【正文】 報(bào)告。具體職責(zé)如下： 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 48 頁 ①按照“外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度”規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目公司具體情況制訂項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和有關(guān)財(cái)務(wù)管理的規(guī)章制度。 3)辦理項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批、倉(cāng)儲(chǔ)手續(xù)： ①負(fù)責(zé)辦理進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批手續(xù)； ②負(fù)責(zé)辦理公司海關(guān)注冊(cè)登記、年檢及進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批手續(xù)； ③負(fù)責(zé)進(jìn)口設(shè)備的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等聯(lián)系工作； (2)項(xiàng)目施工階段工作 1)市政工程發(fā)包工作： 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 48 頁 ①負(fù)責(zé)煤氣、熱力工程的委托設(shè)計(jì)及 施工單位資質(zhì)的審核及施工發(fā)包工作； ②負(fù)責(zé)自來水工程施工的監(jiān)督管理工作； ③負(fù)責(zé)供電、電話的施工安裝監(jiān)督管理工作； ④負(fù)責(zé)污水管線施工單位資質(zhì)審查、及施工發(fā)包工作； ⑤負(fù)責(zé)道路交通的施工發(fā)包管理工作； ⑥負(fù)責(zé)園林綠化施工單位資質(zhì)的審查及施工發(fā)包工作。 ⑨負(fù)責(zé)工程保修合同的編制與簽訂。 ⑤主動(dòng)配合各專業(yè)以及業(yè)務(wù)部、市政協(xié)調(diào)部的工作，根據(jù)北京市建委有關(guān)文件，審查各 類概預(yù)算，掌握人工單價(jià)、材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)、機(jī)械費(fèi)，按北京市主管部門確定的原則辦理，工程各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取按國(guó)家規(guī)定辦理。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 48 頁 ②嚴(yán)格掌握董事會(huì)對(duì)工程高質(zhì)量、短工期、努力降低成本的要求；負(fù)責(zé)安排和組織監(jiān)理公司編制標(biāo)底工作，對(duì)標(biāo)底與投標(biāo)文件提出審查意見。 5)本部門考勤記錄，并于每月 20 日前上交行政人事部。 (5)總圖專業(yè)及資料員崗位責(zé)任制： 1)在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)總圖工作： ① l： 500 現(xiàn)狀圖； ②總平面圖； 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 48 頁 ⑧豎向設(shè)計(jì)圖； ④土方平衡圖； ⑤管道綜合圖； ⑥綠化布置圖； ⑦規(guī)劃說明書。對(duì)重要系統(tǒng)設(shè)備的招投標(biāo)、預(yù)決算、設(shè)備選定實(shí)施技術(shù)把關(guān)，系統(tǒng)調(diào)試結(jié)果簽定。 (4)給排水工程師崗位責(zé)任制 給排水工程師的專業(yè)技術(shù)管理范圍，即項(xiàng)目工程的給水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、生活熱 水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、 BTM 氣體滅火系統(tǒng)、園林綠化噴灌、空調(diào)系統(tǒng)供水、鍋爐房軟化供水、生活飲用水處理，廚房、洗衣房、開水房、汽車沖洗房專用設(shè)備配水，游泳池、噴泉等水循環(huán)系統(tǒng)。參與其訂貨談判和合同簽訂工作，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)。 4） 竣工驗(yàn)收： ① . 組織機(jī)電、設(shè)備工程的調(diào)試和驗(yàn)收工作，并要求監(jiān)理公司和施工單位負(fù)責(zé)實(shí)施； ② . 參與政府主管部門組織對(duì)工程竣工驗(yàn)收的評(píng)定工作； ③按北京市工程圖紙和技術(shù)資料有關(guān)歸檔要求，做好專業(yè)竣工圖紙和技術(shù)資料的整理歸檔工作； ④配合審計(jì)師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； ⑤配合審計(jì)師根據(jù)工程進(jìn)度辦理支付工程款手續(xù)。 3） 后期工作： ① . 參加項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收； ② . 負(fù)責(zé)竣工資料的審核和接受、歸檔工作； ③ . 參與工程保修合同的編制與簽訂； ④ . 