【正文】 出處理意見 2． 危險(xiǎn)房屋的處理方法 對(duì)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，一般可分為 4 類進(jìn)行處理 a) 觀察使用 b) 處理使用 c) 停止使用 d) 整體拆除 3． 治理 a) 房屋所有人應(yīng)定期對(duì)其房屋進(jìn)行安全檢查，對(duì)危險(xiǎn)房屋能解危的要及時(shí)解危，解危暫時(shí)有困難的應(yīng)采取安全措施 b) 房屋所有人對(duì)經(jīng)鑒定的危險(xiǎn)房屋必須按鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議，及時(shí)加固或治理，如房屋所有人拒不按照處理建議修繕處理，或使用人有阻礙行為的，房地產(chǎn)行政管理部門有 權(quán)指定有關(guān)部門代修，或采取強(qiáng)制措施，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān) c) 異產(chǎn)毗連危險(xiǎn)房屋的各所有人，應(yīng)按國(guó)家對(duì)異產(chǎn)毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責(zé)任；拒不承擔(dān)責(zé)任的，由房屋所在房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)處，當(dāng)事人不服從的可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V 4． 法律責(zé)任 a) 因下列原因造成事故的，房屋所有人應(yīng)承擔(dān)民事或刑事責(zé)任 （ 1） 有險(xiǎn)不查或損壞不修 （ 2） 經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效措施 b) 因下列原因造成事故的使用人、行為人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任 （ 1） 使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì) （ 2） 使用人阻礙房屋所有人對(duì)危險(xiǎn)房屋采取解危措施 （ 3） 行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋 c) 有下列情況的，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任 （ 1） 因故意把非危險(xiǎn)房屋鑒定為危險(xiǎn)房屋而造成損失 （ 2） 因過(guò)失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋，并在有效時(shí)限內(nèi)發(fā)生事故 （ 3） 因拖延時(shí)間而發(fā)生事故 五、 房屋完好率與危房率的計(jì)算 1． 計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)則以幢作為評(píng)定單位 2． 房屋完好率 房屋完好率 =（完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積） /總的房屋建筑 面積 *100% 3． 危房率 危房率 =整頓危險(xiǎn)房屋的建筑面積 /總的房屋建筑面積 *100% 第三節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 掌握房屋維修管理的內(nèi)容及要求 2． 能夠擬定房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度 3． 能夠進(jìn)行房屋維修施工管理 基本操作 一、 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定 1． 定期檢查維修制度的制定 2． 巡回檢修及搶修制度的擬定 3． 確立房屋維修管理的責(zé)任范圍制度 4． 定期保養(yǎng)、修繕制度的擬定 二、 房屋維修的施工管理 1． 選擇維修施工隊(duì)伍 2． 落實(shí)維修任務(wù)，簽 訂承包合同 3． 施工過(guò)程的管理 相關(guān)知識(shí) 一、 房屋維修管理的內(nèi)容與要求 1．房屋維修管理的內(nèi)容： a)房屋的安全檢查（對(duì)房屋進(jìn)行安全檢查，能隨時(shí)掌握房屋的狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的危損情況，排除險(xiǎn)情，延長(zhǎng)房屋的使用壽命） b)房屋維修施工管理（根據(jù)房屋的完好情況，編制年度維修計(jì)時(shí)，安排年度維修投資，審核維修方案，不管是企業(yè)自己維修養(yǎng)護(hù)，還是承包給專業(yè)的維修公司，都必須要達(dá)到房屋修理要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)） c)房屋維修的行政管理（根據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任，因使用不當(dāng)或人為造成房屋 損壞，應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償，對(duì)于房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到責(zé)任人的借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致房屋危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門采取“排除解?！钡膹?qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)，房屋修繕，依照《城市異毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任） ： 相關(guān)考核房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)為： a) 房屋完好率 50%60% b) 年房屋完好增長(zhǎng)率 2%5%；年房屋完好下降率：不超過(guò) 2‰ c) 房屋維修工程量： 100150 ㎡ /人?年 d) 維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率： 5000 元 /人?