【正文】 借用財產(chǎn)管理 等工作。負(fù)責(zé)定期或不定期 會同有關(guān)部室對信息員服務(wù)規(guī)范、勞動紀(jì)律、商容風(fēng)紀(jì)等進(jìn)行檢查考核。 ３、勞動人事部負(fù)責(zé)對來場信息員進(jìn)行面試、審查體檢表和 崗前培訓(xùn)。 商業(yè)街招商管理制度參考樣本 一、機構(gòu)設(shè)置與管理權(quán)限 １、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由市場經(jīng)營部主管，各職能部室、商 店按管理權(quán)限分工負(fù)責(zé)商場招商工作。 【律師建議】雙方可以在合同中約定或者另行訂立一個預(yù)約合同，約定在二十年之后承租方有權(quán)要求與出租方 續(xù)簽一份為期二十年的租賃合同，若出租方違約則要承擔(dān)何種不利法律后果，當(dāng)然，這種違約責(zé)任的約定可盡量嚴(yán) 重，以保證二十年之后續(xù)約目的的實現(xiàn)。從合同法的 立法本意來看，法律特意限定了最長租賃期限，是為了體現(xiàn)出租賃物的所有權(quán)人對租賃物享有的支配權(quán)和處分權(quán)， 所有權(quán)人出租該物只是臨時性的讓渡使用權(quán)，若租賃期限過長則所有權(quán)人對租賃物的控制力大大減弱，不利于所有 權(quán)人利益的保護(hù)。本案當(dāng)事人的做法是用租 賃期限“自動延長”的約定代替了法律所要求的二十年之 后“重新簽約”的要求，這顯然也是違反了合同法的規(guī)定。可以看出，超過二十年之后，合同雙方有意續(xù)約的，需要重新簽訂合同。本案例中，租 賃期限屆滿二十年后就可自動延長，等 同于直接約定了租賃期限是四十五年，這違反了合同法的規(guī)定。合 同法第二百一十四條第一款規(guī)定了，租賃期 限不得超過二十年；超過二十年的，超過部分無效。 【律師觀點】上述合同對租賃期限前二十年的約定有效，延 長期限的約定是無效的。 對商業(yè)街商鋪租賃期限的分析 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的一處商業(yè)街商鋪租賃給王先生使 用，雙方商定的租賃期限是四十五年。時常發(fā)生的情況是，商場的樓面設(shè)計不適合 于目標(biāo)租戶所租用，而建筑工程已經(jīng)到了一個不可做大幅修改的階段。三是大型租戶預(yù)租推廣。雖然中國自入世后，外商對開發(fā)國內(nèi)市場的興趣大幅增 加，不過，他們大多感到對國內(nèi)業(yè)權(quán)及經(jīng)營之規(guī)例較難掌握。二是租物優(yōu)惠。要照顧到諸多細(xì)節(jié)。很明顯，在產(chǎn)權(quán)分拆的商場內(nèi)，業(yè)主們是無從控制商戶組合，也難以吸引高品質(zhì)的租客。不過，很多國際獨特品牌對整體客戶組合相當(dāng)敏感。 高端租戶細(xì)節(jié)上的考慮 對于瞄準(zhǔn)國際租戶的商業(yè) 街來說，具備長期的開發(fā)眼光是至關(guān)重要的。在租戶表達(dá)了入駐的意向之后，招商小組應(yīng)派 有 關(guān)人員 考察租戶的經(jīng)營情況，特別是主力店的調(diào)查和評估，其評估的內(nèi)容包括資金勢力、經(jīng)營業(yè)績地、經(jīng)營特色、 注冊資本金、管理層的管理能力、營業(yè)額及其增長率、財務(wù)狀況、合作意愿程度等項目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評 估，為選擇租戶決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報告；其四是需要合理的招商推廣策略 。 招商技術(shù)要求高主要表現(xiàn)在四個方面： 其一是招商人員需具備豐富的零售服務(wù)知識 ，招商人員必須熟悉商品或 服務(wù)的類別及特點、商品或服務(wù)組合原理、價格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識，掌 握市場學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)中的一些基本原理，了解租賃、消費、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)法律法規(guī)； 其二是招商人員需具備較 強的招商技巧和談判能力。 招商是商業(yè)街收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成 功與否就看是否能按計劃成功招商。 商業(yè)街的招商與技術(shù)要求 傳統(tǒng)商業(yè)街設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場定位和業(yè) 態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。 項目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活 多樣的方式。推廣策劃應(yīng)該面對國際性水準(zhǔn)的眾多機會 的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環(huán)境、本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式 等合作商關(guān)心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。超級市場需要能夠方便的進(jìn)出停 車場，有可能的話最好設(shè)置單獨的出入口，珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定， 研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置，一 個基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營主體的布置必須能夠加強商店之間的交流。對 于一些大型 商業(yè)房地產(chǎn)項目微觀經(jīng)營主體布局需要統(tǒng)一規(guī)劃和布置。集 中布置有利于擴大商品覆蓋范圍，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性，創(chuàng)造“購物氣氛”。核心微觀經(jīng)營 主體的位 置需要最先確定， 大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才 能達(dá)到組織人流的效果。 隨著商業(yè)街的發(fā)展，以商業(yè)街為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店， 服務(wù)性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。這其中 “ 統(tǒng)一招商管理 ” 又是后 面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)街項目，會逐漸從“商業(yè)管 理 ” 蛻變成 “ 物業(yè)管理 ” ，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。nbsp進(jìn)行裝修、備貨、上 柜、營業(yè)（客戶） 談商業(yè)街的招商管理 運營管理是商業(yè)街運營的核心，是商業(yè)街收益和物 業(yè)價值提升的源泉。nbsp提 供裝修方案及電腦效果圖 (客 戶 ) amp。nbsp與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商 主管、對口部門） amp。nbsp客戶資格考察、評估核準(zhǔn) (招商部 ) amp。nbsp客戶分類、確 定重點客戶 (招商部 ) amp。nbsp 客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒 (行政部 ) amp。nbsp 客戶招商 月計劃實施 (招商部 ) amp。 制定招商優(yōu)惠策略 根據(jù)地區(qū)政府對商業(yè)街的扶持政策確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施，對于一些新興的沒有天然地理、人文等 資源的商業(yè)街來說，這一優(yōu)惠措施對吸引人氣有莫大的幫助。 直接經(jīng)營：某些商管公司將直接經(jīng)營管理大約 20％的營業(yè)面積，免因全部他營造成失控的應(yīng)變舉措。 委托經(jīng)營：是指商鋪業(yè)主出于保險起見，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經(jīng)營。某商業(yè)街曾引進(jìn)心理診所、企業(yè)家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等 特色服務(wù)機構(gòu)。 還可以通過特殊項目的引入豐富商業(yè)街的功能，塑造項目的獨特性。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷 策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽、經(jīng)營管理、商品 質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。 案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范 北京大柵欄步行街 前門大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)類別 amp。 通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富 商業(yè)街的補充形式出現(xiàn)。當(dāng)然，這個結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的 “ 經(jīng)典定律 ” ，主題不同的商業(yè)街在 業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會形成不同的比重。同樣在商 業(yè)街這樣一個完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各