【正文】 別墅產(chǎn)品銷售均價較穩(wěn)定，價格波動幅度在 100元左右，成交情況較平穩(wěn)。從以上圖表可以看出，自 05年 3月開始銷售情況持續(xù)穩(wěn)定均在 10套左右。 根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類產(chǎn)品的上市時間、推盤節(jié)奏、對應(yīng)措施等方面進行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進行有效的連接從而完成整體的銷售目標是我們?nèi)隊I銷工作的重中之重。 ? 二期聯(lián)排產(chǎn)品：該類產(chǎn)品與二期疊加產(chǎn)品一樣，產(chǎn)品力全面提高，全面繼承了一期聯(lián)排產(chǎn)品的優(yōu)勢，這些也都使其可以成為 2020年迅速銷售的一個特性。 同時需要推出有針對性地策略在可以在一定程度上提高該類型產(chǎn)品的銷售。 ? 二期六層電梯產(chǎn)品：該類產(chǎn)品截止至目前已經(jīng)有過一個產(chǎn)品的市場推廣周期，但是效果甚微。 根據(jù)上述市場競品狀況，對于本項目的各個類型的產(chǎn)品定價需要切合的參考產(chǎn)品的成本及市場接受價格，滿足 “客戶認知價值” ，以此來確定項目的最終的銷售價格。 疊加別墅產(chǎn)品價格區(qū)間： 4200元 /平米 —— 4500元 /平米； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品價格區(qū)間： 5000元 /平米 —— 5500元 /平米； 雙拼別墅產(chǎn)品價格區(qū)間： 7000元 /平米左右； 經(jīng)理人世界 根據(jù)以上的競品項目的不同產(chǎn)品銷售定價情況，可以對我方項目不同產(chǎn)品的定價策略提供一定的參考依據(jù)，然后充分結(jié)合我方項目的成本構(gòu)成，制定出相應(yīng)的產(chǎn)品價格。 由于本項目的產(chǎn)品線拉的較長（主力產(chǎn)品形式包括多層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等），所以這些競品項目的產(chǎn)品類型對本項目各類產(chǎn)品構(gòu)成了市場層面的競爭； 這樣就要求在營銷推廣工作在突出我方產(chǎn)品賣點、強化自身項目整體附加值、自身產(chǎn)品差異化等方面加強思考力和執(zhí)行力。 本項目銷售的整體市場環(huán)境競爭激烈，面臨這樣的市場環(huán)境，在推盤思路上必須結(jié)合自身的產(chǎn)品線特點作出相應(yīng)的工作調(diào)整，如何把握好本項目產(chǎn)品的上市節(jié)奏成為全年營銷推廣工作的關(guān)鍵。 經(jīng)理人世界 2）競品項目上市面積分析： 2020年競品項目市場供應(yīng)量較大，全年競品項目總體供應(yīng)量預(yù)計在 50萬平米左右（不包括本項目供應(yīng)量）。 在這個時間段內(nèi)，會有大量的競品項目在市場上集中供應(yīng)，從而加劇了市場的激烈競爭。 以下是對我方項目構(gòu)成直接競爭威脅的競品項目的一些預(yù)計情況 ： 經(jīng)理人世界 項目名稱 總面積 新品上市時間 上市產(chǎn)品 銷售均價 主力戶型 主力面積 天安第一城三期 7萬平 獨體別墅 9000元 /平米 五室四廳四衛(wèi) 356平米左右 聯(lián)排別墅 5500元 /平米 六室四廳四衛(wèi) 280平米左右 疊加別墅 4500元 /平米 四室四廳四衛(wèi) 240平米左右 多層（六層） 3800元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 146平米左右 中海萊茵東郡 13萬平 雙拼別墅 7000元 /平米 四室兩廳四衛(wèi) 360平米左右 聯(lián)排別墅 5000元 /平米 四室兩廳三衛(wèi) 280平米左右 疊加別墅 4200元 /平米 四室兩廳三衛(wèi) 230平米左右 萬達明珠 8萬平 多層 3800元 /平米 三室一廳兩衛(wèi) 150平米左右 高層 3300元 /平米 三室一廳兩衛(wèi) 120平米左右 高新怡眾名城 11萬平 小高層 2350元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 140平米左右 多層 2550元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 140平米左右 南郡水云天二期 7萬平 小高層 4500元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 150平米左右 大禹城邦 60萬平 多層 2750元 /平 兩 /三室兩廳兩衛(wèi) 140平左右 小高層 2850元 /平 三室兩廳兩衛(wèi) 140平 單身公寓 2700元 /平 一 /兩一廳一衛(wèi) 50平 經(jīng)理人世界 備注：（其他潛在競品項目的相關(guān)情況） ? 輕軌六合項目：該項目位于我方項目旁邊，于 2020年 11月 14日由長春輕軌六合房地產(chǎn)公司通過招牌掛方式獲取；樓面地價： 1206元 /平米；預(yù)計建設(shè)別墅類產(chǎn)品；上市時間不詳； ? 和記黃埔項目：占地面積 ，總投資 ；預(yù)計2020年不上市； ? 萬科凈月項目：建筑住宅面積 8萬平米左右；預(yù)計為別墅類產(chǎn)品（聯(lián)排、獨體）；預(yù)計明年 7月份上市； ? 