配合設(shè)計(jì)師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作。 6） 一般的工程技術(shù)問題，應(yīng)主動(dòng)負(fù)責(zé)解決到底。 2） 把工程的 高質(zhì)量、短工期、低成本作為信譽(yù)來實(shí)現(xiàn)。 (8)晉升、調(diào)薪以及紀(jì)律措施應(yīng)由直接負(fù)責(zé)人的上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 (5)絕不應(yīng)超越責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)向下屬人員下達(dá)命令。 (1)組織中每個(gè)成員的一切行為必須圍繞實(shí)施項(xiàng)目目標(biāo)這個(gè)中心來進(jìn)行，任何違背這個(gè)中心的言論和行為將及時(shí)受到制止和糾正。 2．中層管理 中層管理是由各部門經(jīng)理組成。 (二 )項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)方框圖 針對(duì)北京國(guó)際金融大廈的具體情況，金龍興業(yè)房地產(chǎn)有限公司的管 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 48 頁 理機(jī)構(gòu)分三個(gè)管理層次，即高層、中層和基層管理。 (6)一致原則。 (4)責(zé)任原則。 (2)因事設(shè)崗、按崗定人的原則。 (4)熟悉項(xiàng)目管理的基本知識(shí)，懂得項(xiàng)目管理的規(guī)律。由于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的管理是 全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)，所以項(xiàng)目經(jīng)理不同于施工企業(yè)的經(jīng)理、設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé) 人，也不同于監(jiān)理公司的總監(jiān)。因地塊處于中國(guó)房地產(chǎn)的黃金地段，抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)，考慮到中國(guó)改革開放及金融業(yè) 開放的大趨勢(shì)，如投資資金可落實(shí)，該項(xiàng)目不失為一個(gè) 良好的投資機(jī)會(huì)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 48 頁 (3)盈虧平衡點(diǎn) (萬 m2)為：售出 5． 415余 1． 8845，售出 6． 7325，余 2． 9675。 (3)在租售分配方案上，暫按全部出售來編制方案，實(shí)際操作時(shí)，可以出售大部分 (如 60％～ 70％ )以回收資金，但亦保留 一部分 (如 30％～40％ )收租，可取得更高回報(bào)。 3．評(píng)估所采用的各項(xiàng)參數(shù) (1)引入了建筑開工面積與可租售面積的概念，選定后者約為前者的96％，預(yù)留了實(shí)際上無法出售的面積，如大面積走廊及公共空間，人防、消防 工作面積等，比較符合物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的實(shí)際情況。 綜上， 1995～ 1997 年間，北京高檔辦公樓總體上供需基本平衡， 1998年以后將開始出現(xiàn)短缺，市場(chǎng)發(fā)展在全國(guó)各大城市中最為良好。對(duì)于方案 I 與方案Ⅱ，該項(xiàng)目物業(yè)內(nèi)應(yīng)有工作人員約3000／ 3900 人，如其中 70％在物業(yè)進(jìn)餐，午餐分三次輪完，每人占餐廳 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 48 頁 面積 3m2，則餐廳應(yīng)占面積為 2150m2／ 2740m2。根據(jù)近年來北京市規(guī)劃審批標(biāo)準(zhǔn)有逐漸提高的趨勢(shì)及該物業(yè)將有較多外籍高級(jí)雇員的特點(diǎn)，建議采用 車位/100m2 的較高標(biāo)準(zhǔn)，以方案Ⅰ計(jì)算需約 330 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)轎車位，方案Ⅱ需約440 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，其中 100 個(gè)車位設(shè)于地面停車場(chǎng)，占地約 2500m2，其余為地下車庫(kù)，方案Ⅰ占 9900m2，方案Ⅱ占地 萬 m2。 考慮到土地協(xié)議規(guī)定超過控制規(guī)劃建筑面積每平米補(bǔ)費(fèi)用 3900元人民幣，僅為控制規(guī)劃條件下每平方米土地成本的一半，而相鄰的中國(guó)遠(yuǎn)洋大廈已獲批準(zhǔn)規(guī)劃方案之容積率據(jù)說已超過 4 倍，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)方案所采用容積率會(huì)在 3～ 之間，故評(píng)估以容積率 倍為方案 I， 倍為方案Ⅱ。 鑒于從復(fù)興門到建國(guó)門的長(zhǎng)安街兩側(cè)，除西長(zhǎng)安街的該地塊和與之相臨的地塊外，均 已建成重要機(jī)關(guān)或規(guī)劃為文化用地及綠地，又因北京市城市規(guī)劃方案己將復(fù)興門一帶規(guī)劃為金融區(qū)，而該地塊正處于金融區(qū)的核心，條件明顯優(yōu)于“金融一條街”的所有地塊。 