【正文】 馨茗茶行 零售 70 較好 知蜂堂 保健品 40 良好 夢蘭床上用品 家紡 130 較好 南門路 漢堡小子南門店 快餐 60 良好 3m 英英小吃 餐飲 148 良好 春生堂藥店 藥店 40 良好 佳購便利店 超市 55 良好 玫瑰園花店 花店 28 良好 四季花園商業(yè)項(xiàng)目企劃報告 33 調(diào)研總結(jié)：在餐飲、休閑 業(yè)市調(diào)的基 礎(chǔ)上，我們對市區(qū)范圍內(nèi)的生活服務(wù)業(yè)做了相關(guān)的調(diào)研工作，涉及到的業(yè)態(tài)有菜場、銀行、超市、干洗店、鮮花禮品店、美容美發(fā)店、飾品、食品店等。 2021年張 家港服務(wù)業(yè)稅收額批發(fā)零售 住宿餐飲 金融保險房地產(chǎn) 其他服務(wù)業(yè) 可以看出，在服務(wù)行業(yè)中對稅收貢獻(xiàn)最大的是批發(fā)零售性服務(wù)行業(yè)，為 億元，占服務(wù)行業(yè)稅收總額的 %，其次是房地產(chǎn)業(yè)占 %。 四季花園商業(yè)項(xiàng)目企劃報告 28 04年07年張家港服務(wù)業(yè)增值2400501001502002503003504002021年 2021年 2021年 2021年單位：億 由圖我們看出，張家港每年的服務(wù)業(yè)增值額在逐年上升，平均增值率在 20%以上。 2021 年，全市新批服務(wù)業(yè)私營企業(yè) 1174家，注冊資金 億元，從事服務(wù)業(yè)的個體工商戶已達(dá) 6423 戶，注冊資金達(dá) 億元。從市統(tǒng)計局了解到截至 2021年 11 月份，全市服務(wù)業(yè)增值額為 億元，比 07 年的 億元增加 13%，其中批發(fā)和零售業(yè)增值額為 億元。 四季花園商業(yè)項(xiàng)目企劃報告 27 1補(bǔ)充業(yè)態(tài)的確定 由于有的餐飲店并不配備 POS 機(jī)，因此為方便客戶取款及附近居民存取款方便，建議進(jìn) 駐銀行等生活配套設(shè)施。當(dāng)餐飲業(yè)態(tài)確立后，我們認(rèn)為可以適當(dāng)補(bǔ)充一些其他休閑業(yè)態(tài)。名典、尚島、暨陽茶人、蜻蜓等。 由此，我們認(rèn)為，如果項(xiàng)目以餐飲為主體， 建議配臵如下： A、引進(jìn)主力店類別為：國貿(mào)（中檔型）、海港城（中檔）、大富豪（中檔）、金海華、生態(tài)園；（備選：新泰富、裕昌樓、新萬家漁火等）。 ③項(xiàng)目的建筑格局較為適合大型餐飲及西餐廳等。 我司認(rèn)為主力店應(yīng)以酒店為主，輔以西餐廳及特色餐飲店等。 1主力店及次主力店的確定 在這里，我們先不討論項(xiàng)目可開設(shè)業(yè)態(tài)的方向性，先假設(shè)定位為餐飲，其檔次和特色應(yīng)該是什么。比如人民路段大富豪邊上有“老樹咖啡”等；城南有上島、米羅咖啡等。 ●茶室、西餐廳隨著中高檔餐飲布臵。 ●中檔餐飲、特色餐飲間斷性布臵。 ●亨通廣場、步行街等特色餐飲形成氣候。 ●人民路高檔商務(wù)餐飲地位穩(wěn)固。 城西組團(tuán)的租金整體處于較便宜的水平上，除了港城大道 附近的個別店租金在 1－ 2 元 /㎡ /天之間，其他均低于 1 元 /㎡ /天以下。 在我們市調(diào)的范圍內(nèi)，零散分布的仍是以酒店經(jīng)營為主，家常菜館、特色餐飲為輔，兼有西餐廳和快餐店等餐飲形態(tài)。 在人民路，集合著國貿(mào)酒店、大富豪、海港城等大型高檔商務(wù)餐飲。 ③城北組團(tuán)： 組團(tuán)內(nèi)高級酒店聚集，這些酒店裝修高檔、菜品齊全、消費(fèi)水平較高。比如“蛙蛙叫時尚干鍋” ,這是一家全國連鎖店，實(shí)行的是加盟制，但是一個縣級市只許開一家，加盟費(fèi) 30 萬 /年，合同三年一簽，資金一年一付。 