【正文】 到北京市住房資金管理中心《委托調(diào)查通知單》及相關(guān)材料后，要求借款人填寫(xiě)《個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)表》。單靠公積金很難買(mǎi)下一套房子，借款人可在充分利用公積金貸款的基礎(chǔ)上，用商業(yè)的推進(jìn)可以加快住房分配從實(shí)物向貸幣轉(zhuǎn)化，促進(jìn)個(gè)人住房貸款的推行。 組合貸款 ：是由住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、商業(yè)銀行運(yùn)用信貸資金向同一借款申請(qǐng)人同時(shí)發(fā)放，用于購(gòu)買(mǎi)同一套自住普通住宅的個(gè)人購(gòu)房抵押貸款的總稱(chēng)。 ●所需資料 戶(hù)口本、身份證或其它有效居留證件及復(fù)印件；購(gòu)房合同或意向書(shū)等有關(guān)證明材料；借款人所在單位住房資金管理機(jī)構(gòu)同意貸款的信函；售房單位的《北京市商品房銷(xiāo)售許可證》復(fù)印件；采取抵押或質(zhì)押方式擔(dān)保的，提供抵押物或質(zhì)押物的權(quán)屬證明；采取保證方式擔(dān)保的，提供保證人同意擔(dān)保的書(shū)面證明及保證人的資信證明；借款人在受托人處存有不低于全部購(gòu)房款 30%的存款證明，或 已交 30%以上購(gòu)房預(yù)付款的收據(jù)原件和復(fù)印件；受托人要求提供的其它材料。（簡(jiǎn)單說(shuō)：按揭過(guò)程中 ，房子不是你的，直到按揭過(guò)程結(jié)束，房子才歸你） ●所需資料 身份證復(fù)印件 (夫妻雙方 )；戶(hù)口本復(fù)印件 (夫妻雙方 )；結(jié)婚證復(fù)印件；學(xué)歷證明復(fù)印件；付款合同復(fù)印件；職業(yè)收入證明 (所在單位出具 )；兼職收入證明 (所在單位出具 )；營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 (所在單位出具 )；其它資產(chǎn)證明 (復(fù)印件 \包括存款 \股票等 )；借款申請(qǐng)表 2份；借款合同 6份；一寸照片2張 (夫妻雙方 )；非本市戶(hù)口須提交外地購(gòu)房許可證明。而綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。 (總占地面積之比 ) 建筑覆蓋率：又稱(chēng)建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 商品房銷(xiāo)售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)面積 套內(nèi)墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。板樓 80%、塔樓 75%、寫(xiě)字樓 70%商場(chǎng) 65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方， 使用率低。 4 結(jié)構(gòu)面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示。 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 公攤面積： 、過(guò)道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面 積 50% 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 五．與面積有關(guān)的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。房屋 產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。 共有產(chǎn)權(quán)： 指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰(shuí)所有，都必須按照所有權(quán)登記辦法的規(guī)定 ，向房屋所在地房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房管機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn) 所有者，按國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿(mǎn)足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防 3 爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。 戶(hù) 型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶(hù)居室的數(shù)量和大小。 層 高：房屋一層的高度。（開(kāi)間一般限定在 5 米左右） 開(kāi) 間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。（適合大面積住宅，小戶(hù)型會(huì)顯得局促。 錯(cuò)層： 戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致 ，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。 復(fù)式： 復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅 。 躍層： 躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁 有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì) 4 平米以下的 2 特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。這類(lèi)住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的 50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率（ 3%），故又稱(chēng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。 經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商 業(yè)活動(dòng)的住宅形式。 花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍 二．與住宅有關(guān)的概念 公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。“一平”是土地平整。 七通一平：大的開(kāi)發(fā)區(qū)或重要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求。 1 員工培訓(xùn)手冊(cè) 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二零零二年八月 2 目 錄 房地產(chǎn)基礎(chǔ)科知識(shí) .........................................................................................................................................................1 一．與土地有關(guān)的概念 ............................................................................................................................................1 二．與住宅有關(guān)的概念 ............................................................................................................................................1 三．與規(guī)劃有關(guān)的概念 ............................................................................................................................................2 四．與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 ............................................................................................................................................3 五．與面積有關(guān)的概念 ............................................................................................................................................3 六．與貸款有關(guān)的概念 ............................................................................................................................................4 七．其他 .....................................................................................................................................................................8 一．關(guān)于房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā) ..................................................................................................................................... 16 1．房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的概念 .............................................................................................................................. 16 2．房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的方式 .............................................................................................................................. 16 二．房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和程序 ................................................................................................................................. 17 1．決策階段 ....................................................................................................................................................... 17 2．前期階段 ....................................................................................................................................................... 18 3．工程管理，即項(xiàng)目建設(shè)施工階段 .............................................................................................................. 18 三．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批手續(xù) ..................................................................................................................................... 19 1．項(xiàng)目建議書(shū)及可行性報(bào)告 (由計(jì)委審批 )................................................................................................... 19 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (由規(guī)劃局審批 ) ............................................................. 19 3．建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)（房屋土地管理局） ................................................................................................. 19 4．房屋拆遷許可證（房屋土地管理局） ..................................................................................................... 19 5．建設(shè)工程開(kāi)工證（城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)） ..................................................................................................... 19 6．土地證書(shū)（ 北京市、區(qū)縣人民政府） .............................................................................