【正文】 司資金。具體職責(zé)如下： 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 48 頁 ①按照“外商投資企業(yè)會計制度”規(guī)定，結(jié)合項目公司具體情況制訂項目公司財務(wù)會計制度和有關(guān)財務(wù)管理的規(guī)章制度。 (3)項目竣工驗收工作： ①負(fù)責(zé)煤氣熱力工程驗收工作； ②負(fù)責(zé)自來水、污水工程驗收工作； ③負(fù) 責(zé)供電、電話工程驗收工作； ④負(fù)責(zé)消防、人防的報驗工作； ⑤負(fù)責(zé)園林綠化工程的驗收工作； ⑥其它市政工程的驗收工作。 3)辦理項目進(jìn)口設(shè)備的報批、倉儲手續(xù)： ①負(fù)責(zé)辦理進(jìn)口設(shè)備的報批手續(xù)； ②負(fù)責(zé)辦理公司海關(guān)注冊登記、年檢及進(jìn)口設(shè)備的報批手續(xù)； ③負(fù)責(zé)進(jìn)口設(shè)備的運輸、倉儲等聯(lián)系工作； (2)項目施工階段工作 1)市政工程發(fā)包工作： 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 48 頁 ①負(fù)責(zé)煤氣、熱力工程的委托設(shè)計及 施工單位資質(zhì)的審核及施工發(fā)包工作； ②負(fù)責(zé)自來水工程施工的監(jiān)督管理工作； ③負(fù)責(zé)供電、電話的施工安裝監(jiān)督管理工作； ④負(fù)責(zé)污水管線施工單位資質(zhì)審查、及施工發(fā)包工作； ⑤負(fù)責(zé)道路交通的施工發(fā)包管理工作； ⑥負(fù)責(zé)園林綠化施工單位資質(zhì)的審查及施工發(fā)包工作。 2．市政協(xié)調(diào)部崗位職責(zé) 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 48 頁 (1)項目前期工作 1)辦理項目前期政府審批的有關(guān)手續(xù)： ①負(fù)責(zé)辦理項目列入政府有關(guān)部門的建設(shè)計劃的有關(guān)報批手續(xù)，即項目建議書的申報及批復(fù)，可行性研究報告的申報及批復(fù)； ②負(fù)責(zé)辦理項目的“國有土地使用證”； ③負(fù)責(zé)辦理項目的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”； ④負(fù)責(zé)辦理項目的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”‘ ⑤負(fù)責(zé)辦理項目的“建設(shè)工程開工證”； ⑥負(fù)責(zé)辦理項目“外銷證”及有關(guān)手續(xù)。 ⑨負(fù)責(zé)工程保修合同的編制與簽訂。 ⑦對每項工程審計應(yīng)主動負(fù)責(zé)到底，做到嚴(yán)密不留缺口，問題在意見中寫清楚，供上級決策審批。 ⑤主動配合各專業(yè)以及業(yè)務(wù)部、市政協(xié)調(diào)部的工作，根據(jù)北京市建委有關(guān)文件，審查各 類概預(yù)算，掌握人工單價、材料設(shè)備市場價、機(jī)械費，按北京市主管部門確定的原則辦理，工程各項費用計取按國家規(guī)定辦理。 ③參與并審查總合同和各專業(yè)施工合同；掌握總價內(nèi)單項工程造價，避免事后出現(xiàn)較大問題。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 48 頁 ②嚴(yán)格掌握董事會對工程高質(zhì)量、短工期、努力降低成本的要求；負(fù)責(zé)安排和組織監(jiān)理公司編制標(biāo)底工作，對標(biāo)底與投標(biāo)文件提出審查意見。 (6)概預(yù)算工程師崗位責(zé)任制 ①領(lǐng)會業(yè)主意圖、指令，為業(yè)主的利益而努力工作。 5)本部門考勤記錄，并于每月 20 日前上交行政人事部。 3)資料管理： ①根據(jù)城建檔案管理的要求，分檔管理項目的工程技術(shù)文件材料 (包括圖紙、照片、報表、文字、磁盤等 )； ②施工圖紙的領(lǐng)取與發(fā)放，及圖紙加曬部分的結(jié)算。 (5)總圖專業(yè)及資料員崗位責(zé)任制： 1)在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)總圖工作： ① l： 500 現(xiàn)狀圖； ②總平面圖； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 48 頁 ⑧豎向設(shè)計圖； ④土方平衡圖； ⑤管道綜合圖； ⑥綠化布置圖； ⑦規(guī)劃說明書。 3)竣工驗收： ①負(fù)責(zé)組織給排水工程的調(diào)試和驗收工作； ②參與政府部門組織對工程竣工驗收的評定工作； ③負(fù)責(zé)工程竣工資 料的審核和接受及歸檔工作； ④配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； ⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。