【正文】 它任務。 七、定期組織召開業(yè)主會議，積極參加“文明住宅小區(qū)”、“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”的創(chuàng)建工作，組織、參加物業(yè)服務中心重大社區(qū)活動。 五、根據(jù)員工情況和管理工作的需要，修訂員工崗位職責和作業(yè)標準，制定并實施管理處員工的教 育培訓計劃。定期走訪、回訪住戶，密切業(yè)主、住戶關(guān)系，主動爭取業(yè)主、住戶對物業(yè)部工作的支持和參與。 二、根據(jù)本部門崗位職責要求，組織開展專業(yè)管理工作，做到員工之間任務分工明確，責任落實，有檢查、考核標準，每半月考核、評定員工工作績效。 第二十節(jié) 服務中心主任崗位職責 服務中心主任 在物業(yè)經(jīng)理直接領(lǐng)導下組織本部門員工對住宅區(qū)物業(yè)實施規(guī)范管理，對物業(yè)經(jīng)理和業(yè)主負責。 ４）、燒焊、用火、用電作業(yè)防火安全保障措施不落實的。 ２）、室內(nèi)裝修所用材料不符合要求的，不 進行防火處理的。 有下列情況之一的，責令停止作業(yè)，并分別視情況處單位一千至三千元罰款，處業(yè)主二百至五百元罰款，如情節(jié)嚴重的送派出所所理。 ５）、擅自挪動滅火工具、器材或消防備用水源的。 ３）、不按規(guī)定使用液化石油氣的。 １）、占用和封堵樓梯， 走道，安全疏散出口的。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 需進行燒焊等動火作業(yè)時，須先向管理部申請，經(jīng)消防機關(guān)批準后，在管理部有關(guān)人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。室內(nèi)電器和電線損壞時，可委托管理部派人維修，切勿自行修理和自已處理。 不得在小區(qū)內(nèi)使用電爐，燃燒廢紙、廢物，禁止將燃著的煙頭和其它火種丟在地上或垃圾桶內(nèi)，窗外。 通往樓梯的防火門（防煙門）應保持經(jīng)常關(guān)閉，但不得上鎖。 小區(qū)內(nèi) (包括公共走道和各戶室 )所有消防設備和消防器材，任何人不得擅自改動，挪用，無事亂動和故意損壞。 九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處于良好狀 態(tài)。 七、注意電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到 100％良好狀態(tài)。 五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。 三、水泵房內(nèi)所有設備在正常運轉(zhuǎn)下，開關(guān)應放在自動位置，所有操作標志簡單明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查清洗一次。解決不了的問題及時書面報告領(lǐng)導。為管理好水泵房，明確職責，制定如下制度。 1電梯內(nèi)求救警鐘，電扇必須正常運轉(zhuǎn)，以免緊急時無法求救導致窒息。 1火警發(fā)生時，嚴禁搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停電，而將人困于電梯內(nèi)，被困后可能因濃煙而致命。 電梯槽底有積水時，應立即組織清理，并報告上級處理，同時查究水的來源，盡早修理。 凡有水滲入電梯，應立即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較安全的地方。當修理員到達時，管理員需詳述電梯不妥之處，以便查究毛病，一切情況必須詳細記錄。 經(jīng)常清理電梯門導軌內(nèi)外積存的垃圾，以免影響門開關(guān)。 用電梯人數(shù)過多時，應維護秩序，妥善安排，分批乘搭，以免超載而發(fā)生危險。 電梯發(fā)生故障，應及時通知保修單位派人修理。煤氣公司電話： 五、住戶內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏應“用手拍門”及時通知住戶氣體泄漏事件，并請住戶關(guān)上所有氣體供應閥，打開 門、窗，使空氣流通，并按上述三、四條方法處理，如情況嚴重，應通知住戶有秩序地撤離現(xiàn)場。 三、發(fā)生煤氣泄漏時，切勿吸煙、點火，嚴禁按動門鈴、對講系統(tǒng)開關(guān)，集體電閘及電器用具，對講機，電話。 二、在每天 巡視時，注意住宅區(qū)內(nèi)（包括煤氣管道走向、路線閥門、走廊、天臺），如懷疑有煤氣味，必須迅速關(guān)閉煤氣閥，并同時通知煤氣公司來檢查。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第十六節(jié) 液化石油氣管理制度 為加強液化氣安全管理，保障人民生命財產(chǎn)的安全，切實做到防患于未然，特制定本制度： 一、熟悉小區(qū)煤氣管道線路的走向、總閥、分閥、單元閥的位置。 ７、走廊地磚損壞。 四、在巡樓時發(fā)現(xiàn)下列情況，應立即向上級報告并及時研究修理方案： １、墻壁或天臺、水池、水管有明顯裂縫或混凝土爆裂； ２、氣窗玻璃的爆裂； ３、樓梯邊的鐵欄桿松脫； ４、防火門及消防設備損壞； ５、內(nèi)外墻壁脫落。