【正文】 蓄水之前完成大橋的水下工程建設(shè)。另外，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，收益率過于偏低，充分說明了項(xiàng)目抵御市場風(fēng)險(xiǎn)能力差。 D、財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV 為 10679 萬元； 投資回收期為 14 年。 圖 增長率變動(dòng)曲線圖 增長率變動(dòng)曲線0%10%20%30%40%50%60%2021 2021 2021 2020 2025工可報(bào)告增長率曲線 本文增長率曲線 專業(yè)好文檔 B、項(xiàng)目車流量、收費(fèi)金額預(yù)測 項(xiàng)目建成以后，預(yù)計(jì)可分流涪陵長江大橋 1/2 車流量，作為其正常車流量，其它誘增、轉(zhuǎn)移車流量按照工可報(bào)告預(yù)測數(shù)據(jù)。 綜合而言，大 橋建成初期，車流從無到有，增長率必然呈正的加速度增長，但達(dá)到峰值之后，如外部環(huán)境不發(fā)生大的變化，隨著車流量逐漸 接近飽和狀態(tài)，車流量增長空間 必然 縮小， 此時(shí)，增長率將逐漸下降，加速度為負(fù)。 表 20212025 年涪陵長江大橋車流量及每年效益 年份 車流量 每 5 年增長率 年增長率 單車收費(fèi)金額 年收費(fèi)金額 2021 11910 10 43471628 2021 13956 % 10 50938214 2021 16001 % 10 58404800 2021 18047 % 10 65871386 2021 20213 % % 10 73337972 2021 22138 % 10 80804558 2021 24184 % 10 88271144 2021 26230 % 10 95737730 2021 28275 % 10 103204316 2021 30321 % % 10 110670902 2021 32366 % 10 118137488 2021 34412 % 10 125604074 2021 36458 % 10 133070660 2021 38503 % 10 140537246 專業(yè)好文檔 2020 40549 % % 10 148003832 2021 42595 % 10 155470418 2022 44640 % 10 162937004 2023 46686 % 10 170403590 2024 48732 % 10 177870176 2025 50777 % % 10 185336762 表 涪陵李渡長江大橋車流量及效益預(yù)測（來源于工可報(bào)告） 年份 車流量 每 5 年增長率 年增長率 單車收費(fèi)金額 年收費(fèi)金額 2021 13408 10 48940000 2021 18366 % % 10 67040000 2021 25827 % % 10 94270000 2020 37240 % % 10 135920210 2025 53810 % % 10 196410000 對(duì)比表 表 7， 工可報(bào)告預(yù)測的李渡長江大橋車流量與本文預(yù)測的涪陵長江大橋車流量數(shù)字差別不大。 即 （ 63355507） /（ 114） =118 圖 調(diào)整前后涪陵長江大橋車流量走勢(shì)圖 010002021300040005000600070008000 調(diào)整前 調(diào)整后 應(yīng)該說車流量的增長與時(shí)間序列呈 線性相關(guān) 關(guān)系。所以，為準(zhǔn)確確定車流量增長模型，以下將對(duì) 59 月份車流量數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 在 SARS 疫情傳播最為嚴(yán)重的 5 月份，全國旅客及 貨物周轉(zhuǎn)量分別比去年同期下降%和 %。 表 4： 2021 年 3 月 2021 年 1 月涪陵長江大橋車流量及效益表 項(xiàng)目 時(shí)間 車型及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 小計(jì) 每月日均車流量統(tǒng)計(jì) 每月日均收費(fèi)金額統(tǒng)計(jì) （元） 3 5 10 12 15 20 25 其它 免費(fèi)車輛 5090 57189 5507 61874 4704 52852 4675 52526 5958 66941 5839 65604 6694 75211 6196 69615 5 526 39 2981 182 703 326 798 101 711 6367 6335 71173 15 520 41 3140 253 683 486 672 121 632 6548 25 471 41 3022 184 686 478 688 98 421 6089 5 445 34 3270 112 699 440 758 98 449 6305 6408 71997 15 528 34 3294 110 756 385 767 65 529 6468 25 489 46 3419 161 713 402 675 51 495 6451 5 430 39 3400 191 758 480 701 80 807 6886 7459 83802 15 462 39 3944 170 798 546 547 42 602 7150 25 639 17 5447 343 890 561 143 0 300 8340 說明：以上數(shù)據(jù)由涪陵長江大橋管理處提供； 2021 年 3 月至 10 月數(shù)據(jù)為每月平均日通車量， 11 月至 2021 年 1 月為每月 1 25 三日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之平均值；每月日均收費(fèi)金額未包括其它車輛。 （其它略） 十五 . 