文化為主體的標(biāo)志性形象地區(qū)可望形成。寬達(dá) 60米的紫陽大道對(duì)于南昌市整體交通的東部輻射是處于 “咽喉 ”的關(guān)節(jié)，是勾通贛東北的交通主動(dòng)脈，連接長(zhǎng)三角的江西第一路，而昌東大道和樂溫高速構(gòu)建的城市外環(huán)線更是徹底打開了南昌東大門。從發(fā)展趨勢(shì)看，本案所處的板塊交通大格局形成，將做活南昌發(fā)展的大勢(shì)。商業(yè)配套及生活設(shè)施也有了一定的完善，已建設(shè)或 規(guī)劃了文化中心、體育中心（田徑場(chǎng)、游泳館、面積達(dá) 10000 平方米的體育館）、服務(wù)中心（超市、餐飲、超級(jí)市場(chǎng)）等一系列設(shè)施，這表明在不遠(yuǎn)的將來項(xiàng)目周邊大配套會(huì)日漸成熟。瑤湖是南昌市城東近郊地區(qū)最大的內(nèi)陸天然湖泊，現(xiàn)有水面近三萬畝，其水面面積相當(dāng)于南昌城內(nèi)城外八個(gè)湖泊面積的總和。 六、項(xiàng)目文化底蘊(yùn) 本案依傍瑤湖，瑤湖不僅景色卓絕，而且歷史文化底蘊(yùn)豐厚。昌東高校區(qū)的興建直接喚醒了千年沉睡的瑤湖，加上國(guó)家級(jí)的高新區(qū)，使京東版塊成為全省高學(xué)位人才最集中的首智之區(qū)，文化氛圍之濃厚無出其右者。 第二節(jié)、 這是一個(gè)不好的項(xiàng)目 一、區(qū)域不成熟，認(rèn)知度低 項(xiàng)目所處瑤湖板塊房地產(chǎn)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟，現(xiàn)今只有其旁的艾溪湖萬科長(zhǎng)島支撐，盡管銷售不錯(cuò)，但購房者心理認(rèn)知度不高，驅(qū) 動(dòng)力不強(qiáng)，與紅谷灘、象湖、青山湖的認(rèn)知度不可同日而語，區(qū)域形象未改變，雖有高校園區(qū)的拉動(dòng)，但是仍然沒有從根本上改變大勢(shì)。 二、 交通不好 從市區(qū)到項(xiàng)目活路只有一條，就是紫陽大道，道路網(wǎng)尚未成形，公交線路也少。去年下半年，國(guó)土資源部下令， 2021年 8月 31日前停止一切土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，改為以公開招投標(biāo)方式轉(zhuǎn)讓，出價(jià)最高者才能中標(biāo)。而對(duì)別墅用地的供應(yīng)更是同步進(jìn)行，早在前年，國(guó)土資源部就發(fā)布緊急通知，決定至少 5年內(nèi)，國(guó)家將不再為別墅類建設(shè)提供土地，因此，現(xiàn)有的別墅用地都是在此之前批 出的，這表明別墅的供給量會(huì)有所放緩。央行在去年調(diào)升貸款利率，今年又再次調(diào)升，倍受廣大投資者及開發(fā)商的關(guān)注。有的銀行甚至嚴(yán)控別墅項(xiàng)目貸款和按揭貸款。 三、 地方政策環(huán)境 自 2021年以來，南昌市根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持 “壟斷一級(jí)市場(chǎng)，調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)，激活三級(jí)市場(chǎng)，全面繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng) ”的指導(dǎo)思想，使全市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)，使房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，這表明在地方政策上會(huì)根據(jù)南昌的市場(chǎng)特點(diǎn)掌控調(diào)整的幅度及對(duì)象（例如近期政府將加大力度控制大戶型高檔公寓的開發(fā)），促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。建成區(qū)面積 65平方公里，總?cè)丝?400萬人，屬全國(guó)百萬以上人口的特大城市之一。 10 31 320等三條國(guó)道交匯于此，浙贛線與京九線在南昌形成鋼鐵 十字架 ，使南昌成為中國(guó)鐵路的重要樞紐。道路運(yùn)輸面向全國(guó)各地，水路運(yùn)輸通達(dá)長(zhǎng)江沿岸，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸通達(dá)日韓等國(guó)及港臺(tái)地區(qū)，一個(gè)以南昌為中心，以公路為主骨架，以水路為主通道，以港站為主樞紐，干支銜接、水陸相聯(lián)、鐵路、公路、水路、民航為一體的交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，較好的適應(yīng)了南昌經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。