【正文】 它參建單位的協(xié)調(diào)并協(xié)助業(yè)主完善項目管理模式與架構(gòu)，以便共同管理好項目。 (2)因有上述多個單位共同參與同一個項目的建設(shè)，就必須產(chǎn)生各個單位間的關(guān)系，也必然形成該項目的管理架構(gòu)，無論其形成是主動的、有序的、明晰的、科學(xué)的，還是被動、無序、模糊的。 1．管理模式在建設(shè)項目全面管理中的地位與作用 (1)從所周知，建設(shè)項目及其管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)及建設(shè)項目投資與管理的一般作法，每個項目都不可避免地有業(yè)主 (建設(shè)單位 )、設(shè)計單位、施工單位、供貨單位、咨詢與監(jiān)理公司的參與，又因分包制是在分工細化、專業(yè)水平提高與相對費用降低 的條件下發(fā)展起來的，具有合理性，所以上述設(shè)計、施工、咨詢諸方面工作又往往派生出一系列的專業(yè)分包人。我們認真分析、研究了一些成功與失敗的項目管理案例后認為，管理上重大問題的發(fā)生多與下列因素有關(guān)：項目管理的計劃性差，且參與建設(shè)的單位各做各的計劃，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無序，項目關(guān)系不清，造成較多扯皮；以上原因又造成合同 系統(tǒng)不明確，合約管理困難。對一個建筑產(chǎn)品來說，業(yè)主是產(chǎn)品的策劃者，承包商是產(chǎn)品的設(shè)計制造者，監(jiān)理是產(chǎn)品成型的管理者。 二、管理架構(gòu)科學(xué)，關(guān)系明晰 項目管理的目的是為了成功地實現(xiàn)項目目標。 (3)文員兼前臺收發(fā)員崗位職責： ①負責公司文件的打印、裝訂、復(fù)印工作并嚴守公司機密； ②負責公司文件的收發(fā)和文件的登記編號工作； ③負責傳真機、復(fù)印機及其它文件處理工具的保管、維護工作； ④負責接待來訪者，并及時通知有關(guān)部門和人員，禁止閑雜人員進入辦公區(qū)域； ⑤負責 接轉(zhuǎn)集團電話，力求準確迅速并使用禮貌用語； ⑥接受并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時性工作。 2)人事、勞資方 面： ①負責建立并逐步完善公司人事勞資管理制度 (形成完整、配套的表格系列和勞動合同范本 )； ②負責公司員工招聘、考核、錄用、任免、調(diào)檔及簽定勞動合同等手續(xù)的辦理工作，逐步形成較完備的人事管理體系； ③負責公司員工專業(yè)技術(shù)職稱評審材料的組織申報工作； ④負責公司員工的養(yǎng)老統(tǒng)籌、大病統(tǒng)籌、失業(yè)統(tǒng)籌等社會保險的組織管理工作； ⑤完成總經(jīng)理和公司其它領(lǐng)導(dǎo)交給的工作。 2)具體職責： ①租售的各項準備工作，即各項資料的收集、市場情況的調(diào)查、租售策略的制定、租售計劃的排定、租售價格的制定、代理律師的選擇、．租售合同的制定及宣傳品的制作； ②與客戶的聯(lián)系，即主動尋找客戶，認真接待客戶來訪； ③關(guān)于公司與物業(yè)的形象，即采用各種廣告方式對物業(yè)進行宣傳，包括工地現(xiàn)場廣告、各種媒體上的廣告以及其它廣告形式，適時舉辦各種活動進行促銷。 3)總出納： ． ①負責現(xiàn)金收入管理、檢查和清點每日收入的現(xiàn)金，填制送款簿及時存入銀行； ②負責簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時送存銀行； ③嚴格執(zhí)行財務(wù)管理制度，按照財務(wù)手續(xù)檢查審核一切收、付、繳款業(yè)務(wù)憑證，做到有憑證、有審批、手續(xù)完備、項目內(nèi)容清楚齊全、大小寫金額相符；對檢查無誤的憑證及時辦理款項收、付、繳業(yè)務(wù)； ④嚴格執(zhí)行現(xiàn)金清點、盤點制度，做到帳簿相符，及時同銀行對帳單進行銀行存款余額對帳，發(fā)現(xiàn)問題及時報告； ⑤完成財務(wù)部經(jīng)理安排的其它工作。 (1)財務(wù)部各級人員崗位責任制 1)財務(wù)部經(jīng)理： ①貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟政策、財經(jīng)制度、財經(jīng)紀律和中外合資企業(yè)財務(wù)會計制度；貫徹項目公司經(jīng)營方針，各項規(guī)章制度和領(lǐng)導(dǎo)決策；負責財務(wù)部各項管理工作； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 22 頁 ②建立健全公司內(nèi)部財務(wù)管理制度，組織公司的全面經(jīng)濟合算；監(jiān)督公司的資金管理、成本管理、利潤管理和財產(chǎn)管理；組織公司的經(jīng)濟活動分析，為公司領(lǐng)導(dǎo)提 供決策； ③參與項目公司基本建設(shè)投資，經(jīng)濟利益分配，經(jīng)濟合同的簽定中有關(guān)財務(wù)部分等重要決策；組織編制財務(wù)預(yù)算、指定有效地發(fā)揮預(yù)算控制的工作程序和財務(wù)管理措施；組織資金籌措、監(jiān)督資金使用；組織編制企業(yè)財務(wù)會計報表和統(tǒng)計報表； ④參加公司有關(guān)的經(jīng)營管理活動會議，從經(jīng)濟管理角度為領(lǐng)導(dǎo)提供財務(wù)信息、參考數(shù)據(jù)、財務(wù)指導(dǎo)和改善公司經(jīng)營管理的建議； ⑤擬訂財務(wù)部內(nèi)部的組織機構(gòu)、崗位職責、工作任務(wù)、監(jiān)督各級會計人員的工作；負責財務(wù)人員的聘用、任用、職稱晉升的業(yè)績考核。 ⑧負責提出財務(wù)機構(gòu)設(shè)置、人員配備方案，負責財務(wù)人員任用職稱、晉 升的業(yè)績考核。 ⑥負責聘請會計師事務(wù)所進行驗資和年度財務(wù)審計。嚴格劃清項目公司的收支款項，正確反映項目公司成本，做到不混不亂。 ④負責項目公司及來年開辦的財務(wù)收支、資金流轉(zhuǎn)計劃的編報和執(zhí)行情況的檢查分析并提出計劃執(zhí)行情況分析報告。 ③負責資金管理，做好公司系統(tǒng)內(nèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)度，管好用好項目公司資金。具體職責如下： ①按照“外商投資企業(yè)會計制度”規(guī)定，結(jié)合項目公司具體情況制訂項目公司財務(wù)會計制度和有關(guān)財務(wù)管理的規(guī)章制度。 (3)項目竣工驗收工作： ①負責煤氣熱力工程驗收工作； ②負責自來水、污水工程驗收工作； ③負責供電、電話工程驗收工作； ④負責消防、人防的報驗工作； ⑤負責園林綠化工程的驗收工作； ⑥其它市政工程的驗收工作。 3)辦理項目進口設(shè)備的報批、倉儲手續(xù)： ①負責辦理進口設(shè)備的報批手續(xù)； ②負責辦理公司海關(guān)注冊登記、年檢及進口設(shè)備的報批手續(xù)； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 22 頁 ③負責進口設(shè)備的運輸、倉儲等聯(lián)系工作； (2)項目施工階段工作 1)市政工程發(fā)包工作： ①負責煤氣、熱力工程的委托設(shè)計及施工單位資質(zhì)的審核及施工發(fā)包工作； ②負責自來水工程施工的監(jiān)督管理工作； ③負責供電、電話的施工安裝監(jiān)督管理工作； ④負責污水管 線施工單位資質(zhì)審查、及施工發(fā)包工作； ⑤負責道路交通的施工發(fā)包管理工作； ⑥負責園林綠化施工單位資質(zhì)的審查及施工發(fā)包工作。 2．市政協(xié)調(diào)部崗位職責 (1)項目前期工作 1)辦理項目前期政府審批的有關(guān)手續(xù)： ①負責辦理項目列入政府有關(guān)部門的建設(shè)計劃的有關(guān)報批手續(xù)，即項目建議書的申報及批復(fù)，可行性研究報告的申報及批復(fù)； ②負責辦理項目的“國有土地使用證”； ③負責辦理項目的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”； ④負責辦理項目的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”‘ ⑤負責辦理項目的“建設(shè)工程開工證”； ⑥負責辦理項目“外銷證”及有關(guān)手續(xù)。 ⑨負責工程保修合同的編制與簽訂。 ⑦對每項工程審計應(yīng)主動負責到底，做到嚴密不留缺口，問題在意見中寫清楚，供上級決策審批。 ⑤主動配合各專業(yè)以及業(yè)務(wù)部、市政協(xié)調(diào)部的工作，根據(jù)北京市建委有關(guān)文件，審查各類概預(yù)算，掌握人工單價、材料設(shè)備市場價、機械費，按北京市主管部門確定的原則辦理，工程各項費用計取按國家規(guī)定辦理。 ③參與并審查總合同和各專業(yè)施工合同；掌握總價內(nèi)單項工程造價，避免事后出現(xiàn)較大問題。 ②嚴格掌握董事會對工程高質(zhì)量、短工期、努力降低成本的要求；負責安 排和組織監(jiān)理公司編制標底工作，對標底與投標文件提出審查意見。 (6)概預(yù)算工程師崗位責任制 ①領(lǐng)會業(yè)主意圖、指令，為業(yè)主的利益而努力工作。 5)本部門考勤記錄，并于每月 20 日前上交行政人事部。 3)資料管理： ①根據(jù)城建檔案管理的要求，分檔管理項目的工 程技術(shù)文件材料 (包括圖紙、照片、報表、文字、磁盤等 )； ②施工圖紙的領(lǐng)取與發(fā)放，及圖紙加曬部分的結(jié)算。 (5)總圖專業(yè)及資料員崗位責任制： 1)在總工程師的指導(dǎo)下，負責總圖工作： ① l： 500 現(xiàn)狀圖； ②總平面圖； ⑧豎向設(shè)計圖； ④土方平衡圖； ⑤管道綜合圖； ⑥綠化布置圖； ⑦規(guī)劃說明書。 3)竣工驗收： ①負責組織給排水工程的調(diào)試和驗收工作； ②參與政府部門組織對工程竣工驗收的評定工作； ③負責工程竣工資料的審核和接受及歸檔工作； ④配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； ⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。對重要系統(tǒng)設(shè)備的招投標、預(yù)決算、設(shè)備選定實施技術(shù)把關(guān)，系統(tǒng)調(diào)試結(jié)果簽 定。對設(shè)計方案的可行性、合理性及成本控制進行技術(shù)分析，為業(yè)主提供決策依據(jù)； ②負責編制設(shè)計任務(wù)書中給排水工程的設(shè)計標準，以及項目配套系統(tǒng)功能的評估及機電項目概算，認真檢查設(shè)計監(jiān)理工作； ③審查初步設(shè)計和施工設(shè)計圖紙，參與招投標的準備工作。 (4)給排水工程師崗位責任制 給排水工程師的專業(yè)技術(shù)管理范圍，即項目工程的給水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 22 頁 中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、 BTM 氣體滅火系統(tǒng)、園林綠化噴灌、空調(diào)系統(tǒng)供水、鍋爐房軟化供水、生活飲用水處理，廚房、洗衣房、 開水房、汽車沖洗房專用設(shè)備配水，游泳池、噴泉等水循環(huán)系統(tǒng)。 2)施工階段： ①切實做好技術(shù)管理工作，組織設(shè)計院、監(jiān)理單位、施工單位的電氣工程師協(xié)商解決工程中遇到的各種技術(shù)問題； ②負責專業(yè)施工管理的監(jiān)督工作，保證整個工程高質(zhì)量地按期完成； ③對于較大的工程技術(shù)管理問題，要主動請示匯報，并拿出妥善的參考意見和解決方法； ④對于涉及到經(jīng)濟的工程洽商，應(yīng)主動取得審計師的審核后，再簽字； ⑤對于隱蔽工程，督促管理公司、監(jiān)理單位負起應(yīng)有 的責任，做好檢查和中間驗收工作。參與其訂貨談判和合同簽訂工作，并負責檢查落實。