項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 投資估算 專業(yè)好文檔 表 項(xiàng)目建設(shè)主要費(fèi)用列表 （單位：萬元） 費(fèi)用類別 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額 估算投資總額 其中： 建安費(fèi)用 征地拆遷費(fèi)用 2021 稅金 % 545 貸款利息 % 1706 說明：數(shù)據(jù)來自于《涪陵李渡長江大橋工程可行性研究報(bào)告》。 綜上所述，涪陵房地產(chǎn)市場疲軟態(tài)勢(shì)短期之內(nèi)很難發(fā)生大 的改觀，新區(qū)（李渡及南岸浦片區(qū)）的房地產(chǎn)開發(fā)若要形成氣候還需要更長的時(shí)間，時(shí)間長短主要取決于城市基礎(chǔ)設(shè)施及必要的公共配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度。住宅空置率在 10%左右，占空置總量的 30%。房地產(chǎn)空置面積此時(shí)卻不降反升，從另一個(gè)側(cè)面說明由于前期投資的擴(kuò)大，導(dǎo)致市場供給累計(jì)量超過了市場有效需求，從而造成了積壓與空置面積的增加。 圖 3： 20212021 年房地產(chǎn)施工、竣工、銷售、空置面積變動(dòng)圖（單位：萬元） 02021004000006000008000001000000120210014000002021 2021 2021施工面積 竣工面積 銷售面積 空置面積 專業(yè)好文檔 對(duì)比圖 2 與圖 3，投資額的下降，導(dǎo)致了同時(shí)期施工面積、竣工面 積均呈下降趨勢(shì)。 表 20212021 年主要房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)變動(dòng)情況表（數(shù)據(jù)來源于涪陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)管理局） 年份 指標(biāo) 2021 2021 2021 完成投資額（萬元） 76875 81217 64347 住宅 22021 19548 28483 施工面積（平方米） 1252715 1025637 1024646 住宅 874959 723420 682913 竣工面積（平方米） 317422 212933 212914 住宅 199143 146692 127086 專業(yè)好文檔 銷售面積（平方米） 214330 120861 109317 住宅 189211 101705 92577 銷售額（萬元） 22357 16798 14068 住宅 14926 10725 9224 空置面積（平方米） 100779 96225 252714 住宅 55936 61312 87619 一年以上空置面積（平 方米） / 70844 163571 住宅 / 53980 49310 圖 2： 20212021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額與銷售額走勢(shì)圖（單位：萬元） 01000020210300004000050000600007000080000900002021 2021 2021完成投資額 銷售額 圖 2 反映了近兩年涪陵房地產(chǎn)開發(fā)投資額、銷售額均呈下降趨勢(shì)。由于有關(guān)部門無法提供外來投資優(yōu)惠政策，上述調(diào)查結(jié)果無法得到證實(shí)（涪陵區(qū)城鎮(zhèn)公司稱，具體政策規(guī)定要等到 2 月底或3 月初舉 辦的招商引資洽談會(huì)上才能出來）。但這個(gè)規(guī)定與后來調(diào)查到的情況有些出入，據(jù)調(diào)查的一家李渡建筑企業(yè)，其對(duì)外宣稱，只要在李渡規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，所購置的土地，無論數(shù)量多少，土地出讓金均 100%返還。同時(shí)實(shí)施的《 重慶市涪陵區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場促進(jìn)城市建設(shè)的通知 》第 三 條也規(guī)定“ 新區(qū)建設(shè)和舊城改造要堅(jiān)持成片供地。 為了促進(jìn)舊城改造，涪陵區(qū)政府就主城區(qū)范圍內(nèi)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)制定了專門政策。開發(fā)商開始重視樓 盤的包裝與推廣，聘請(qǐng)專業(yè)營銷公司全程代理項(xiàng)目的策劃、銷售工作。與此對(duì)應(yīng)的是， 8090 m178。據(jù)我們調(diào)查的位于涪陵市區(qū)中心地段的一家樓盤，由于戶型定位錯(cuò)誤（躍層戶型占 30%， 150m178。據(jù)了解，近幾年涪陵主城區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)不是很大。作為涪陵區(qū)城市未來拓展方向的李渡私營經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、南岸浦片區(qū)，由于交通不便以及必要市政、生活配套設(shè)施的缺乏，真正的 商品房開發(fā)幾乎沒有，主要是三峽移民遷建房，以及工業(yè)廠房與職工宿舍。據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T負(fù)責(zé)人解釋，原因主要有四點(diǎn)：一是開發(fā)量供大專業(yè)好文檔 于求；二是移民遷建占了一定市場份額；三是單位集資建房較多，對(duì)商品房市場沖擊較大；四是開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)水平不高，產(chǎn)品不能有效滿足消費(fèi)者需求。