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金上海項目業(yè)態(tài)定位招商策略預(yù)案-文庫吧資料

2025-03-04 06:14本頁面
  

【正文】 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月,投放頻率每 1 個月一次,共 12 次 【金山報】 周四彩色整版 ( 23*34cm) 12021 元 /次 67 折 12 次 =96000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月,每月投放一次,共 12 次 【揚子晚報】江蘇全省版 A 版周三彩色通欄( *7cm) 42300 元 /次 78 折 6 次 =197964 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月,集中每月投放一次,共 6 次 【錢江晚報】浙江全省版 A49 版周三彩色通欄( 24*) 49800 元 /次 85 折 6 次 =253980 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月,集中每月投放一次,共 6 次 【滬杭高速朱涇出口處高立柱廣告牌】 雙面高立柱廣告牌( 6 米 *18 米) 約 35 萬元 /年 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 【搜鋪網(wǎng)】 圖片、文字鏈接,投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月, 12 個月, 28800 元 【 中國商業(yè)地產(chǎn)總網(wǎng) 】 文字鏈接,投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月, 12 個月, 12021 元 【 網(wǎng)房 】 文字鏈接,投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月, 12 個月, 24000 元 【 搜房 網(wǎng)】 文字鏈接,投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月, 12 個月, 6000 元 【 土地爺商業(yè)地產(chǎn)招商網(wǎng) 】 文字鏈接,投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月, 12 個月 , 6000 元 【 南方商鋪 網(wǎng)】 文字鏈接,投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月, 12 個月, 6000 元 【 短信群發(fā) 】 短信群發(fā)廣告信息傳播的針對性極強。投放期為 周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 。 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 ,按每二個月召開一次計。 2021 年 8 月底之前完成。 2021 年 8 月底之前完成。 七、租金價格預(yù)案 依據(jù)商鋪的業(yè)態(tài)、位置、樓層等各種不同因素,現(xiàn)擬訂金上海生活廣場 8 號樓宇、樓層租金價格預(yù)案: 可供租賃面積: ㎡ 月租金收入: 租金均價: 元 /天 /㎡ 各樓宇、樓層租金均價如下: 一號樓: 假日酒店 +休閑娛樂 層 面積( ㎡ ) 租金 (元 /天 /㎡ ) 天數(shù) /月 月租金(元) 1 365/12 2 365/12 3 365/12 4 365/12 5 365/12 6 365/12 均價 合計 20 二、三、四號樓: 購物、金山洋人街 (酒吧等休閑餐飲 ) 層 面積( ㎡ ) 租金 (元 /天 /㎡ ) 天數(shù) /月 月租金(元) 1 365/12 2 365/12 均價 合計 備注 該區(qū)域有內(nèi)外街之分,因此 1 層價格在 —— 元之間; 2 層價格在 —— 之間。 19 招商區(qū)域市場目標策略。因此,在業(yè)態(tài)定位準確的前提下,客觀上每個商業(yè)項目分經(jīng)營都有一個市場培育期的問題,本項目也不例外。 入駐商戶“放水養(yǎng)魚”策略。 業(yè)態(tài)定位錯位競爭策略。 金上海生活廣場所處的區(qū)域?qū)僬谝?guī)劃建設(shè)中的 金龍現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)街區(qū),目前,多數(shù)配套設(shè)施如 世紀聯(lián)華大賣場、賓館、醫(yī)院、學校、體育館等項目正處于規(guī)劃建設(shè)階段, 新的商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍和商業(yè)項目的集聚度面臨一個發(fā)育期;其次,當?shù)睾椭苓呄M者的認知度和消費習慣也有待形成 。 『配套類』 引進如 24 小時自助銀行網(wǎng)點、 24 小時藥房、私人診療所等。 如服飾、運動休閑、鞋帽箱包、珠寶首飾等。還可引入裝修建材品牌店或一站式軟裝飾采購中心。 『購物類』: 家居生活館。 『特色文化類』: 金 山洋人街。 風情酒吧一條街,夜總會等娛樂項目。 如海鮮城、各地風味餐飲、茶餐廳等。 (二)業(yè)態(tài)規(guī)劃 『休閑類』 : 如引進或自身規(guī)劃經(jīng)營死海漂浴場、黑泥美容浴、洗浴保健行業(yè)的奇葩太空浴、藏御火療+足浴等具有亮點特征的休閑類項目。 17 ( 4) 文化與商業(yè)結(jié)合的原則,彰顯人文內(nèi)涵特色。特色消費類型的業(yè)種如:死海漂漂浴、太空浴、黑泥休閑浴等;也可引入另類文化,如攀巖酒吧等。 ( 3)人潮價值鏈原則,以特色項目擴大消費群,帶 動人氣聚集。不同商圈所對應(yīng)的目標消費群體各不相同,朱涇當?shù)卣珓?wù)員、私營業(yè)主等高端消費群體,一直期待有一處可以提供個性化休閑的商業(yè)設(shè)施,可以商業(yè)宴請、可以朋友聚會。 通過引進一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項目,使消費體驗和娛樂體驗成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律,使感受型消費成為消費主體,通過 實現(xiàn)一站式 娛樂 消費的模式 ,不僅具有吸引朱涇、金山本地高端消費群的商業(yè)能力,并且具有將項目輻射江浙周邊區(qū)域 的商業(yè)吸引力,使消費群近悅遠來,實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化 。 ? 精彩芭堤雅,鮮明地凸現(xiàn)了項目休閑娛 樂的傾向性,體現(xiàn)出功能魅力、風情魅力,將消費趨勢和商業(yè)運營緊密結(jié)合,帶給消費者全新的體驗,引導(dǎo)本地及周邊高端消費群進行商務(wù)休閑消費,為項目在今后的商業(yè)競爭中贏得了先機。以差異化思路來引領(lǐng)消費,帶動一個非商業(yè)中心 的基本人氣,使項目具備招商工作的基本需求。 差異化定位的方向――以前瞻的市場需求觀來考量項目的業(yè)態(tài)定位,打造“后裝修時代”的家居時尚地標 我們從金山朱涇的市場現(xiàn)狀入手,對當?shù)匾约爸苓吺袌鲂枨髽?gòu)成分析、以及市場消費趨勢等多方面綜合考量出發(fā), 在業(yè)態(tài)定位上,“主力百貨”購物板塊應(yīng)調(diào)整為 “后裝修時代”的時尚家居城,重點引進一批個性化的家居陳設(shè)類軟裝飾商戶,使本項目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家 14 居時尚地標,更吻合“金上海生活廣場”的內(nèi)含。南大街在城市商業(yè)中心,與周邊新世紀、路橋、萊蒙都會、百貨大樓、泰富百貨毗鄰,定位上具有嚴重的雷同性,除了在服裝和餐飲上動動手腳外,其他的卻是百無聊賴。 【思考四】 需要差異化競爭的策略,適應(yīng)市場需求與項目長久運營的需要 商業(yè)項目的定位是項目成功與否的關(guān)鍵,其中因定位不準,缺乏科學專業(yè)配比和合理規(guī)劃,沒有考慮到供求關(guān)系,與周邊定位具有同質(zhì)性而失敗的項目比比皆是??梢源蚱粕虘魧τ陧椖恐苓吥壳叭狈θ藲獾馁|(zhì)疑,消費群近悅遠來。又 如引進或自身規(guī)劃經(jīng)營死海漂流浴 (源自“以色列死?!保唤瓭擅耋@呼前所未有之神奇體驗 )、黑泥美容養(yǎng)生浴場、太空浴等,通過打 13 造獨樹一幟的形象力與影響力,將本案打造成上海金山的一大亮點。 一站式 娛樂 消費 的定位方向――以特色休閑、娛樂項目為主體,打造消費體驗和娛樂體驗為主旋律的時尚地標 從郊區(qū)鎮(zhèn)級商業(yè)地產(chǎn)的運作規(guī)律出發(fā),“金上海生 活廣場”應(yīng)力主引進一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項目,使消費體驗和娛樂體驗成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律,使感受型消費成為主體消費。 朱涇鎮(zhèn)處于上海市最南端,處于滬、杭交通樞紐地帶,這一潛在的區(qū)位待征,為項目發(fā)揮商業(yè)輻射作用提供了可能,因此,要在項目定位、業(yè) 態(tài)規(guī)劃、項目推廣等方面,最大化的吸引江、浙、滬一帶的消費群。 12 機會點三: 放眼“大上海商圈”的精確定位。 需要走非傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式,以差異化思路來引領(lǐng)消費,帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣,使項目 具備招商工作的基本需求。并為這部分消費群體度身定制一個需求最大化的商業(yè)定位思路 。 在現(xiàn)有的朱涇本地消費人口和消費能力的條件下,要著重挖掘項目和區(qū)域的商業(yè)潛力,精確主力消費群的定位。 【思考二】 新的市場機會點在哪里? 機會點一: 主力消費群的 精確定位。 但是,任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合 有效的市場需求基礎(chǔ)之上的,以朱涇現(xiàn)有的中、低端基礎(chǔ)消費力與購買力,怎能滿足定位于中高端配套 11 型社區(qū) 4 萬多體量的巨大供應(yīng)量,尤其是如何支撐設(shè)想中的主力“百貨”購物的供應(yīng)量,如何解決有效的市場需求與長久運營這一深刻的矛盾? 顯而易見,“金上?!痹陧椖慷ㄎ?,以及業(yè)態(tài)定位上均存在著無法通過市場檢驗的重大問題。 【思考一】 朱涇 9 萬人口能否支撐金“上海生活廣場”中高端 地標性商業(yè)的定位? 金山區(qū)整體社會經(jīng)濟發(fā)展名列上海市 13 個郊縣未尾第二,朱涇鎮(zhèn)相對楓涇在區(qū)位上明顯居于劣勢,相對金山石化 對外來人口的吸引力十分之弱, 第三產(chǎn)業(yè)極不發(fā)達, 社會消費以當?shù)鼐?民中、 低檔 消費 為主,朱涇現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施,基本滿足常駐人口與少量外來普通百姓的日常消費需求 ,本案距離形成良好的商業(yè)氛圍需要相當長的市場培育期。 以上我們從商業(yè)市場運作規(guī)律,從區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量等因素,對商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價值等方面著手進行了深入的研究分析,從商家的市場需求行為中揭示了一個真理,即“地段決定選擇”。需要一整套切合商業(yè)市場規(guī)律,行之有效專業(yè)的解決方案?!安惋嫛⑿蓍e、百貨購物”三大主力店設(shè)想不切實際。 郊縣市場在諸多方面無法滿足品牌商家的要求,從商業(yè)操作的規(guī)律角度出發(fā),目前“金上海生活廣場”尚不具備全面招商的客觀市場條件。 縱觀在上海郊縣已經(jīng)交付使用的商業(yè)用房,出租率普遍較低(浦東南匯商鋪平均出租率僅 50%),人氣不足已成為制約郊 縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個瓶頸。如云南邨、頂呱呱、小巧流水餐飲等。 情況三:金山鄰近區(qū)域商戶。 項目周邊區(qū)域的人流和消費狀況導(dǎo)向了他們的決策。又如相當多的連鎖品牌只考慮加盟的形式,不開直營店,如蜀國餐飲、藏域火療等。 主流餐飲休閑品牌布點設(shè)店,對區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、導(dǎo)入人口
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