【正文】 ，退城進(jìn)園地塊出讓雖然進(jìn)入掛牌（拍賣）程序，由于地塊出讓所得 95%返還原地主，因而其他參與者不 易 獲得。 5． 退城進(jìn)園及舊村改造項目對濰坊房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn) 近年來，濰坊房地產(chǎn)市場不溫不火，與周邊地市相比整體房價偏低。 部分區(qū)域住宅供過于求，供給結(jié)構(gòu)不合理 比較濰坊奧體項目投資建議 24 突出。同時 外來人口數(shù)量有限，自住需求為主，投資需求相對不足 。 4． 市場需求不足，房價增幅趨緩 前期 濰坊單位集資建房 及 事業(yè)單位 團(tuán)購現(xiàn)象比較嚴(yán)重，消化相當(dāng)部分支付能力非常強(qiáng)的群體的購房需求。 在未來幾年，供過于求的狀況 短期 不會改變。 隨著市場形勢好轉(zhuǎn)，其配套費恢復(fù)，成本增加的趨勢不變， 因此 房價 下調(diào)的可能性較小 。 2． 基礎(chǔ)配套費用增加， 房價下調(diào)的可能性 較小 2020 年 8 月，濰坊對基礎(chǔ)配套費及異地人防建設(shè)費進(jìn)行調(diào)整，其中基礎(chǔ)配套費由原來 120 元 /㎡ 調(diào)整為 280 元 /㎡ ，漲幅明顯。中心城區(qū)整體均價 3200 元 /平方米左右，區(qū)位環(huán)境較優(yōu)的樓盤價格在3800 元 /平方米左右，這與濰坊所處區(qū)位及整體經(jīng)濟(jì)實力不對稱。但是前幾年“退城進(jìn)園”類型的地塊推出較多，且此類土地成交價格較低，后期上市也必將對市場產(chǎn)生重大影響。例如 2020 年，濰坊市列入中心城區(qū) “城中村”改造的村莊共有 76 個，其中濰城區(qū)35 個，奎文區(qū) 34 個，高新區(qū) 7 個，總用地面積共 公頃，其中居民安置用地 公頃，生活保障用地 公頃，政府可儲備用地 公頃，這批土地總量大，單宗土地面積大，預(yù)計在未來幾年內(nèi)逐漸釋放，成為土地市場供應(yīng)的主體。 以上為公開市場渠道推出的土地情況。這些地塊沒有啟動開發(fā)，短期不形成供給。 其次為奎文區(qū)。成交面積看，高新 508 畝，奎文 2203 畝，濰城 2833 畝。 第 3 節(jié) 土地供應(yīng)情況 從土地 儲備中心獲取的信息， 2020 年至 今 ， 濰坊 中心城區(qū)共成功出讓 98 宗地塊，合計 5544 畝 ， 平均單宗地塊面積不足 60 畝 。 在售項目供應(yīng)規(guī)模在 50 萬平米以上。 區(qū)域整體 均價在 3000 元 /㎡以上。 ? 市場特征： 此組團(tuán) 隨著高新區(qū)的發(fā)展，有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐；特別是政府投入較大基礎(chǔ)配套社設(shè)，如大劇院、活動中心、展覽館 ，生 活配套日漸濰坊奧體項目投資建議 21 成熟 。 2． 5 東南組團(tuán) 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進(jìn)展 銷售率 目前在售價格 東 南 組 團(tuán) 賦海世家 高層 住宅 13萬 封頂 40% 3400 匯嘉瑞景園 一期 高層 住宅 8． 5萬 主體 10% 精裝 5000 青青家園 高層、 住宅 7萬 主體 50% 高層 3300 東方世紀(jì)城 高層 住宅 13萬 封頂 60% 3100 和豐城市花園 高層 住宅 12萬 未建 30% 3250 九龍山莊 二期 高層、多層 住宅 8萬 未建 80% 多層 3600 華安東方明珠 多層 住宅 21萬 封頂 50% 2900 ? 區(qū)域特點： ? 優(yōu)勢： 高新區(qū)，有產(chǎn)業(yè)支撐；市政府周邊，城市發(fā)展的方向 ；教育資源豐富 ，濰坊學(xué)院 等學(xué)校 ； 新區(qū)規(guī)劃較好 。 ? 發(fā)展趨勢： 本組團(tuán) 是濰坊潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，也是未來幾 年濰坊房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域 之一 。 濰坊奧體項目投資建議 20 目前 在售規(guī)模在 40 萬平米以上， 潛在供應(yīng)量較大 。 目前在建 、 在售項目不多 ， 但是以大盤為主，如鳶都新城總建面 40 萬平米，魯發(fā)新城總規(guī)模達(dá)到 100 萬平米，尚未動工的茂華公館也在 20 萬平米以上。 ? 市場特征： 組團(tuán)以安順路為核心，主要集中在健康街至北宮街之間的區(qū)域，是近兩年來濰坊西部房地產(chǎn)發(fā)展的代表， 同時也代表著濰城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的水平，是濰坊市向西發(fā)展的重要節(jié)點。 濰坊奧體項目投資建議 19 2． 4 西部組團(tuán) 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進(jìn)展 銷售率 目前在售 價格 西 部 組 團(tuán) 鳶都新城 四期 多 層、 住宅 20萬 封頂 0% 2900 魯發(fā)名城 二期 多 層 住宅 14萬 主體 40% 2900 明德花園 高層 住宅 7． 6萬 在建 0% 華景新城 三期 高層 住宅 4萬 封頂 10% 2700 茂華 紫苑公館 高 層 住宅 20萬 未建 0% ? 區(qū)域特點： ? 