室內(nèi)裝修，必須先申報裝修方案，經(jīng)管理部審核同意后方可進行。 二、物業(yè)使用人、住戶不得擅自擴建拆除墻壁、梁、柱等主體，不得擅自開窗戶，或加建建筑物（例如：外墻裝鐵籠，檐棚，平臺或天臺上加建建筑等）。 十五、所有消防裝置應由認可的消防處最少每年檢查維修一次。 十三、勸告拜神的住戶小心燃點香燭，禁止住戶在走廊燃燒元寶紙等。 十一、若發(fā)現(xiàn)火警即電“１１９”報警，同時按動警報通知住戶疏散，在安全情況下使用滅火器或水喉設法滅火。 九、切勿將防火門打開，以免萬一火警發(fā)生時濃煙散播及火勢蔓延。 七、注意收聽電話，如有異常，應即派人修理。 五、嚴禁封閉或損壞安全疏散指示、事故照明設施或消防標志。 四、每日上班時檢查天臺，疏散樓梯，走廊等疏散通道。 三、設 法使業(yè)主、住戶了解、熟悉如何使用防火設備。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第十四節(jié) 消防工作制度 一、熟悉使用小區(qū)防火設備，線路，性能，使用方法，如有疑問詢問專職管理消防工作人員或公安消防部門。 十一、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應及時向客戶發(fā)出通知，使客戶有所準備。 九、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設備，應與自來水公司聯(lián)系修理。 七、樓宇處墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。 五、救火用的輸水設備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應立即維修，同時嚴禁使用消防喉作其他用途。 三、發(fā)現(xiàn) 水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉 ,并即時發(fā)出通告受影響的住戶 ,同時立即安排急維修。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第十三節(jié) 給排水管理制度 一、給排水管理員必須了解、熟悉小區(qū)內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。 八、嚴禁盜竊行為和偷單車行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)一律作除名處理，并酌情交有關(guān)單位處理，單車禁止放在宿舍內(nèi)。晚上 10:30 時就寢， 11:00 時關(guān)燈。 六、根據(jù)不同工作崗位，具體要求的起床時間起床，做到不遲到、不早退，按時按質(zhì)完成本職工作。 五、嚴禁外來人員留宿，有特殊情況（如直系親屬）的要向隊長匯報，經(jīng)同意后方能留宿，并做好登記。 四、日常用品不得亂放。 二、宿舍必須堅持每天有人值日，負責室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生工作，監(jiān)督他人搞好內(nèi)務衛(wèi)生，負責來 人來訪的接待工作。如遇緊急出庫而經(jīng)理不在時，由主管代簽，事后由經(jīng)理補簽； 倉庫管 理員和領(lǐng)料人都須在《出庫單》上簽字并保存記錄； 物品搬運、儲存、保管過程發(fā)現(xiàn)不合格品，經(jīng)采購人員確認后進行退貨、更換、返修或降低使用于標準稍低的服務中； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第十二節(jié) 集體宿舍管理制度 為搞好集體宿舍的管理工作，創(chuàng)造一個衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，維護公司的形象，特制訂如下管理制度： 一、樹立良好的思想品德和修養(yǎng)，熱愛集體、團結(jié)友愛、自覺做好個人衛(wèi)生和內(nèi)務衛(wèi)生。 第十一節(jié) 物業(yè)部倉庫管理制度 倉庫管理員負責物 品的搬運、儲存和保管； 倉庫必須保持整潔、通風、干燥、宜分類標識 ，禁絕火源，并做好防火防潮措施； 易燃易爆物品的儲存，必須按有關(guān)規(guī)定和要求進行； 入庫物品必須有入庫記錄，須分類存放，對不同檢驗狀態(tài)的物品，均需在標識處存放； 倉庫管理員每月對儲存物品全面檢查一次，并記錄檢驗狀態(tài)； 物品出庫必須持《領(lǐng)料申請單》，憑物業(yè)部經(jīng)理簽字方為有效。 