年 e) 大、中修工程質(zhì)量合格品率： 100%，其中優(yōu)良品率 30%50% f) 維修工程成本降低率： 5%8% g) 安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故頻率：小于 3‰ h) 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率： 99% i) 房屋租金收繳率： 98%99% j) 租金用于房屋維修率： 60%70% k) 流動(dòng)資金占用率：小于 30% l) 機(jī)械設(shè)備完好率： 85% 二、 房屋維修管理的原則 1． 確保房屋完好 2． 改善使用功能 3． 提高使用效益 三、 房屋維修工程的分類 根據(jù)房屋的損 壞程度，按房修工程性質(zhì)：可分為小修、中修、大修、翻修、綜合維修 5 類 四、 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 1． 主體工程 2． 木門窗及裝修工程 3． 樓地面工程 4． 屋面工程 5． 抹灰工程 6． 油漆粉飾工程 7． 水、電、衛(wèi)、曖等設(shè)備工程 8． 金屬構(gòu)件 9． 其他工作 五、 房屋維修責(zé)任的劃分 1． 自用部位，自用設(shè)備的修繕，更新責(zé)任，由單元房屋住戶承擔(dān)，費(fèi)用由單元房屋住戶自理 2． 房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備的修繕、更新責(zé)任，由整幢房屋住戶按各單元房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，費(fèi)用在住 宅修繕基金中列支 3． 公共設(shè)施的修繕、更新費(fèi)用在住宅基金呂列支 4． 社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的修繕、更新、改造責(zé)任，由該設(shè)施的所有人承擔(dān)，費(fèi)用在經(jīng)營(yíng)管理收入中列支 5． 共同部位、共同設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，費(fèi)用由行為人世間承擔(dān) 第四節(jié) 房屋裝修管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 能夠擬訂房屋裝飾裝修管理制度 2． 能夠組織檢查房屋裝飾裝修工程及進(jìn)行裝修驗(yàn)收 3． 熟悉建筑裝飾裝修管理規(guī)定 基本操作 一、 房屋裝飾裝修管理制度折制定 1． 報(bào)批程序 2． 裝修范圍 3． 裝修時(shí)間 4． 裝修保證金 5． 垃圾清運(yùn) 6． 電梯使用 7． 裝修責(zé)任 8． 管理權(quán)限 9． 違約處理規(guī)定 二、 房屋裝飾裝修施工的管理 1． 施工必須按照管理公司審批的方案進(jìn)行，不得隨意更改；如有更改，必須事先報(bào)管理公司審批，經(jīng)管理處出具同意更改通知后方可施工 2． 裝修期限一般規(guī)定為，中小工程為 20 天，較大工程為 30 天，最長(zhǎng)不超過(guò) 50 天，如確實(shí)需要延期，應(yīng)到管理公司辦理延期手續(xù) 3． 施工時(shí)間一般規(guī)定為：每天 9： 00— 12： 00 14： 0020： 00 4． 裝修施工 用電不得超過(guò)裝修住宅單位的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線，超容量用電與管理公司協(xié)商后，在管理公司監(jiān)督下，由管理人員在指定位置接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由住戶負(fù)責(zé) 5． 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家標(biāo)準(zhǔn)）的安裝、維修、拆移、改裝、必須由持有專業(yè)資格單位的專業(yè)人員施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝 6． 空調(diào)機(jī)應(yīng)按管理公司統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝，不得破壞樓宇結(jié)構(gòu)，鑿壞墻體 7． 未經(jīng)管理公司事先同意，電梯不得作為運(yùn)送裝修材料和貨物的工具 8． 施工過(guò)程中要注意垃圾袋后，每天按指定地點(diǎn)放置 三、 房屋裝修工程的驗(yàn)收 相關(guān)知識(shí) 一、 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主房屋裝修的管理責(zé)任 1． 在發(fā)給每位業(yè)主《住戶手冊(cè)》或《客戶手冊(cè)》中寫明業(yè)主或使用人進(jìn)行房屋裝修時(shí)應(yīng)遵循的有關(guān)管理規(guī)定和程序 2． 接受業(yè)主或使用人（以下簡(jiǎn)稱裝修人）的房屋裝修申報(bào)登記 3． 將房屋裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝修企業(yè) 4． 與裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)簽訂房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議。說(shuō)話者的語(yǔ)氣、聲調(diào)、面部表情，甚至說(shuō)話者與聽話者之間的自然距離都會(huì)影響溝通效果 第二節(jié) 社區(qū)服務(wù)與社區(qū)活動(dòng)的組織 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 熟悉社區(qū)服務(wù)的范圍 2． 掌握組織社區(qū)的專題活動(dòng)的方法 基本操作 一、 熟悉社區(qū)服務(wù)的范圍 1． 配套設(shè)施 2． 娛樂休閑 3． 咨詢服務(wù) 4． 會(huì)所服務(wù) 二、 組織社區(qū)專題活動(dòng) 組織任何專題活動(dòng)都要經(jīng)過(guò)策劃和實(shí)施兩個(gè)階段。 3． 市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法 a) 定性預(yù)測(cè)法 （ 1） 經(jīng)理人員評(píng)判預(yù)測(cè)法 （ 2） 客戶需要直接調(diào)查法 （ 3） 銷售人員意見法 （ 4） 綜合判斷法 （ 5） 專家預(yù)測(cè)法 b) 定量預(yù)測(cè)法 （ 1） 時(shí)間序列預(yù)測(cè)法 （ 2） 回歸預(yù)測(cè)法（一元回歸和多元回歸預(yù)測(cè)兩種） 二、 影響房屋租賃市場(chǎng)預(yù)測(cè)的主要因素 1． 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2． 