【正文】 更自由的選擇空間，對(duì)住宅小區(qū)的規(guī)模品質(zhì)也有更多更高的要求。 ? 版塊二：以金沙江路沿線區(qū)域?yàn)橹? 隨著金沙江路道路工程的順利進(jìn)展，依托原有曹楊新村以及和平公園和華東師范大學(xué)周邊成熟的商業(yè)生活設(shè)施的有利條 件，該區(qū)域的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)程快速增長(zhǎng)之勢(shì)，目前較有代表性的樓盤(pán)有：金沙雅苑、萬(wàn)景園等。 （四） 本案直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 本案區(qū)塊屬真北區(qū)塊范圍內(nèi)，具體為南至曹楊路、北至桃浦路、西至真北路的塊狀區(qū)域，針對(duì)本案的位置及自身特征，我們將真北地區(qū)和金沙江路的周邊區(qū)域作為主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，該區(qū)域按其樓盤(pán)的價(jià)位、品質(zhì)特征的不同可分為兩大版塊： 版塊一：真北區(qū)域 版塊二：金沙江路沿線區(qū)域 我們將根據(jù)這兩大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的具體情況作一定討論。而地處北端的新長(zhǎng)征地區(qū)，目前雖然只有一個(gè)住宅區(qū) —— 上海萬(wàn)里城，卻是一個(gè)占地 224 公頃，超過(guò)半個(gè)原黃浦區(qū)的超大 型住宅小區(qū)。由于該區(qū)域離市中心較遠(yuǎn)，與曹楊的北部，石泉的西部相連，且樓盤(pán)零星，故一般的樓盤(pán)價(jià)格都在 3000元左右/m2，但這一區(qū)域的住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿︻H大。 4. 真北地區(qū)（即本案所在區(qū)域） 北起交通路，南至武寧路，西達(dá)萬(wàn)鎮(zhèn)路，東抵分劃石泉與真如的滬寧鐵路支線一同圍合而成的區(qū)域。 作為一 個(gè)有近半個(gè)世紀(jì)歷史的老牌生活社區(qū)，依托該區(qū)域內(nèi)華師大、師大二附中、曹楊二中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名府與長(zhǎng)風(fēng)公園、環(huán)浜、垂柳、小橋的結(jié)合，形成了獨(dú)特的人文風(fēng)景，加上交通、商業(yè)、醫(yī)療、娛樂(lè)、休閑等環(huán)境建設(shè)的不斷發(fā)展，在近年住宅市場(chǎng)高度體現(xiàn)“以人為本”的熱潮下，將人與自然融合一體，將現(xiàn)代居住理念與傳統(tǒng)文化完美融合，是這一區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)推崇的賣(mài)點(diǎn)。由于這里的交通狀況和周邊環(huán)境的快速改善，加上這一區(qū)域新推出的樓盤(pán)，其價(jià)位特點(diǎn)大多是為全民較能接受的中檔價(jià)格，這一切便構(gòu)成了該區(qū)域住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)吸引力的強(qiáng)有力支撐。 2. 環(huán)線以外，緊鄰閘北的甘泉、宜川、石泉及東新路街道五線以外部分的四地圍合區(qū)域。該區(qū)域緊鄰靜安區(qū)，是普陀區(qū)最為繁華之處，地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況等都較為理想，可稱作是普陀黃金地段。該區(qū)的樓盤(pán)基本上會(huì)成為普陀區(qū)的代表性樓盤(pán)，并且?guī)?dòng)著普陀全區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 從環(huán)內(nèi)普陀來(lái)看，平均成交價(jià)較為平整，都在 4300元左右，僅在第三季度有一定下跌幅度，因超級(jí)大盤(pán)中遠(yuǎn)兩灣城坐落本區(qū)，其低價(jià)入市的策略，打亂了趨于正常的市場(chǎng)行情發(fā)展，成為本區(qū)房產(chǎn)的重要影響因素。 