【正文】 業(yè)主是產(chǎn)品的策劃者，承包商是產(chǎn)品的設計制造者，監(jiān)理是產(chǎn)品成型的管理者。 (3)文員兼前臺收發(fā)員崗位職責： ①負責公司文件的打印、裝訂、復印工作并嚴守公司機密； ②負責公司文件的收發(fā)和文件的登記編號工作； ③負責傳真機、復印機及其它文件處理工具的保管、維護工作； ④負責接待來訪者，并及時通知有關(guān)部門和人員，禁止閑雜人員進入辦公區(qū)域； ⑤負責 接轉(zhuǎn)集團電話，力求準確迅速并使用禮貌用語； ⑥接受并完成領(lǐng)導交辦的其它臨時性工作。 2)具體職責： ①租售的各項準備工作，即各項資料的收集、市場情況的調(diào)查、租售策略的制定、租售計劃的排定、租售價格的制定、代理律師的選擇、．租售合同的制定及宣傳品的制作； ②與客戶的聯(lián)系，即主動尋找客戶，認真接待客戶來訪； ③關(guān)于公司與物業(yè)的形象，即采用各種廣告方式對物業(yè)進行宣傳，包括工地現(xiàn)場廣告、各種媒體上的廣告以及其它廣告形式，適時舉辦各種活動進行促銷。 (1)財務部各級人員崗位責任制 1)財務部經(jīng)理： ①貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟政策、財經(jīng)制度、財經(jīng)紀律和中外合資企業(yè)財務會計制度；貫徹項目公司經(jīng)營方針，各項規(guī)章制度和領(lǐng)導決策；負責財務部各項管理工作； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 22 頁 ②建立健全公司內(nèi)部財務管理制度，組織公司的全面經(jīng)濟合算；監(jiān)督公司的資金管理、成本管理、利潤管理和財產(chǎn)管理；組織公司的經(jīng)濟活動分析，為公司領(lǐng)導提 供決策； ③參與項目公司基本建設投資，經(jīng)濟利益分配，經(jīng)濟合同的簽定中有關(guān)財務部分等重要決策；組織編制財務預算、指定有效地發(fā)揮預算控制的工作程序和財務管理措施；組織資金籌措、監(jiān)督資金使用；組織編制企業(yè)財務會計報表和統(tǒng)計報表； ④參加公司有關(guān)的經(jīng)營管理活動會議，從經(jīng)濟管理角度為領(lǐng)導提供財務信息、參考數(shù)據(jù)、財務指導和改善公司經(jīng)營管理的建議； ⑤擬訂財務部內(nèi)部的組織機構(gòu)、崗位職責、工作任務、監(jiān)督各級會計人員的工作；負責財務人員的聘用、任用、職稱晉升的業(yè)績考核。 ⑥負責聘請會計師事務所進行驗資和年度財務審計。 ④負責項目公司及來年開辦的財務收支、資金流轉(zhuǎn)計劃的編報和執(zhí)行情況的檢查分析并提出計劃執(zhí)行情況分析報告。具體職責如下： ①按照“外商投資企業(yè)會計制度”規(guī)定，結(jié)合項目公司具體情況制訂項目公司財務會計制度和有關(guān)財務管理的規(guī)章制度。 3)辦理項目進口設備的報批、倉儲手續(xù)： ①負責辦理進口設備的報批手續(xù)； ②負責辦理公司海關(guān)注冊登記、年檢及進口設備的報批手續(xù)； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 22 頁 ③負責進口設備的運輸、倉儲等聯(lián)系工作； (2)項目施工階段工作 1)市政工程發(fā)包工作： ①負責煤氣、熱力工程的委托設計及施工單位資質(zhì)的審核及施工發(fā)包工作； ②負責自來水工程施工的監(jiān)督管理工作； ③負責供電、電話的施工安裝監(jiān)督管理工作； ④負責污水管 線施工單位資質(zhì)審查、及施工發(fā)包工作； ⑤負責道路交通的施工發(fā)包管理工作； ⑥負責園林綠化施工單位資質(zhì)的審查及施工發(fā)包工作。 ⑨負責工程保修合同的編制與簽訂。 ⑤主動配合各專業(yè)以及業(yè)務部、市政協(xié)調(diào)部的工作，根據(jù)北京市建委有關(guān)文件，審查各類概預算，掌握人工單價、材料設備市場價、機械費，按北京市主管部門確定的原則辦理，工程各項費用計取按國家規(guī)定辦理。 ②嚴格掌握董事會對工程高質(zhì)量、短工期、努力降低成本的要求；負責安 排和組織監(jiān)理公司編制標底工作，對標底與投標文件提出審查意見。 5)本部門考勤記錄，并于每月 20 日前上交行政人事部。 (5)總圖專業(yè)及資料員崗位責任制： 1)在總工程師的指導下，負責總圖工作： ① l： 500 現(xiàn)狀圖； ②總平面圖； ⑧豎向設計圖； ④土方平衡圖； ⑤管道綜合圖； ⑥綠化布置圖； ⑦規(guī)劃說明書。對重要系統(tǒng)設備的招投標、預決算、設備選定實施技術(shù)把關(guān)，系統(tǒng)調(diào)試結(jié)果簽 定。 (4)給排水工程師崗位責任制 給排水工程師的專業(yè)技術(shù)管理范圍，即項目工程的給水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 22 頁 中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、 BTM 氣體滅火系統(tǒng)、園林綠化噴灌、空調(diào)系統(tǒng)供水、鍋爐房軟化供水、生活飲用水處理，廚房、洗衣房、 開水房、汽車沖洗房專用設備配水，游泳池、噴泉等水循環(huán)系統(tǒng)。參與其訂貨談判和合同簽訂工作，并負責檢查落實。 4） 竣工驗收： ① . 組織機電、設備工程的調(diào)試和驗收工作，并要求監(jiān)理公司和施工單位負責實施； ② . 參與政府主管部門組織對工程竣工驗收的評定工作； ③按北京市工程圖紙和技術(shù)資料有關(guān)歸檔要求，做好專業(yè)竣工圖紙和技術(shù)資料的整理歸檔工作； ④配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； ⑤配合審計師根據(jù)工程進度辦理支付工程款手續(xù)。 3） 后期工作： ① . 參加項目的竣工 驗收； ② . 負責竣工資料的審核和接受、歸檔工作； ③ . 參與工程保修合同的編制與簽訂； ④ . 配合設計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作。 6） 一般的工程技術(shù)問題，應主動負責解決到底。 2） 把工程的高質(zhì)量、短工期、低成本作為信譽來實現(xiàn)。 (8)晉升、調(diào)薪以及紀律措施應由直接負責人的上一級領(lǐng)導批準。 (5)絕不應超越責任領(lǐng)導向下屬人員下達命令。 (1)組織中每個成員的一切行為必須圍繞實施項目目標這個中心來進行，任何違背這個中心的言論和行為將及時受到制止和糾正。 2．中層管理 中層管理是由各部門經(jīng)理組成。 (二 )項目管理機構(gòu)方框圖 針對北京國際金融大廈的具體情況，金龍興業(yè)房地產(chǎn)有限公司的 管理機構(gòu)分三個管理層次，即高層、中層和基層管理。 (6)一致原則。 (4)責任原則。 (2)因事設崗、按崗定人的原則。 (4)熟悉項目管理的基本知識，懂得項目管理的規(guī)律。由于業(yè)主對項目的管理是 全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)，所以項目經(jīng)理不同于施工企業(yè)的經(jīng)理、設計單位的設計負責人，也不同于監(jiān)理公司的總監(jiān)。因地塊處于中國房地產(chǎn)的黃金地段，抗御風險的能力強，考慮到中國改革開放及金融業(yè) 開放的大趨勢，如投資資金可落實，該項目不失為一個良好的投資機會。 (3)盈虧平衡點 (萬 m2)為：售出 5． 415余 1． 8845，售出 6． 7325，余 2． 9675。 (3)在租售分配方案上，暫按全部出售來編制方案，實際操作時，可以出售大部分 (如60％～ 70％ )以回收資金，但亦保留一部分 (如 30％～ 40％ )收租，可取得更高回報。 3．評估所采用的各項參數(shù) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 22 頁 (1)引入了建筑開工面積與可租售面積的概念，選定后者約為前者的 96％，預留了實際上無法出售的面積，如大面積走廊及公共空間，人防、消防工作面積等，比較符合物業(yè)經(jīng)營與管理的實際情況。 綜上， 1995～ 1997 年間，北京高檔辦公樓總體上供需基本平衡， 1998 年以后將開始出現(xiàn)短缺，市場發(fā)展在全國各大城市中最為良好。對于方案 I 與方案Ⅱ，該項目物業(yè)內(nèi)應有工作人員約 3000／ 3900 人，如其中 70％在物業(yè)進餐，午餐分三次輪完，每人占 餐廳面積 3m2，則餐廳應占面積為 2150m2／ 2740m2。根據(jù)近年來北京市規(guī)劃審批標準有逐漸提高的趨勢及該物業(yè)將有較多外籍高級雇員的特點，建議采用 車位 /100m2的較高標準，以方案Ⅰ計算需約 330個標準轎車位，方案Ⅱ需約 440 個標準車位，其中 100 個車位設于地面停車場，占地約 2500m2，其余為地下車庫，方案Ⅰ占9900m2，方案Ⅱ占地 萬 m2。 考慮到土地協(xié)議規(guī)定超過控制規(guī)劃建筑面積每平米補費用 3900 元人民幣，僅為控制規(guī)劃條件下每平方米土地成本的 一半，而相鄰的中國遠洋大廈已獲批準規(guī)劃方案之容積率據(jù)說已超過 4 倍，預計該項目建設方案所采用容積率會在 3～ 之間，故評估以容積率 倍為方案 I， 倍為方案Ⅱ。 