【正文】 序號 名 稱 單位 數(shù) 據(jù) 備注 Ⅰ 設(shè)計規(guī)模 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 237251 商品房銷售 平方米 237251 住宅 平方米 169572 商業(yè) 平方米 59103 車庫 平方米 5446 其他 平方米 3130 Ⅱ 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 39025 2 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 39025 其中：財務(wù)費用 萬元 1788 3 資金籌措 萬元 39025 其中：借款 萬元 15000 資本金 萬元 16000 資本金比例 % % 4 經(jīng)營收入 萬元 30903 年平均 5 經(jīng)營稅金及附加 萬元 1700 年平均 6 總成本費用 萬元 17374 年平均 7 利潤 總額 萬元 9540 年平均 8 所得稅 萬元 3148 年平均 9 凈利潤 萬元 6392 年平均 10 土地增值稅 萬元 2289 年平均 Ⅲ 財務(wù)評價指標 1 投資利潤率 % % 以年計 投資利潤率 (商品房部分 ) % % 2 投資利稅率 % % 以年計 投資利稅率 (商品房部分 ) % % 3 資本金利潤率 % % 以年計 4 資本金凈利潤率 % % 以年計 5 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 6 全部投資投資回收期 年 7 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 8 投資各方財務(wù)內(nèi)部收益率 % A股東 % % B股東 % % C股東 % % 9 長期借款償還期 (房地產(chǎn)投資 ) 年 建設(shè)期起 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 。這些都是本項目開發(fā)時將要遇到的問題，針對以上問題，本項目需要轉(zhuǎn)化劣勢為優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計中要充分利用規(guī)劃要求，多運用新的人文化社區(qū)概念，提高物業(yè)管理質(zhì)量。詳見附表 9。 經(jīng)測算分析，該項目的財務(wù)效益良好，抗風(fēng)險能力較強。 隨著十堰市市委、市政府“城區(qū)東拓”戰(zhàn)略的逐步實施，該項目所在的北京路沿線必將成為十堰市一個交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)美的新興城區(qū)。 十堰香格里拉城市花園為該公司成立后的處女作，起點較高，投資規(guī)模較大，定位為中高檔商住區(qū)。公司注冊資本人民幣 5000 萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。經(jīng)測算，項目具備貸款償還能力。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 政府政策風(fēng)險：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險。由此可見，項目對土地費用變動的承受力最強。詳見表 6。相比之下，預(yù)售款回籠進度對項目影響不太大，由此看，項目有一定的抗風(fēng)險能力。詳見表 5 及圖 3。項目資產(chǎn)負債率是比較低的，且從第一年起，依次為 58%、 25%，呈下降趨勢，至 2021年為 0，詳見附表 8。 第二章 清償能力分析 該項目申請銀行貸款 15000 萬元，假設(shè)第二年及第三年分兩次償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售及銷售收入。因此，在財務(wù)上是可行的。 第三章 銷售利潤測算 總銷售收入 61805 萬元 經(jīng)營稅費及附加 兩稅一費 %： 61805 %=3399 萬元 土地增值費： 4578 萬元 合 計： 7977 萬元 總投資 39025 萬元 利潤總額 19079 萬元 所得稅： 6296 萬元 稅后凈利潤： 12783 萬元 詳見附表 4。假設(shè)合同簽訂時房款回籠 100%。 詳見附表 附表 2。 本項目總建筑面積為 237251 平方米，可銷售住宅面積為 169572 平方米，可銷售商業(yè)面積為 59103 平 方米，可銷售車庫面積 5446 平方米，不可銷售配套面積為 3130 平方米。 項目總投資39025萬元 自有資金 16000 萬元 金融機構(gòu)融資 15000 萬元 預(yù)售回籠 8025 萬元 注冊資本金 5000 萬元 自籌資金 11000萬元 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第七部分 銷售及經(jīng)營收入測定 第一章 項目銷售收入估算 參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目商業(yè)銷售均價為 5000 元 /平方米，住宅銷售均價為 2200 元 /平方米，車庫均價 3000元 /平方米。 2021 年投資 1219 萬元，主要用于房屋銷售所發(fā)生的費用及所支付的財務(wù)費用。詳見圖 2 圖 2 資金籌措圖 第三章 項目建設(shè)及用款計劃 該項目自 2021 年 1 月開始建設(shè)，計劃 2021 年完工。 申請銀行貸款 15000 萬元。 以上分析估算，本項目總投資額為 39025 萬元，其中計入開發(fā)成本35383 萬元。本項目財務(wù)費用為 1788 萬元。 取整，即 1854 萬元。按房屋開發(fā)費的 3%計，則： 16608 萬元 3%= 萬元 取整，即 498 萬元。 