從總體區(qū)域來(lái)看，均價(jià)經(jīng)過(guò)一、二、三季度連續(xù)的微量下跌后，在第四季度出現(xiàn)大幅反彈，主要原因?qū)儆诃h(huán)內(nèi)普陀的兩個(gè)高價(jià)位樓盤(pán)：中遠(yuǎn)兩灣城和秋月楓舍的成交量都較好，表明本區(qū)已進(jìn)入市級(jí)樓市大戶行列。 （ 3） 從升幅來(lái)看，環(huán)內(nèi)普陀的指數(shù)升幅比總體區(qū)域的升幅要大。 普陀區(qū)內(nèi)銷(xiāo)商品房累計(jì)供求比一覽表 一季度末 二季度末 三季度末 四季度末 1997 年 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 累計(jì)預(yù)售登記 累計(jì)供求比 1998 年 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 累計(jì)預(yù)售登記 累計(jì)供求比 一季度末 二季度末 三季度末 四季度末 1999 年 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 累計(jì)預(yù)售登記 累計(jì)供求比 2021 年 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 累計(jì)預(yù)售登記 累計(jì)供求比 3. 2021年普陀區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況 總體區(qū)域分析 細(xì)化區(qū)域分析（內(nèi)環(huán)普陀） 房?jī)r(jià)指數(shù)（點(diǎn)） 升幅 (%) 房?jī)r(jià)指數(shù)（點(diǎn)） 升幅 (%) 一季度 1005 1000 二季度 1001 三季度 1038 四季度 （ 1） 無(wú)論從總體區(qū)域還是環(huán)內(nèi)普陀來(lái)看，房?jī)r(jià)指數(shù)都呈上升趨勢(shì)。 普陀作為人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，區(qū)域面積大，可供利用開(kāi)發(fā)的土地多，因此出現(xiàn)了一批規(guī)模大、品質(zhì)較高、且可持續(xù)性開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，對(duì)活躍樓市起到了很大的作用。這主要是受下半年供應(yīng)量驟增的影響，盡管普陀交易量很大，但仍抵不上供應(yīng)量的增加，全年供應(yīng)總量超出成交總量約 16萬(wàn) m2。同時(shí)，每年的交易量基本以 20 萬(wàn) m2上下的幅度增長(zhǎng)。 近幾年的走熱，基本以 1998 年第三季度為界，分為兩個(gè)不同的階段： —— 1998 年三季度前，成交基本處于較低水平，單季的交易量在 4— 14萬(wàn) m2范圍內(nèi)， 1997年全年總量?jī)H m2。其中，第三季度 萬(wàn)m2，也創(chuàng)造出單季供應(yīng)的新高。 近幾年，普陀房屋的供應(yīng)呈先抑后揚(yáng)的特征： 1999 年前，供應(yīng)量較為平穩(wěn)， 1997 年和1998年供應(yīng)總量基本在 105萬(wàn) m2上下，而 1999年則略有下降，為 。 普陀銷(xiāo)售總量始終在上海各區(qū)域排行前 5位，最近更是隨著區(qū)內(nèi)輕軌、河道整治、大量體實(shí)惠型生態(tài)住宅帶動(dòng)的人氣與形象轉(zhuǎn)變以及西南的莘閔地區(qū)房?jī)r(jià)飆升帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)，北區(qū)正在逐漸形成全市范圍的居住認(rèn)可，審時(shí)度勢(shì)，合理控制總價(jià)與銷(xiāo)售節(jié)奏，結(jié)合本區(qū)高密度地緣性客戶資源，普陀個(gè)案銷(xiāo)售前景看好。就有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)百萬(wàn)元以上的成交套數(shù)寥寥無(wú)幾。 ? 中低價(jià)位占主流。