類別 店數(shù) 所占比例 具體店名 西餐廳 2 40% “伊比利亞牛扒館”、“鴻潤港式餐廳” 火鍋店 1 20% “喜洋洋火鍋” 特色小吃 3 40% “蛙蛙叫時尚干鍋”、“漁米小鎮(zhèn)”、“錦江白玉蘭中餐廳” 亨通廣場組團(tuán)位于城市主干道長安路與暨陽中路交匯處以南，距離步行街組團(tuán)并不遠(yuǎn)。該組團(tuán)以特色餐飲為主，并由休閑美容、銀行及一些其它業(yè)態(tài)共同組成。據(jù)調(diào)查，步行街內(nèi)的餐飲店大多數(shù)經(jīng)營情況良好，長安路、沙洲路經(jīng)營情況也不錯，究其原因，這三個地方有一個共同點(diǎn)就是平均人流量較高，基本能達(dá)到 30 人 /分以上，這是其他地方無可比擬的優(yōu)勢。 酒店共有 6 家：步行街“西子陽光大酒店”、長安南路“新世紀(jì)大酒店”、沙洲路“暨陽湖大酒店”、“金海華”、“皇家莊園大酒店”、園林路“金園林韶山?jīng)_農(nóng)家大酒店”； 火鍋店共有 6 家：王府廣場“左營回轉(zhuǎn)火鍋餐廳”、步行街 “傣妹火鍋”、長安路“百歲魚莊”、“小蒙羊餐飲連鎖”、河西路“戰(zhàn)鍋策創(chuàng)意火鍋餐廳”、“要德火鍋”； 快餐店共有 5 家：步行街“德克士”、長安路“永和豆?jié){”、“四季豆?jié){”、沙洲路“大娘水餃”、園林路“華萊士”； 休閑餐飲店共有 6 家：王府廣場“恒記甜品”、步行街“水天堂”、長安路“千尊披薩”、河西路“名典咖啡語茶”、美食街“梧桐馨語”、沙洲路“屋里廂咖啡”。 類別 最低消費(fèi) 店數(shù) 所占比例 主要分布 酒店 25 元以上 28 家 % 步行街、長安路、園林路、東二環(huán)路、暨陽湖大道各 1 家；金港大道、東環(huán)路、暨陽路與永安路各 2 家；港城大道、南苑路各 3 家；沙洲路 4 家；人民路 7 家 家常菜肴餐館 35 元以下 5 家 % 南環(huán)路 1 家；東二環(huán)路、暨陽路與永安路各 2 家 特色餐館 35 元左 右 7 家 % 長安路、東二環(huán)路、暨陽路、永安路各 1 家；沙洲路、亨通廣場 2 家 西餐廳 35 元左右 8 家 % 金港大道、步行街、長安路、河西路、美食街、沙洲路各 1 家；亨通廣場 2 家 火鍋 30－ 50 元左右 5 家 % 王府廣場、步行街、長安路各 1 家；河西路 2 家 快餐 25－ 50 元左右 5 家 % 步行街、園林路、東二環(huán)路各 1 家；長安路 2 家 其他 10－ 20 元左右 1 家 % 王府廣場 1 家 四季花園商業(yè)項(xiàng)目企劃報告 21 張家港市餐飲業(yè)分布區(qū)域圖 四季花園商業(yè)項(xiàng)目企劃報告 22 目前我市餐飲業(yè)主要集中于城中步行街組團(tuán)、亨通廣場組團(tuán)以及城北組團(tuán)。由此可以說明：張家港市場消費(fèi)能力較大。 3F 還有百樂門娛樂匯總 皇家莊園大酒店 南苑東路 18 號 3800 ㎡左右 良好 酒店，有包廂 26 個，可同時容納 500 多人就餐 太平洋大酒店 南苑東路 18 號，財富大酒店旁 7000 ㎡左右 較好 酒店， 1F 大廳，可容納 100 多人，另有 20 多個包廂 財富大酒店 南苑東路太平洋酒店西側(cè) 2800 ㎡左右 良好 酒店，大廳可容納 30 多桌， 3F 有 26 個包廂，可容納 600多人， 4F 兩個大包廂 大富豪鮑翅海鮮樓 人民中路 36 號國貿(mào)旁 良好 酒店，海鮮 沁園春大酒店 人民西路 5 號 7000 ㎡左右 良好 酒店，以本地菜色為主，一樓能容納 20 桌以上 萬家漁火 暨陽湖大道 88 號 4000 ㎡左右 一般 酒店， 1F 大廳有 16 桌， 2F、 3F 共有 26 個包廂 生態(tài)園大酒店 云盤路城西公園內(nèi) 2021 ㎡左右 良好 酒店，采碟軒 8 個包廂，樓上 13 個包廂，一層 10 桌 毛家飯店 