吉糧花園項目：占地面積 ；建筑面積 ；產(chǎn)品形式為多層、小高層、疊加、聯(lián)排、雙拼、獨體別墅；預(yù)計 2020年 7月份上市。 經(jīng)理人世界 結(jié)論： —— 融創(chuàng)業(yè)主特征 ?年齡： 35—— 45歲 ?家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主 ?職業(yè)：國際上被看好的 幾大職業(yè) （高科技工程師、教育、 醫(yī)生、律師、企業(yè)經(jīng)理 公務(wù)員） ?收入：家庭年收入 15萬以上 ?區(qū)域：高新區(qū)、朝陽區(qū)、 一汽區(qū)為主 自然特征 共性特征 ?消費習(xí)慣：品質(zhì)至上、選擇 性價比高的商品、重視服務(wù) ?業(yè)余愛好：中產(chǎn)階級的愛好 （健身、釣魚、自駕游、 旅游、高爾夫、攝影、藝術(shù)） ?喜好分析：喜歡接受新鮮事 物，融中西文化為一體，自 成一系，個性鮮明。 公務(wù)員： 政府官員，主要是朝陽區(qū)與高新區(qū)的各部門領(lǐng)導(dǎo) 專業(yè)職員： 這里說的專業(yè)人員包括醫(yī)生、大學(xué)教授、銀行職員、會計師、工程師、軍人；這里面大學(xué)教授和銀行職員比例占的比較大。 經(jīng)理人世界 家庭收入分析 家庭年收入 15萬 — 30萬 30萬 — 50萬 50萬以上 比例 58% 26% 16% 從家庭收入看，融創(chuàng)上城俱樂部會員多數(shù)屬于長春市民收入的中上水平，部分是上等水平，因此他們能夠購買融創(chuàng)上城 —— 長春最貴的房子之一，有著這樣收入的群體，其購買習(xí)慣是品質(zhì)至上，同時他們消費理性，選擇性價比高的商品；另外從其收入比例來看， 80萬總價以下的房地產(chǎn)產(chǎn)品將是其需求的重點，我們的項目現(xiàn)在聚集的是家庭年收入在 30萬以上的人群，未來若要吸引比例占多數(shù)、同時認可本區(qū)域、認可本樓盤、具備 同質(zhì)性 的客戶進駐園區(qū)， 在三、四期產(chǎn)品上考慮總價及面積功能的控制 。這些人才的共同特點是思想創(chuàng)新、與國際潮流同步、收入高、不是最富有的人，但是絕對是成為最富有的人的后備軍，高新區(qū)有他們的加入將會使整個區(qū)域成為東北乃至全國最國際化的區(qū)域之一。 豐富的人才資源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的智力支持和人才保障。 ? 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在網(wǎng)羅了 海外學(xué)人創(chuàng)業(yè)園 、中藥科技園 、計算機軟件園 、生物制藥園 ； 這些園區(qū)的形成，使高新區(qū)真正的成為了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ，同時也聚斂了 高素質(zhì)、高技能、高收入的各類技術(shù)人才 30萬人 經(jīng)理人世界 區(qū)域優(yōu)勢： —— 國家重點高校及高科技研究所林立 長春高新區(qū)是國內(nèi)著名的高智力密集區(qū)，國內(nèi)知名的 吉林大學(xué)、長春光機學(xué)院等十幾所重點學(xué)府都坐落在區(qū)內(nèi) 。 沃爾瑪、德國漢高有限責任公司、世界第二大汽車零部件企業(yè)、美國凱爾 經(jīng)理人世界 融創(chuàng)上城營銷定位及 2020年營銷推廣 經(jīng)理人世界 區(qū)域特質(zhì)決定了樓盤的氣質(zhì)！ 經(jīng)理人世界 重新認識高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)！！ 經(jīng)理人世界 高新區(qū) —— 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 區(qū)域總面積： 49平方公里 區(qū) 域 位置：地處長春市上風(fēng)向和水源的西南部 區(qū) 域 榮譽： 是國家重點先進高新區(qū)之一，在全國 53個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中長春高新區(qū)排在 前 10名 。 經(jīng)理人世界 區(qū)域優(yōu)勢： —— 高新技術(shù)企業(yè)云集 ? 優(yōu)良的環(huán)境、創(chuàng)新的氛圍、產(chǎn)業(yè)的特色和廣闊的發(fā)展空間，不僅吸引中軟公司、修正藥業(yè)、清華同方 等國內(nèi)知名企業(yè)紛至沓來，而且，也吸引了 美、日、韓、德等近 30個國家 和地區(qū)的外商紛紛入?yún)^(qū)投資，發(fā)展“三資”企業(yè)累計達 360戶 ，項目投資累計達 14億美元。海斯等世界 500強企業(yè)已有 10余戶 在長春高新區(qū)投資建廠，許多國外企業(yè)因看好高新區(qū)長遠的發(fā)展前景而大幅追加投資。 中國科學(xué)院長春分院、長春光機所、長春應(yīng)化所等 39所國家 、省（部）屬科研機構(gòu)也都集中在長春高新區(qū)，擁有各類人才 20萬人。 經(jīng)理人世界 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 國際知名 企業(yè)員工 長春市其他 區(qū)域人員 國內(nèi)知名 企業(yè)員工 未來高新區(qū)聚集的主流人群 經(jīng)理人世界 結(jié)論 —— 高新區(qū)吸引著哪些人？ 高新區(qū)不但聚集了長春市其他各區(qū)的精英人才，同時也吸引了國內(nèi)乃至國外的