此外，中共紅色革命也是從這打響了武裝反抗的第一槍，造就了南昌市 “英雄城 ”的美名， 八一南昌 起義 紀(jì)念館市中心一柱獨(dú)擎。 一城景色半城湖，湖光水影映洪城。南昌市的水域面積高達(dá) 28%， 2021年南昌市的空氣質(zhì)量排名，在省會(huì)城市中名列第八。 2021 年及 2021 年兩年，江西國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，居中部第一；固定資產(chǎn)投資、利用外資增幅居全國(guó)第一；世界 500 強(qiáng)已有 17家進(jìn)入江西。 2021年，南昌社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛，成績(jī)卓著，已突破了四個(gè)百億：即全市財(cái)政總收入首次突破 100億元， GDP較去年增加了 100億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增加了 100億元，江鈴銷售收入突破 100億元。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展方向 城市化的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動(dòng)力應(yīng)在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化 的發(fā)動(dòng)機(jī)。南昌科教事業(yè)發(fā)達(dá)，擁有科研和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu) 136家。南昌市目前有市級(jí)以上開發(fā)區(qū) 11個(gè)，其中國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)有 2個(gè) 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。早在 2021 年，國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地 金廬軟件園區(qū)工程就落戶南昌，江西擬將其建成區(qū)域性的 軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心和全國(guó)性的軟件產(chǎn)品生產(chǎn)和出口基地。這一 “國(guó)字號(hào) ”基地的成功落戶，為南昌市的產(chǎn)業(yè)輻射和形成新的支柱產(chǎn)業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從南昌近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)來看，不管是從經(jīng)濟(jì)總量還是從增長(zhǎng)速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢(shì)。 但從人才市場(chǎng)年度報(bào)告中顯示，盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，職業(yè)薪資統(tǒng)計(jì)中，像企業(yè)經(jīng)理、媒體及廣告行業(yè)主管都集中在 5000元左右。南昌市現(xiàn)有五星級(jí)酒店共兩家，為江西賓館和凱萊大酒店。 綜合評(píng)研：南昌市作為內(nèi)陸的一個(gè)中部省會(huì)城市，首先是有著一定的文化底蘊(yùn)，對(duì)于廣大南昌市民來說，滕王閣的巍然屹立、英雄城的美譽(yù)一直以來 就是他們心中不倒的豐碑、不滅的信仰。無庸置疑，一個(gè)成功的企業(yè)品牌必有一個(gè)鶴立于市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)城市也一樣。而工業(yè)化必要求城市化同步進(jìn)行。再次，解構(gòu)南昌市消費(fèi)能力，進(jìn)行地域橫向比較，我們可以發(fā)覺并不是很強(qiáng)，這是與作為內(nèi)陸城市的本身經(jīng)濟(jì)基數(shù)小是相呼應(yīng)的。 第三章 本項(xiàng)目市場(chǎng)需求的有效性判定 第一節(jié)、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析 ——市班挺北 VS省班東進(jìn) 南昌城市總體規(guī)劃解讀 遠(yuǎn)期規(guī)劃： 2021年 11月 6日，南昌市規(guī)劃委員會(huì)審議通過了《南昌市 2021年－ 2020年城市總體規(guī)劃》。 近期發(fā)展規(guī)劃：到 2021 年，力爭(zhēng)把南昌市建成國(guó)家衛(wèi)生城市、全國(guó)文明城市、環(huán)保模范城市和國(guó)家園林城市。南昌市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