對重要系統(tǒng)設(shè)備的招投標(biāo)、預(yù)決算、設(shè)備選定實施技術(shù)把關(guān)，系統(tǒng)調(diào)試結(jié)果簽定。對設(shè)計方案的可行性、合理性及成本控制進(jìn)行技術(shù)分析，為業(yè)主提供決策依據(jù)； ②負(fù)責(zé)編制設(shè)計任務(wù)書中給排水工程的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，以及項目配套系統(tǒng)功能的評估及機(jī)電項目概算，認(rèn)真檢查設(shè)計監(jiān)理工作； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 48 頁 ③審查初步設(shè)計和施工設(shè)計圖紙，參與招投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。 (4)給排水工程師崗位責(zé)任制 給排水工程師的專業(yè)技術(shù)管理范圍，即項目工程的給水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、生活熱 水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、 BTM 氣體滅火系統(tǒng)、園林綠化噴灌、空調(diào)系統(tǒng)供水、鍋爐房軟化供水、生活飲用水處理，廚房、洗衣房、開水房、汽車沖洗房專用設(shè)備配水，游泳池、噴泉等水循環(huán)系統(tǒng)。 2)施工階段： ①切實做好技術(shù)管理工作，組織設(shè)計院、監(jiān)理單位、施工單位的電氣工程師協(xié)商解決工程中遇到的各種技術(shù)問題； ②負(fù)責(zé)專業(yè)施工管理的監(jiān)督工作，保證整個工程高質(zhì)量地按期完成； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 48 頁 ③對于較大的工程技術(shù)管理問題，要主動請示匯報，并拿出妥善的參考意見和解決方法； ④對于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，應(yīng)主動取得審計師的審核后，再簽字； ⑤對于隱蔽工程，督促管理公司、監(jiān)理單位負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任，做好檢查和中間驗收工作。參與其訂貨談判和合同簽訂工作，并負(fù)責(zé)檢查落實。強(qiáng)電部分包括：變配電、動力和照明、防雷和接地、電氣信號和自動控制；弱電部分包括：電話、廣播、計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)及綜合布線系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警和控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等。 4） 竣工驗收： ① . 組織機(jī)電、設(shè)備工程的調(diào)試和驗收工作，并要求監(jiān)理公司和施工單位負(fù)責(zé)實施； ② . 參與政府主管部門組織對工程竣工驗收的評定工作； ③按北京市工程圖紙和技術(shù)資料有關(guān)歸檔要求，做好專業(yè)竣工圖紙和技術(shù)資料的整理歸檔工作； ④配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； ⑤配合審計師根據(jù)工程進(jìn)度辦理支付工程款手續(xù)。 2） 設(shè)備訂貨： ① . 制訂主要設(shè)備的訂貨原則及訂貨計劃，并請領(lǐng)導(dǎo)審批； ② . 負(fù)責(zé)審定主要設(shè)備的廠家、選型、報價分析，提出審定意見； ③ . 參與主要設(shè)備的訂貨談判和合同簽訂工作； ④ . 抓主要設(shè)備訂貨的檢查和落實。 3） 后期工作： ① . 參加項目的竣工驗收； ② . 負(fù)責(zé)竣工資料的審核和接受、歸檔工作； ③ . 參與工程保修合同的編制與簽訂； ④ . 配合設(shè)計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作。 （ 1） 土建工程師責(zé)任制 1） 前期工作： ① 參與編制項目建設(shè)總體規(guī)劃（完成四圖一書）： ② 負(fù)責(zé)紅線內(nèi)道路、綠 化工程的設(shè)計委托； ③ 負(fù)責(zé)地址勘察單位、沉降觀測單位的委托，并辦理相關(guān)手續(xù)； ④ 負(fù)責(zé)起草設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計合同，制訂設(shè)計工作計劃并安排落實； ⑤ 協(xié)助市面上政協(xié)調(diào)部辦理規(guī)劃手續(xù)，以及施工前的準(zhǔn)備工作； ⑥ 配合領(lǐng)導(dǎo)選擇設(shè)計、監(jiān)理和施工單位，做好招投標(biāo)工作。 