200 元 /平方米 萬平方米 =4746 萬元 公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費用，考慮到項目在定位方地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 面的特殊要求，該項費用以每平方米建筑面積 100 元計算： 100 元 /平方米 萬平方米 =2373 萬元 其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標底編制費、工程合同預(yù)算或標底審查費、指標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 3%計，則： （ ++16611）萬元 3%= 萬元 取整，即 757 萬元。 房屋開發(fā)費，按每平方米 700 元，計 700 元 /平方米 237251 平方米 = 萬元 取整，即 16608 萬元。 二、項目投資概算 土地費用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝 30 萬元，該占地 150610平方米，合 畝，則： 30 萬元 /畝 畝 = 萬元 取整，即 6777 萬元。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第五部分 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 十堰香格里拉城市花園項目一期計劃于 2021 年 1 月份開始施工建設(shè)，于 2021 年 6 月完工，并假設(shè)自開工半年后，即 2021 年 7 月開始預(yù)售，并于 2021 年 12 月全部銷 售完畢。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識別性。住宅建筑南北，進行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠化等設(shè)計，使住宅、步行活動等充分接近生態(tài)。 綠地系統(tǒng)的設(shè)計上，注重人與自然交融。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第三章 生態(tài)綠化布局 該項 目綠化方案設(shè)計以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。 三、景觀系統(tǒng)設(shè)計 景觀設(shè)計上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場是該項目規(guī)劃設(shè)計方案中最顯著的特色。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。 二、道路系統(tǒng)規(guī)劃 該項目小區(qū)內(nèi)道路采用車行與人行分離形式，主路口設(shè)在柳林路與北京路，在小區(qū)南側(cè)開一個次路口，與另一個城市居住區(qū)相連。設(shè)置名牌時尚店等設(shè)施，并在假日廣場十八米上部設(shè)置一個標志性墻以及極具時代沖擊力的雕塑。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場一側(cè)建一座具有標志性的高塔，并設(shè)置兩部觀光電梯，直達十八米高的觀景天橋。 大眾時尚街 歡樂廣場至日月廣場段為大眾時尚街，定位為中檔時尚專賣店一條街，街兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色?！败囆小薄ⅰ八啊?、“馬景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，配備有值班管理室、居委會、便民服務(wù)點、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點等公共設(shè)施。每個區(qū)域內(nèi)又分成若干個功能分區(qū)，居住區(qū)主要以中心步行街景觀軸和小區(qū)主干道為界化分為若干居住組團。以達到“龍形環(huán)繞，綠洲簇擁”的效果。 二、 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 根據(jù)小區(qū)環(huán)境布局，自然形成中心商業(yè)街，聯(lián)通整個小區(qū)南北。各個商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局。 第一章 空間規(guī)劃理念 項目規(guī)劃設(shè)計結(jié)合原始天然地勢，充分形成商業(yè)、居住默契交融的理想境地。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計要點 及建筑方案 十堰香格里拉城市花園以天人合一的全新理念，在喧囂的都市中創(chuàng)造一個寧靜溫馨的 世間桃園，一個讓現(xiàn)代人一見傾情的新都市香格里拉。 二、商業(yè)用房及車庫 由于項目商業(yè)部分市場同片區(qū)項目較少，可比性不強，根據(jù)對十堰市中心商業(yè)區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合該項目實際情況，推估商業(yè)用房售價的平均價格應(yīng)在 5000 元 /m2 左右，取 5000 元 /m2。我們在十堰市城區(qū)選取 幾個具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如表 3 所示 表 3 區(qū)域住宅樓盤分析 項目名稱 實例 A：東方廣場 實例 B：澳門花園 實例 C：世紀花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十