東二環(huán)路 8 號 3000 ㎡左右 良好 湘菜館，全國連鎖， 1F 大廳， 16 桌； 2F、 3F 共有 18 個包廂，其中 3F 是豪華大包廂 四季花園商業(yè)項(xiàng)目企劃報告 18 西餐廳店統(tǒng)計表 店名 具體位臵 售價 /租金 營業(yè)面積（估） 層高（估） 經(jīng)營狀 況 經(jīng)營特色 米蘿咖啡 港城車站對面 — 1600 ㎡ 一般 咖啡、簡餐 伊比利亞牛扒館 亨通廣場 196 號 45 萬多 /年 1000 多㎡ 良好 牛扒、咖啡 鴻潤港式餐廳 亨通廣場南側(cè)，超妍美容院旁 — 130150 ㎡左右 一般 餐飲， 20 多桌 名典咖啡語茶 河西路與楊舍西街交匯處往北 20 多萬 /年 300 ㎡， 20 桌左右 5m 一般 咖啡、休閑餐飲 梧桐馨語 美食街宏泰新時代廣場 — 500 多㎡，共 2層 一般 自助茶餐廳 華萊士 園林路 34 號 — 樓下 100 ㎡左右 5m 良好 西式快餐 屋里廂咖啡 西門路 270 號 18 萬 /年左右 420 ㎡，共 2 層 一般 咖啡，設(shè) 10 個包廂 麥當(dāng)勞 東二環(huán)路與乘航西路交界處 — 578 ㎡ 5m 良好 西式快餐，經(jīng)營良好 德克士 新華書店西側(cè)，步步高房產(chǎn) 2 樓 80 多萬 /年 400 ㎡ 5m 良好 西式快餐， 166 個座位 四季花園商業(yè)項(xiàng)目企劃報告 19 特色餐館統(tǒng)計表 店名 具體位臵 售價 /租金 營業(yè)面積（估） 層高（估） 經(jīng)營狀 況 經(jīng)營特色 蛙蛙叫時尚干鍋 亨通廣場農(nóng)行北側(cè) 45 萬 /年 200 多㎡，夾層自隔 6m 一般 時尚干鍋店， 30 桌左右 伊比利亞牛扒館 亨通廣場 196 號 45 萬多 /年 1000 多㎡ 良好 牛扒、咖啡 百歲魚莊 長安路 70 號 2 樓 13 萬 /年左右 450 ㎡ 4m 良好 特色火鍋店， 36 桌， 200 人左右 戰(zhàn)鍋策創(chuàng)意火鍋餐廳 沙洲中路 104 號 — 220 個座位 ，錯層 良好 創(chuàng)意火鍋城 湘竹園大酒店 大潤發(fā)向西 500 米 — 300 ㎡左 右 2 層 4m 一般 酒店，共 6 間包廂，經(jīng)營湘菜和本地菜色 毛家飯店 東二環(huán)路 8 號 — 3000 ㎡左右 5m 良好 湘菜館，全國連鎖 蒙自源 歐尚 1F 西門入口北側(cè) 30 萬 /年 330 ㎡ 較好 小吃店，月均營業(yè)額 10 多萬，全國連鎖 裕昌樓 永安路和暨陽路交匯處 — 7000 ㎡ 3m 良好 酒店，經(jīng)營海鮮鮑翅 （ 2）、調(diào)研分析 按照口味的不同，我們將所有市調(diào)過的餐飲店初步劃分為 7 大類，即酒店、家常菜肴餐館、特色餐館、西餐廳、火鍋、快餐、其它。 海港城大酒店 人民中路 50 號恒隆大廈底座 萬㎡ 良好 酒店，酒店擁有各式總統(tǒng)套房、豪華包間 36 間，大型宴會廳、多功能廳、新概念餐廳可同時容納 1000 人就餐 豪苑大酒店 東環(huán)路 150 號 自建，總價3000 萬左右 近 9000㎡ 一般 綜合酒店， (1F 大廳、 2F 桑拿、 3F 棋牌中心、 4F 客房、 5F 餐飲、 6F 辦公室），業(yè)態(tài)齊全 裕昌樓 永安路和暨陽路交匯處 — 7000 ㎡ 良好 酒店，經(jīng)營海鮮鮑翅 四季花園商業(yè)項(xiàng)目企劃報告 17 中高檔酒店統(tǒng)計表二 店名 具體位臵 營業(yè)面積（估） 經(jīng)營狀 況 備注 國色天湘大酒店 金港大道 18 號 1500 ㎡ 良好 以餐飲為主，有 15 個包廂，樓上有 5 層賓館，經(jīng)營良好，租金 30 萬 /年 金海華 沙洲中路 138 號 8000 ㎡左右 良好 酒店，內(nèi)設(shè) 3 個大型多功能宴會廳， 32 個豪華包廂， 6 個大 包廂。中