6） 一般的工程技術(shù)問題，應(yīng)主動負(fù)責(zé)解決到底。 4） 堅決服從領(lǐng)導(dǎo)安排，無條件地完成領(lǐng)導(dǎo)交給的工作任務(wù)。 2） 把工程的 高質(zhì)量、短工期、低成本作為信譽來實現(xiàn)。 (10)組織中的每個人要模范遵守國家以及地方的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商模范地遵守，并據(jù)以保護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。 (8)晉升、調(diào)薪以及紀(jì)律措施應(yīng)由直接負(fù)責(zé)人的上一級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 (6)對下屬人員的批評應(yīng)私下進(jìn)行，不論何種情況，都不應(yīng)在負(fù)責(zé)人、同級或下級雇員在場時，對下屬進(jìn)行批評。 (5)絕不應(yīng)超越責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)向下屬人員下達(dá)命令。 (3)使責(zé)任伴有相應(yīng)的權(quán)力。 (1)組織中每個成員的一切行為必須圍繞實施項目目標(biāo)這個中心來進(jìn)行，任何違背這個中心的言論和行為將及時受到制止和糾正。 3．基層管理 基層管理人員直接向中層管理層負(fù)責(zé)，完成中層管理下達(dá)的各項任務(wù)。 2．中層管理 中層管理是由各部門經(jīng)理組成。由公司董事會、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總工程師組成。 (二 )項目管理機(jī)構(gòu)方框圖 針對北京國際金融大廈的具體情況，金龍興業(yè)房地產(chǎn)有限公司的管 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 48 頁 理機(jī)構(gòu)分三個管理層次，即高層、中層和基層管理。 (7)協(xié)調(diào)原則。 (6)一致原則。 (5)職責(zé)劃分原則。 (4)責(zé)任原則。 (3)權(quán)力原則。 (2)因事設(shè)崗、按崗定人的原則。 (1)目標(biāo)原 則。 (4)熟悉項目管理的基本知識，懂得項目管理的規(guī)律。 (2)能夠在關(guān)心建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)與關(guān)心職工之間找到一個最佳結(jié)合點，使人們的工作要求和士氣保持平衡。由于業(yè)主對項目的管理是 全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)，所以項目經(jīng)理不同于施工企業(yè)的經(jīng)理、設(shè)計單位的設(shè)計負(fù)責(zé) 人，也不同于監(jiān)理公司的總監(jiān)。 第二篇業(yè)主管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 (一 )機(jī)構(gòu)設(shè)置的理論基礎(chǔ)及設(shè)置原則 1．理論基礎(chǔ) 業(yè)主對某一工程項目設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的目的是要按時地在預(yù)算范圍內(nèi)、按預(yù)定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產(chǎn)品。因地塊處于中國房地產(chǎn)的黃金地段，抗御風(fēng)險的能力強(qiáng)，考慮到中國改革開放及金融業(yè) 開放的大趨勢，如投資資金可落實，該項目不失為一個 良好的投資機(jī)會。 (5)最大現(xiàn)金投入量 (億 $)為： （Ⅰ）、 (Ⅱ )。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 48 頁 (3)盈虧平衡點 (萬 m2)為：售出 5． 415余 1． 8845，售出 6． 7325，余 2． 9675。 (二 )評估計算及結(jié)論 1．評估計算 (1)項目總投資 (億 $)為： （Ⅰ）、 （Ⅱ）。 (3)在租售分配方案上，暫按全部出售來編制方案，實際操作時，可以出售大部分 (如 60％～ 70％ )以回收資金，但亦保留 一部分 (如 30％～40％ )收租，可取得更高回報。在售價上，標(biāo)準(zhǔn)為辦公樓按可售面積計暫定為 $3000／ m2。