第十節(jié) 物業(yè)部物品采購管理規(guī)定 對物品采購的計劃申請、審批等過程制定相應程序，確保采購物品滿足服務及質(zhì)量要求并進行成本控制，特制定本規(guī)定： 各部門應根據(jù)本部門工作計劃，結(jié)合倉庫庫存情況，作出下月補充物資， 并填寫《請購單》； 每月月底制定下月的采購計劃，采購計劃應標明物品名稱、規(guī)格、數(shù)量、需要日期、質(zhì)量技術(shù)要求（必要時）、單價等； 各部門需采購的物質(zhì)須報物質(zhì)供應處，經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審核并報總經(jīng)理批準后方可購買； 各部門需采購計 劃外或應急物質(zhì)，價格在五百元以內(nèi)的，仍需填寫《請購單》并經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審核批準后，由采購員統(tǒng)一購買； 采購員負責選擇合格供應商，并負責對購進物品的采購記錄； 所需物品部門負責對采購員購進物品進行質(zhì)量驗證，倉庫管 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 理員負責對采購物品進行數(shù)量驗收； 采購后采購員負責編制《物品采購記錄、驗證單》，記錄包括價格、質(zhì)量規(guī)格、購買日期、合格供應商名稱等相關(guān)內(nèi)容。 三、電腦的使用只限于工作，任何人不得用電腦干私人事宜，禁止用電腦玩游戲。 ５、登記使用情況（使用人、日期、內(nèi)容、打字內(nèi)容提要等）。 ３、更換電話機消毒膜、打印機色帶等。 一、所有辦公設備須由經(jīng)理指定專人負責管 理及操作，要求負責人具備熟練操作能力，懂得基本的維修知識，具體內(nèi)容包括； １、檢查設備，每天上班開機、操作，下班關(guān)機。 六、要經(jīng)常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料要急時清理，無保存必要的材料，經(jīng)物業(yè)部領(lǐng)導批準可做銷毀處理。 四、員工個人檔案屬秘密材料，他人無權(quán)翻閱，保管人員也不得將這些資料擅自給他人過目。 二、任何人借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。 十二、上班時必須穿工作服、佩帶工作 證，以便接受客戶監(jiān)督。 十、熱情、周到、主動、高效服務客戶、依靠法規(guī)嚴格妥善處理各種矛盾，決不可粗暴、冷漠。 八、不得擅自在小區(qū)內(nèi)從事本職工作以外的有償勞務。 六、上班時間內(nèi)，必須堅守在自己的工作崗位，如檢查不在崗位上，則按未上班處理，扣半天工資。 四、如損壞物業(yè)部及客戶財產(chǎn)，視損壞程度 扣獎金或照價賠償。 三、請假：必須要有請假條，寫明事由，由經(jīng)理批準，兩天以內(nèi)由物業(yè)部各處主管批準。 五、部門、專業(yè)工作制度和崗位職責 第七節(jié) 物業(yè)部辦公制度 為加強管理、嚴肅紀律、提高效益，創(chuàng)一流服務質(zhì)量，特制定以下規(guī)定： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 一、上班紀律：一個月內(nèi)遲到或早退二次扣一天工資，或扣半月獎金。 六、鼓勵管理人員多參加專業(yè)培訓，經(jīng)物業(yè)部同意，報公司批準，培訓結(jié)束時考試合格者，培訓費用由按公司規(guī)定給予報銷，但考試不合格者，不承擔培訓費用，對考試取得優(yōu)勝者給予獎勵。各部門在每年初應作好安排，在不影響部門工作的同時，完成培訓計劃。 三、物業(yè)部社區(qū)事務部負責收集各種有用信息、最新業(yè)務法 規(guī)、有關(guān)管理經(jīng)驗等，供有關(guān)部門人員學習。全部實現(xiàn)持證上崗。如不聽勸者，依法作出處罰。 十二、協(xié)助治 安隊長的工作，維護治安秩序，解決突發(fā)治安事件，如解決不了，及時向上級匯報，并作記錄。 十、必須熟悉樓宇結(jié)構(gòu)，給排水管道走向、閥門方位，如有滴漏現(xiàn)象及時維修，并作記錄。 八、如有住戶發(fā)生意外時，例如：受傷、暈倒等，應立即協(xié)助其家人召救護車或代辦報警。 六、留意各項公共設施是否損壞 或涂污，并通知有關(guān)人員修理，必要時協(xié)助維修工作，并做好詳細記錄。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 四、臺風或雷暴大雨期間，值班員必須按照公司所頒布之“臺風暴雨期間員工當值規(guī)定”及“防風防洪措施”做好一切防風、防洪工作，以保護公共財產(chǎn)，防止意外或水浸等事故的發(fā)生。 二、在當班時不得飲酒、打磕睡、看閱書報、聽廣播或與同事閑談、會客或參與賭博。重要設備要實行每星期檢查一次并記錄，發(fā)現(xiàn)記錄不全或漏檢查，追究主管的責任，使小區(qū)配套設施處于良好戒備狀態(tài)。 七、保持設備正常運行。 五、客戶的維修電話，接電話人員應記錄維修范圍，記錄什么時間上門維修，并通知相關(guān)維修工作人員。 三、物業(yè)部員工上班時必須佩帶上崗證，服裝整潔，精神飽滿，態(tài)度和氣，使用文明用語，按章辦事，投訴率不得超過 3 次 /月。上班言行要規(guī)范，不得上班時間閑談，或做其它與工作無關(guān)的事。 一、物業(yè)部經(jīng)理對工作進行不定期的檢查，發(fā)現(xiàn)問題限期整改， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 并帶領(lǐng)全體員工遵守公司各項規(guī)章制度，考核標準。三是開展“雙增雙節(jié)”活動。 提高經(jīng)濟效益：首先要強化管理，建立健全工作人員崗位責任制，經(jīng)理任期目標責任制、財務制度、獎懲制度以及其他內(nèi)部管