同時(shí)， 李渡工業(yè)園區(qū)總體概念性規(guī)劃 （詳規(guī)）也在加緊編制之中。建設(shè)李渡工業(yè)園區(qū)是涪陵城市化建設(shè)的一個(gè)重要舉措，也是實(shí)現(xiàn)再造涪陵工業(yè)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 2021 年 3 月 ， 重慶市政府批準(zhǔn)成立李渡工業(yè)園區(qū) ，屬 市級(jí)工業(yè)園區(qū)。目前，示范區(qū)下屬李渡 、 金銀 、 馬鞍三個(gè)辦事處， 32 個(gè)村、居委會(huì)， 216 個(gè)農(nóng)業(yè)社，總面積達(dá) 平方公里，人口 萬。 巨大的移民遷建量，為涪陵城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了發(fā)展契機(jī)。 三峽成庫以后，萬噸巨輪將可直達(dá)重慶，屆時(shí)，涪陵港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯。 涪陵港處于長江、烏江交匯點(diǎn) ，水運(yùn)發(fā)達(dá) ， 作為 5 大主要港口之一，被列入了《重慶市航運(yùn)中心發(fā)展規(guī)劃》。 涪陵 黔江高速公路、渝懷鐵路建成之后，涪陵則成了 重慶到黔江，進(jìn)而再到貴州和湖南必經(jīng)之路；重慶 長壽 利川鐵路 /高速公路建成之后，重慶則可經(jīng)涪陵、黔江、利川而進(jìn)入湖北沿長江鐵路。 iv. 交通運(yùn)輸 在整個(gè)重慶市行政版圖上， 涪陵 位于中心位置， 是重慶主城區(qū)聯(lián)結(jié)渝東 20 個(gè)區(qū)縣的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)走廊，素有 “烏江門戶 ”之稱。據(jù)了解，涪陵區(qū)政府將在若干年后舉遷李渡，政府的搬遷既有帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，同時(shí)也是對(duì)城市功能布局的重新定位與梳理。 到 2021 年涪陵建成 50 萬人口大城市，屆時(shí)的城鎮(zhèn)化率將達(dá) 到 43%，城鎮(zhèn)人口在 2021 年的基礎(chǔ)上增加 萬人； 2020 年要達(dá)到 50%，即城鎮(zhèn)人口要增加到 60 萬人， 這個(gè)數(shù)字仍專業(yè)好文檔 然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 2020 年 重慶市 城鎮(zhèn)化率 的平均水平（預(yù)計(jì)屆時(shí)重慶市 城鎮(zhèn)化率 水平為 70％ ）。 典型的“二元經(jīng)濟(jì)”結(jié)構(gòu)也極大的限制了涪陵區(qū)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施。目前的狀況是，主城區(qū)囿于地域狹窄，幾無擴(kuò)張空間，新舊建筑如犬牙交錯(cuò)，導(dǎo)致舊城改造困難極大。 iii. 城市建設(shè) 應(yīng)該說涪陵老城區(qū)的建設(shè)雖然取得了一定的成績，但總體來說是失敗的。金融機(jī)構(gòu)年末存款余額 億元，貸款余額 億元，比年初分別增長 %和 %。 商貿(mào) ：當(dāng)?shù)卣恢敝铝τ诎迅⒘甏蛟斐蓞^(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)中心，并專業(yè)好文檔 制定了 “2456”的 發(fā)展目標(biāo) ： 扶持重點(diǎn)企業(yè)和重點(diǎn)市場發(fā)展，重點(diǎn)企業(yè)和 2 個(gè)重點(diǎn)市場 ； 加快 4 個(gè)中心鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)和 5 個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心建設(shè) ； 積極發(fā)展現(xiàn)代物流，推進(jìn)流通現(xiàn)代化，發(fā)展連鎖經(jīng)營 ； 強(qiáng)化社會(huì)大商業(yè)管理職能，規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場管理，完善統(tǒng)一開放、競爭有序的市場流通體系 ； 積極引進(jìn)大店、名店。 2021 年 涪陵 區(qū)農(nóng)民人均純收入為 2157 元， 如按照 2020 年 實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)，則農(nóng)民人均收入要達(dá)到 8000 元，平均每年需增加 344 元，年均遞增 8%。 農(nóng)業(yè) ：涪陵 區(qū) 素有“榨菜之鄉(xiāng)”的美名， 先后被評(píng)為 “中國果蔬十強(qiáng)區(qū)縣 ”和 “中國農(nóng)產(chǎn)品深加工十強(qiáng)區(qū)縣 ”， 涪陵 榨菜集團(tuán)進(jìn)入 “ 中國農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè) 50 強(qiáng) ” 和 “ 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè) ”行列 ； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展較快， 2021 年， 實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增長%。到 2021 年，力爭 4—5戶重點(diǎn)企業(yè)成為全國同行業(yè)的排頭兵，成 為國際國內(nèi)具有競爭力的