鑒于從復興門到建國門的長安街兩側(cè)，除西長安街的該地塊和與之相臨的地塊外，均已建成重要機關(guān)或規(guī)劃為文化用地及綠地，又因北京市城市規(guī)劃方案己將復興門一帶規(guī)劃為金融區(qū)，而該地塊正處于金融區(qū)的核心，條件明顯優(yōu)于 “金融一條街”的所有地塊。 二、項目的地理位置及周邊環(huán)境 該項目系北京西長安街南鬧市口 l— 2工程用地，位于復興門內(nèi)大街路南，該地塊向北面對長話大樓、中國人民銀行總行及中國工商銀行總行 (在建中 )，與已規(guī)劃立項的中國遠洋大廈及中國人民建設銀行總行左右相鄰，而中國人民銀行總行北面即是北京市城市規(guī)劃方案 所列明的金融一條街。由于上述諸多原因造成可行性研究報告的科學預測難以實施，事實上形成可行性研究報告與實施效果嚴重脫節(jié)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 22 頁 北京國際金融大廈項目的決策 一、可行性研究是決策的依據(jù)和項目實施的準則 可行性研究是在工程項目投資決策之前，進行科學與技術(shù)經(jīng)濟分析和論證的方法，該方法已在世界各國的各個領(lǐng)域內(nèi)得到廣泛應用。但從實施可行性研究報告的效果來看，還存在許多問題，諸如：①沒有實際經(jīng)驗，可行性研究針對性差；②可行性研究無大問題，但主要由于管理不善而無力實施；⑧對 可行性研究缺乏自始至終堅定執(zhí)行的信心。正 是由于有了實事求是的、科學的可行性分析研究報告，使北京國際金融大廈的投資者對該項目的回報充滿信心，也使實施者對完成可行性研究報告的預期目標堅定不移。由上述可見，地塊總體交通條件優(yōu)越。 三、建設方案 (1)該地塊控制規(guī)劃條件為：容積率 3，控制高度 45m，地上可建面積 5． 5 萬 m2，另地下建筑 (不含高度在 2． 2m 以下的設備層 )面積 1． 5 萬 m2。北京市市政府 1989 年制定的有關(guān)標準為每 100m2 辦公室 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 22 頁 需配置 個車位，地面停車場每車位占地 25m2，地下車庫每車位占建筑面積 40m2。 (4)地下餐廳。預計 1995 年后，每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過 1994 年約 45 萬 m2的水平。 1998～ 1999 年度，隨供應量下降，只要國內(nèi)經(jīng)濟運行正常，預計價格會出現(xiàn)反彈。較同等地理位置目前樓花售價低約 5％～ 10％，亦較可靠。 (2)項目總成本 (億 $)為： 18． 5885(Ⅰ )、 22． 9192（Ⅱ）。 2．結(jié)論 根據(jù)評估考慮的基本因素及計算結(jié)果，可以認為該項目為盈利項目，但回報率不太理想，升值潛力雖較大，但要取決于未來幾年中國整體經(jīng)濟形勢的發(fā)展及 1998 年后樓價恢復的程度。為完成項目目標，這一機構(gòu)應該是熟練的工程師和高級管理人才的腦力“聯(lián)合體”，而“聯(lián)合體”的成功與否關(guān)鍵在于項目經(jīng)理。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 22 頁 (3)能夠辨證地解決建筑產(chǎn)品完成的基本條件，即費用、工期、質(zhì)量之間的明顯矛盾。機構(gòu)及機構(gòu)的每一部分必須實現(xiàn)有關(guān)任務的目標。從最高層領(lǐng)導到機構(gòu)中的每個人，應形成明確的權(quán)力系統(tǒng)。對每項職務內(nèi)容，它所包含的任務、權(quán)力和責任，以及同其它職務的關(guān)系，都應有明確的文字說明，并向一切有關(guān)人員公布。協(xié)調(diào)一致為實現(xiàn)項目目標而努力。他們對一些影響全局的，在較長時間內(nèi)對項目管理起實質(zhì)性作用的問題以及一些非程序性的定性問題作出戰(zhàn)略決策。 4．優(yōu)良組織十戒 我們借鑒美國管理協(xié)會的“優(yōu)良組織十戒”提出了適合北京國際金融大廈項目管理的優(yōu)良組織十戒。 (4)在所有有關(guān)人員確切了解情況之前，不應改變一個職 位的范圍和責任。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 22 頁 (7)對于負責人之間或雇員之間在權(quán)力或責任方面所產(chǎn)生的任何糾紛或分歧，要立即予以慎重的裁決。 （三）項目管理人員崗位職責 工程管理部崗位職責 工程管理部專業(yè)人員崗位職責通則： 公司董事會 公司總經(jīng)理 1 人 招商局置業(yè)有限公司 副總經(jīng)理