二、項(xiàng)目的地理位置及周邊環(huán)境 該項(xiàng)目系北京西長(zhǎng)安街南鬧市口 l— 2工程用地，位于復(fù)興門內(nèi)大街路南，該地塊向北面對(duì)長(zhǎng)話大樓、中國(guó)人民銀行總行及中國(guó)工商銀行總行 (在建中 )，與已規(guī)劃 立項(xiàng)的中國(guó)遠(yuǎn)洋大廈及中國(guó)人民建設(shè)銀行總行左右相鄰，而中國(guó)人民銀行總行北面即是北京市城市規(guī)劃方案 所列明的金融一條街。由于上述諸多原因造成可行性研究報(bào)告的科學(xué)預(yù)測(cè)難以實(shí)施，事實(shí)上形成可行性研究報(bào)告與實(shí)施效果嚴(yán)重脫節(jié)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 48 頁 北京國(guó)際金融大廈的項(xiàng)目決策 一、可行性研究是決策的依據(jù)和項(xiàng)目實(shí)施的準(zhǔn)則 可行性研究是在工程項(xiàng)目投資決策之前，進(jìn)行科學(xué)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證的方法，該方法已在世界各國(guó)的各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)得到廣泛應(yīng)用。但從實(shí)施可行性研究報(bào)告的效果來看，還存在許多問題，諸如：①?zèng)]有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可行性研究針對(duì)性差；②可行性研究無大問題，但主要由于管理不善而無力實(shí)施；⑧對(duì)可行性研究缺乏自始至終堅(jiān)定執(zhí)行的信心。正 是由于有了實(shí)事求是的、科學(xué)的可行性分析研究報(bào)告，使北京國(guó)際金融大廈的投資者對(duì)該項(xiàng)目的回報(bào)充滿信心，也使實(shí)施者對(duì)完成可行性研究報(bào)告的預(yù)期目標(biāo)堅(jiān)定不移。由上述可見，地塊總體交通條件優(yōu)越。 三、建設(shè)方案 (1)該地塊控制規(guī)劃條件為：容積率 3，控制高度 45m，地上可建面積 5． 5 萬 m2，另地下建筑 (不含高度在 2． 2m 以下的設(shè)備層 )面積 1． 5萬 m2。北京市市政府 1989 年制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為每 100m2 辦公室需配置 個(gè)車位，地面停車場(chǎng)每車位占地 25m2，地下車庫(kù)每 車位占建筑面積 40m2。 (4)地下餐廳。預(yù)計(jì) 1995 年后，每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過 1994 年約 45 萬 m2的水平。 1998～ 1999 年度，隨供應(yīng)量下降，只要國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常，預(yù)計(jì)價(jià) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 48 頁 格會(huì)出現(xiàn)反彈。較同等地理位置目前樓花售價(jià)低約5％～ 10％，亦較可靠。 (2)項(xiàng)目總成本 (億 $)為： 18． 5885(Ⅰ )、 22． 9192（Ⅱ）。 2．結(jié)論 根據(jù)評(píng)估考慮的基本因素及計(jì)算結(jié)果，可以認(rèn)為該項(xiàng)目為盈利項(xiàng)目，但回報(bào)率不太理想，升值潛力雖較大，但要取決于未來幾年中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展及 1998 年后樓價(jià)恢復(fù)的程度。為完成項(xiàng)目目標(biāo)，這一機(jī)構(gòu)應(yīng)該是熟練的工程師和高級(jí)管理人才的腦力“聯(lián)合體”，而“聯(lián)合體”的成功與否關(guān)鍵在于項(xiàng)目經(jīng)理。 (3)能夠辨證地解決建筑產(chǎn)品完成的基本條件，即費(fèi)用、工期、質(zhì)量之間的明顯矛盾。機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)的每一部分必須實(shí)現(xiàn)有關(guān)任務(wù)的目標(biāo)。從最高層領(lǐng)導(dǎo)到機(jī)構(gòu)中的每個(gè)人，應(yīng)形成明確的權(quán)力系統(tǒng)。對(duì)每項(xiàng)職務(wù)內(nèi)容，它所包含的任務(wù)、權(quán)力和責(zé)任，以及同其它職務(wù)的關(guān)系，都應(yīng)有明確的文字說明，并向一切有關(guān)人員公布。協(xié) 調(diào)一致為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而努力。他們對(duì)一些影響全局的，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目管理起實(shí)質(zhì)性作用的問題以及一些非程序性的定性問題作出戰(zhàn)略決策。 4．優(yōu)良組織十戒 我們借鑒美國(guó)管理協(xié)會(huì)的“優(yōu)良組織十戒”提出了適合北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目管理的優(yōu)良組織十戒。 (4)在所有有關(guān)人員確切了解情況之前，不應(yīng)改變一個(gè)職位的范圍和