房屋出售市場(chǎng)情況（ 市場(chǎng)供給情況； ） 3． 房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境 第二節(jié) 房屋租賃方案的按制定 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 能夠制定房屋租賃方案 2． 能夠核定房屋租賃租金 基本操作 一、 制定房屋租賃方案的程序 1． 確認(rèn)租賃房屋的類型、檔次和租戶的來(lái)源 a) 按租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房和經(jīng)營(yíng)性用房 b) 按租賃房屋的檔次不同，住宅用房可以大致劃分為花園別墅、高檔公寓和普通住房 3 種類型；辦公、商業(yè)用房或大致劃分為高檔和中、低檔用房幾種類型 （ 1） 住宅用房的租戶一般是單個(gè)的家庭或個(gè)人 （ 2） 辦公用房的租戶通常是各行各業(yè)的一些單位 （ 3） 商業(yè)用房的租戶是從事各種商品買賣的單位甚至個(gè)體戶 2． 掌握爭(zhēng)取租戶的措施和了解租戶情況的方法 a) 物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)取租戶的措施 （ 1） 發(fā)布廣告 （ 2） “免費(fèi)”或優(yōu)惠 （ 3） 引導(dǎo)參觀 （ 4） 建立租售中心 （ 5） 與獨(dú)立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人合作 b) 物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法 （ 1） 開展?jié)撛谧鈶舻牡怯? （ 2） 核對(duì)潛在的租戶的身份證明 （ 3） 調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況 3． 制定房屋租賃管理的各項(xiàng)制度 a) 房屋租賃租金管理制度 b) 房屋使用與維修管理制度 c) 房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度 4． 明確房屋租賃糾紛處理的方法 a) 房屋租賃糾紛處理的方式 b) 房屋租賃的不同類型糾紛的處理 （ 1） 租金糾紛 （ 2） 租賃期間因使用、修繕、改建等引起的糾紛 （ 3） 租賃期間因互換房屋使用權(quán)引起的糾紛 （ 4） 租賃合同解除的糾紛 二、 房屋租金的確定 1． 明確房屋租賃租金的構(gòu)成 a) 折舊費(fèi)（折舊費(fèi) =建筑造價(jià) *（ 1殘值率） /使用年限） b) 維修費(fèi) c) 管理費(fèi) d) 利息 e) 地租 f) 保險(xiǎn)費(fèi) g) 利潤(rùn) h) 房產(chǎn)稅 2． 掌握房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計(jì)算方法 a) 等級(jí)計(jì)算法 b) 項(xiàng)目基分計(jì)算法 c) 結(jié)合計(jì)算法（就是將上述的兩種方法結(jié)合使用） 調(diào)劑因素主要有以下 3 種 （ 1） 主要是體現(xiàn)房屋價(jià)值的因素，如房屋的保曖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況 （ 2） 主要是體現(xiàn)使用價(jià)值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素 （ 3） 體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等 月租金額 =（租金基數(shù)177。 相關(guān)知識(shí) 一、 追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原則 1． 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金 2． 業(yè)主和物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任 3． 政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目 、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督 二、 解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的對(duì)策 1． 完善物業(yè)管理法律 2． 制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3． 轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費(fèi)觀念 4． 嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度 第三章 房屋租賃服務(wù) 第一節(jié) 房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 掌握房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查的基本方法 2． 能夠?qū)懗龇课葑赓U市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 基本操作 一、 房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備 1． 組織調(diào)查人員 a) 確定總負(fù)責(zé)人 b) 選拔調(diào)查人員 c) 組織調(diào)查小組（每組由 23 人組成） d) 確定每組的負(fù)責(zé) 人 e) 進(jìn)行培訓(xùn) 2． 初步分析與假設(shè) a) 收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報(bào)，包括相關(guān)文字、圖片、音像等 b) 對(duì)上述資料進(jìn)行初步分析，尋找關(guān)于房屋租賃方面有用的調(diào)查線索和相關(guān)信息 c) 在分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)已有的經(jīng)驗(yàn)提出假設(shè)并對(duì)多個(gè)假設(shè)進(jìn)行推斷，從而縮小正式調(diào)查范圍，更加明確房屋租賃調(diào)查的邊界的具體內(nèi)容，以把握房屋租賃調(diào)查的方向，提高調(diào)查的效率 3． 設(shè)計(jì)調(diào)查表 a) 出租房屋供給情況表 b) 出租房屋需求情況表 4． 編制調(diào)查計(jì)劃 調(diào)查方案也稱調(diào)查計(jì)劃，它是調(diào)查