值得關(guān)注的是，在本季度 70平方米左右的小房型銷(xiāo)量很大，這大多受了一些重大盤(pán)的影響，如“中遠(yuǎn)兩灣城”、“天方地園”等，這也是普陀區(qū)一個(gè)明顯的特征。 ? 成交量呈下降趨勢(shì)，新盤(pán)數(shù)量的減少和價(jià)位的小幅度提升是導(dǎo)致成交下降的主要原因，阻礙了本區(qū)域發(fā)展的勢(shì)頭。單套成交價(jià)基本在 2500－ 4000元 /平方米，其成交套數(shù)占總量的 ％，峰值為 3500元 /平方米；其次是 2500元 /平方米，各占比例 ％和 ％。值得一提的是，70 平方米左右的小房型尤為熱銷(xiāo)，竟占 ％。從個(gè)盤(pán)情 況看，環(huán)內(nèi)最大的“ 365”舊改項(xiàng)目中中遠(yuǎn)兩灣城依舊位于第一位。從 2021 年上半年商品房預(yù)售情況看，上半年普陀區(qū)預(yù)售面積 ，比 99年同期增長(zhǎng)了 41％，其中第二季度預(yù)售面積 ，也比 99 年同期增長(zhǎng)了 ％。從個(gè)盤(pán)情況看，第一季度普陀有 9個(gè)樓盤(pán)躋身全市預(yù)售排行前 50 名，是僅次于寶山區(qū)熱銷(xiāo)樓盤(pán)最多的區(qū)域，高于浦東、閔行兩個(gè)大區(qū)。 而根據(jù)交易中心數(shù)據(jù)，去年普陀區(qū)第一季度商品房預(yù)售面積 ，商品房預(yù)售登記面積 ，成交套數(shù) 2509套。 大華新村是寶山伸入普陀區(qū)的一個(gè)窗口。 上海萬(wàn)里城是國(guó)家級(jí)四大示范居住區(qū)之一，但目前銷(xiāo)售嚴(yán)重受阻。中遠(yuǎn)兩灣城 2021年全市排名第一，有趣的是，已購(gòu)客戶中 50%客戶來(lái)源閘北區(qū)，這不由于以前閘北區(qū)總體環(huán)境較差，缺乏品質(zhì)較高的個(gè)案以及中遠(yuǎn)兩灣城大規(guī)模的造城計(jì)劃，低開(kāi)高走的價(jià)格策 略等方方面面的原因促成的。 本區(qū)域大體量樓盤(pán)供應(yīng)在全市是鮮有的。假如以人民廣場(chǎng)作為圓心，可以看到普陀區(qū)呈一個(gè)扇形分布，較之市中心是一個(gè)輻射的概念，不像閘北區(qū)梯度分布，差異化很明顯。基于以下原因：一是區(qū)內(nèi)擁有較多的七、八十年代建造的居民新村，隨著人們的經(jīng)濟(jì)收入的提高，改善居住條件的愿望愈來(lái)愈強(qiáng)烈；二是隨著區(qū)內(nèi)交通市政配套的完善，吸引了大批周邊的客戶入住普陀；三是以低價(jià)位到中價(jià)位物業(yè)選擇面較寬，適應(yīng)了不同層次客戶的需求 。如今地鐵一號(hào)線和南北高架北向延伸段在共和新路上將構(gòu)筑三層立體交通，給沿線閘北、寶山的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 而普陀區(qū)東及東西部正在實(shí)施和規(guī)劃的大盤(pán)，如祥和名邸重級(jí)個(gè)案、長(zhǎng)風(fēng)城大型項(xiàng)目及與嘉定分界區(qū)的大型排屋正在向市場(chǎng)推進(jìn)，這些產(chǎn)品雖然已拉開(kāi)了檔次、內(nèi)容，但畢竟都以大體量上市，必然會(huì)在活躍市場(chǎng)產(chǎn)品的同時(shí)，加劇區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。 5. 普陀區(qū)域板塊 今年普陀樓市靜中有動(dòng) 普陀區(qū)樓市拉開(kāi)了第二輪 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，在總量上升的背景下，這一區(qū)域今年又會(huì)上演較多好戲，市場(chǎng)不會(huì)平靜。 近期來(lái)，楊浦區(qū)區(qū)內(nèi)和其他區(qū)相近地塊，出現(xiàn)了不少能在全市競(jìng)爭(zhēng)的實(shí) 力型個(gè)案，區(qū)內(nèi)的公園 3000、文化佳園，雖在一路之隔，同時(shí)起步開(kāi)發(fā)，但市場(chǎng)反應(yīng)相當(dāng)熱烈，另外，三湘世紀(jì)花城等一批項(xiàng)目也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的沖擊