優(yōu)勢： 以安順路為交通主軸，橫跨健康西街、勝利西街、東風(fēng)西街、福壽西街及北宮西街，整體道路狀況良好，公交系統(tǒng)也較為發(fā)達(dá)，通達(dá)性好；濰城區(qū)政府西遷，奧體中心建成，以及政府開發(fā)西部的利好因素對區(qū)域發(fā)展促進(jìn)較大；濰城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)滯后于東部區(qū)域，房價較低，潛力較大。 目前多層 價格在 2700 元 /㎡ 3000 元 /㎡之間 ，高層價格在 2800元 /㎡ 3300 元 /㎡之間。 除了所列項目 外 ，目前在建退城進(jìn)園項目規(guī)模較大，大多以中小戶型為主。 ? 劣勢： 大多以退城進(jìn)園項目為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般；供給規(guī)模較大，競爭激烈；區(qū)域生活配套不太成熟。 ? 發(fā)展趨勢： 本 組團(tuán) 區(qū)位優(yōu)勢顯著，受外界環(huán)境影響較弱，區(qū)域價格處于濰坊房地產(chǎn)市場的高地，未來幾年仍是濰坊房地產(chǎn)的熱點區(qū)域。 在售項目供應(yīng)規(guī)模在 30 萬平米以上，北斗新城、濰坊學(xué)院項目尚未動工，后期供應(yīng)量較大。區(qū)域整體 定價 較高，是濰坊房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。 ? 市場特征： 此組團(tuán)位于東部新城與西部老城交匯處， 附近事業(yè)單位較多，區(qū) 位 明顯 ，是濰坊高端項目集中的區(qū)域。 2． 2 次中心組團(tuán) 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進(jìn)展 銷售率 目前在售價格 濰坊奧體項目投資建議 17 次 中 心 組 團(tuán) 玫瑰園 高層、多層 住宅 13萬 封頂 60% 多層 4000；小高層 3800 丹桂里 高層 住宅 14萬 主體 50% 3300 盛世豪庭 高層、多層 住宅 商鋪 7萬 主體 二期60% 多層 3800 高層 3500 東方名苑 高層 住宅 8萬 封頂 50% 3500 北斗新城 高層 住宅 15萬 未建 0% 濰坊學(xué)院項目 高層 住宅 25萬 未建 0% ? 區(qū)域特點： ? 優(yōu)勢： 區(qū)域配套成熟， 交通便利， 市民對區(qū)域的認(rèn)同度高；教育資源豐富；臨近虞河、張面河，部分項目景觀資源豐富；是濰坊高端住宅相對集中的區(qū)域。未來此區(qū)域中等戶型的住宅產(chǎn)品將日漸稀缺，主要以小戶型公寓及大戶型面積為主。 商業(yè)項目供量較大，去 化 速度較慢 。 在售項目 90110 ㎡銷售最快，其次為單身公寓，投資目的比較明確。 2020 年的住宅市場供應(yīng)量應(yīng)不少于 40萬平方米。 ? 劣勢：地塊小，容積率高；商住混住，較嘈雜 。 東南組團(tuán)： 集中在 北海路東 ， 市政府周邊 區(qū)域，是濰坊市各大機(jī)關(guān)及 事業(yè) 部門職工居住聚集之地， 代表城市發(fā)展的方向 。 東北組團(tuán)： 主要以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主 ， 海信蘭郡周邊， 集中在 北 宮街至玄武街之間的區(qū)域，是濰坊市近幾年涌現(xiàn)出來的新板塊勢力，集中了大量新住宅樓盤，產(chǎn)品豐富。該組團(tuán)以白浪河為界，橫跨濰城、奎文兩區(qū)，以商業(yè)物業(yè)為主、居住物業(yè)為輔，是濰坊市目前正在開發(fā)的項目最為密集的地帶。 東北組團(tuán) 東南 組團(tuán) 中心 組團(tuán) 西部 組團(tuán) 次中心 組團(tuán) 濰坊奧體項目投資建議 15 2． 五大組團(tuán)： 根據(jù)區(qū)域分布，濰坊房地產(chǎn)具體可分為中心組團(tuán)、次中心組團(tuán)、東北組團(tuán)、西部組團(tuán)及東南組團(tuán)五部分。隨著市政府發(fā)展西部戰(zhàn)略的實 施，西部區(qū)域?qū)⑽嗳说酱酥脴I(yè)。 ? 西部區(qū)域 本區(qū)域 是近兩年濰坊市房地產(chǎn)市場的后起之秀，發(fā)展勢頭 較足 。 ? 中心區(qū)域 中心區(qū)域 西部 區(qū)域 東部 區(qū)域 濰坊奧體項目投資建議 14 本區(qū)域 發(fā)展較為成熟，目前聚集了大量商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)項目，住宅產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩級分化現(xiàn)象，即多以小戶型公寓及大面積觀景的 社區(qū) 為主。 東部區(qū)域 ：虞河路以東地區(qū)，主要包含新華路、文化路、東方路及高新區(qū)等區(qū)域。 第 2 節(jié) 各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 概況 現(xiàn)階段濰坊市住宅房地產(chǎn)呈現(xiàn)比較明顯 區(qū)域分布 ，由三大區(qū)域、五大組團(tuán)組成 競爭格局。 特別是 2020 年下半年，受金融危機(jī)等外 界大濰坊奧體項目投資建議 13 環(huán)境影響，濰坊房地產(chǎn)市場波動較大 。據(jù)統(tǒng)計， 2020—— 2020 年 中心城區(qū) 商品房價格中位數(shù) 情況如下圖： 20202020年商品房價格中位數(shù)1810212025602790 2950312005001000150020202500300035002020 2020 2020 2020 2020 2020年份價格中位數(shù) 近年來，濰坊市房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求兩旺盛，價格平穩(wěn)上漲。