強電部分包括：變配電、動力和照明、防雷和接地、電氣信號和自動控制；弱電部分包括：電話、廣播、計算機聯(lián)網(wǎng)及綜合布線系統(tǒng)、共享天線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警和控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等。 4） 竣工驗收： ① . 組織機電、設(shè)備工程的調(diào)試和驗收工作，并要求監(jiān)理公司和施工單位負責實施； ② . 參與政府主管部門組織對工程竣工驗收的評定工作； ③按北京市工程圖紙和技術(shù)資料有關(guān)歸檔要求，做好專業(yè)竣工圖紙和技術(shù)資料的整理歸檔工作； ④配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； ⑤配合審計師根據(jù)工程進度辦理支付工程款手續(xù)。 2） 設(shè)備訂貨： ① . 制訂主要設(shè)備的訂貨原則及訂貨計劃，并請領(lǐng)導(dǎo)審批； ② . 負責審定主要設(shè)備的廠家、選型、報價分析，提出審定意見； ③ . 參與主要設(shè)備的訂貨談判和合同簽訂工作； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 22 頁 ④ . 抓主要設(shè)備訂貨的檢查和落實。 3） 后期工作： ① . 參加項目的竣工 驗收； ② . 負責竣工資料的審核和接受、歸檔工作； ③ . 參與工程保修合同的編制與簽訂； ④ . 配合設(shè)計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作。 （ 1） 土建工程師責任制 1） 前期工作： ① 參與編制項目建設(shè)總體規(guī)劃（完成四圖一書）： ② 負責紅線內(nèi)道路、綠化工程的設(shè)計委托； ③ 負責地址勘察單位、沉降觀測單位的委托，并辦理相關(guān)手續(xù)； ④ 負責起草設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計合同，制訂設(shè)計工作計劃并安排 落實； ⑤ 協(xié)助市面上政協(xié)調(diào)部辦理規(guī)劃手續(xù)，以及施工前的準備工作； ⑥ 配合領(lǐng)導(dǎo)選擇設(shè)計、監(jiān)理和施工單位，做好招投標工作。 6） 一般的工程技術(shù)問題，應(yīng)主動負責解決到底。 4） 堅決服從領(lǐng)導(dǎo)安排，無條件地完成領(lǐng) 導(dǎo)交給的工作任務(wù)。 2） 把工程的高質(zhì)量、短工期、低成本作為信譽來實現(xiàn)。 (10)組織中的每個人 要模范遵守國家以及地方的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商模范地遵守，并據(jù)以保護業(yè)主的正當權(quán)益。 (8)晉升、調(diào)薪以及紀律措施應(yīng)由直接負責人的上一級領(lǐng)導(dǎo)批準。 (6)對下屬人員的批評應(yīng)私下進行，不論何種情況，都不應(yīng)在負責人、同級或下級雇員在場時，對下屬進行批評。 (5)絕不應(yīng)超越責任領(lǐng)導(dǎo)向下屬人員下達命令。 (3)使責任伴有相應(yīng)的權(quán)力。 (1)組織中每個成員的一切行為必須圍繞實施項目目標這個中心來進行，任何違背這個中心的言論和行為將及時受到制止和糾正。 3．基層管 理 基層管理人員直接向中層管理層負責，完成中層管理下達的各項任務(wù)。 2．中層管理 中層管理是由各部門經(jīng)理組成。由公司董事會、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總工程師組成。 (二 )項目管理機構(gòu)方框圖 針對北京國際金融大廈的具體情況，金龍興業(yè)房地產(chǎn)有限公司的 管理機構(gòu)分三個管理層次，即高層、中層和基層管理。 (7)協(xié)調(diào)原則。 (6)一致原則。 (5)職責劃分原則。 (4)責任原則。 (3)權(quán)力原則。