全年商品房銷售額 億元 ,比上年增長 %。 銷售面積 ，增長 %。 第 1 節(jié) 濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況 1． 20202020 濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 情況 2020 年， 濰坊 共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長%，其中住宅投資 億元，增長 %。 3． 人均居住面積較高， 房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場，說明濰坊房地產(chǎn) 市 場有供過于求的趨勢，后期競爭 日趨激烈。 濰坊奧體項目投資建議 11 第 5 節(jié) 本章總結(jié) 通過本章對濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點結(jié)論： 1． 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進(jìn)一步提高 ，但濰城區(qū) GDP 增速及人均可支配收入要低于全市平均水平。 濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需 要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達(dá)；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場主要集中在此。 目前 已與 50 多個區(qū)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系。 “出口加工組團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。 “中心組團(tuán)”將形成高級工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及高級工程師文化娛樂場所、商務(wù)會展中心。 2． 2 濰坊市中心城區(qū)職能各異 中心城區(qū)包括長松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個組團(tuán)。 具體分為 “兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。濰坊市人均居住面積較高， 居住環(huán)境較好， 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進(jìn)入買方市場，競爭日趨激烈。從被調(diào)查戶住房住宅式樣看，居住四居室的占 5%，居住三居室和二居室的共占 91%，居住一居室（或平房）及其他住房的僅占 4%。 2． 居民消費情況 2． 1 濰坊 20202020 城鎮(zhèn)人均消費性支出情況 2020 年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費性支出達(dá)到 10080 元， 2020 年 人均消費性支出達(dá)到 11575 元 ，較上年 增長 %。 其中濰城區(qū) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 為 15583 元 ， 增長 %，低于全市總體水平。 2020濰坊奧體項目投資建議 8 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15691 元 ,比上年增長 %。 第 3 節(jié) 居民生活 情況 1． 居民收入情況 1． 1 人均 GDP 增長情況 2020 年，濰坊人均 GDP 達(dá)到 23349 元，比上年增長 ％ ； 2020年濰坊人均 GDP 達(dá)到 28106 元，比上年增長 %。 小結(jié)： 從 GDP 總量還是財政收入等方面看，濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東處于中上游位置。中心城區(qū)輻射帶動能力有限 可見一斑 。相對而言， 濰坊市域經(jīng)濟(jì) 發(fā)展較 好 ，轄區(qū)諸城、壽光為全國知名百強(qiáng)縣。 主要表現(xiàn)濰坊奧體項目投資建議 7 在“ 城市功能較弱、 區(qū)域 輻射帶動能力和競爭力不強(qiáng) ” 。具體表現(xiàn)在三個方面：首先經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)起步較晚、競爭力不強(qiáng)；其次是工業(yè)大項目不多， 缺乏支柱產(chǎn)業(yè) ， 產(chǎn)業(yè)輻射帶動不夠；三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小。 由此 可 見 ，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè) 發(fā)展勢頭較快 ，工業(yè)的快速發(fā)展直接帶動 財政 稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展 。 3．產(chǎn)業(yè)布局情況 3． 1 各產(chǎn)業(yè)比重 濰坊奧體項目投資建議 6 濰坊 一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由 07 年的 ： ： 調(diào)整為 08 年的 ： ： ，其中第一產(chǎn)業(yè)所占比重比 07 年下降 個百分點，第二 產(chǎn)業(yè)比重上升 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 個百分點