20xx年房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛案例分析2則-文庫吧資料
2025-03-15 00:52本頁面
【正文】 發(fā)建設(shè)階段。
要搞清楚本合同的性質(zhì)，應(yīng)對我國基本建設(shè)程序的規(guī)定有深入的了解。因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩個(gè)顯著的特征：一是合作一方必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)，二是雙方合作的內(nèi)容是在該土地上實(shí)施房屋建設(shè)行為。該合同不屬于聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同。承辦律師深感此壓力，由主辦律師挑頭，業(yè)務(wù)骨干參與，組織了三次業(yè)務(wù)研討，就案件的情況集思廣益，最后主辦律師經(jīng)過幾個(gè)不眠之夜的煎熬，匯總、分析了多方的觀點(diǎn)，以其深厚的法學(xué)理論，精通的專業(yè)知識，提出了改變原審判決的新觀點(diǎn)。
中院再審，推翻一審判決
承辦律師在接受本案的委托后，深知本案是個(gè)非常棘手的問題。在此情況下，B實(shí)業(yè)有限公司委托我所代理再審階段的訴訟活動。
[辦案歷程]
B實(shí)業(yè)有限公司由于未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向省高院交納訴訟費(fèi)，導(dǎo)致判決書生效。前期工作階段并不要求工作主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作，在開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段，才要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，并且，法律規(guī)定取得項(xiàng)目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
一種意見認(rèn)為，B實(shí)業(yè)有限公司在簽訂合同時(shí)沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的
《資質(zhì)證書》，并經(jīng)工商行政主管部門注冊登記發(fā)給《營業(yè)執(zhí)照》，不具備上述條件的企業(yè)，沒有資格與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同。雙方共同約定對該舊城區(qū)進(jìn)行改造，并依法至相關(guān)部門審辦各種手續(xù)，是合法有效的，A集團(tuán)公司有合同的主體資格。A集團(tuán)公司享有對該地塊的開發(fā)權(quán)，但由于缺少經(jīng)驗(yàn)，所以與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同，將該開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓，在此情況下，A集團(tuán)公司是有合同主體資格的。A集團(tuán)公司沒有資格簽訂此合同。
合同的主體資格
根據(jù)對合同性質(zhì)的理解不同，對合同主體資格也有以下幾種理解：
?、貯集團(tuán)公司的主體資格
一種意見認(rèn)為，本合同屬聯(lián)建合同。合同約定“該項(xiàng)目以B實(shí)業(yè)有限公司名義開發(fā)”，也說明了前期工作準(zhǔn)備完畢后，該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)將轉(zhuǎn)給B實(shí)業(yè)有限公司，所以本合同應(yīng)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。A集團(tuán)公司能用來與B實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行合作的是開發(fā)權(quán)。
?、?本合同為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
② 本合同名為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，實(shí)為土地出讓合同。關(guān)于合同的性質(zhì)主要有以下幾種觀點(diǎn)：
?、?本合同為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同。)
[焦點(diǎn)問題]
合同的性質(zhì)
合同的效力是本案爭議最大的焦點(diǎn)問題。占用某新村所在土地，但未辦理使用手續(xù)。依據(jù)合同的內(nèi)容，雙方應(yīng)辦理相關(guān)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，然而，A集團(tuán)公司欲要同B實(shí)業(yè)有限公司合作開發(fā)的土地，未辦理出讓、變更手續(xù)，A集團(tuán)公司沒有取得土地使用權(quán)證書，該手續(xù)的欠缺違反法律禁止性的規(guī)定，雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議歸于無效，B實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)返還A集團(tuán)公司持有的相關(guān)文件和圖紙。B實(shí)業(yè)有限公司答辯稱合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出的，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效。A集團(tuán)公司主張：合同是B實(shí)業(yè)有限公司單方做出的，并以不正當(dāng)?shù)氖侄渭由w了A集團(tuán)公司的公章，該合同從形式看就屬無效。 20xx年7月21日，A集團(tuán)公司突然向規(guī)劃局發(fā)出聲明，要求停辦變更建設(shè)單位的手續(xù)，于此同時(shí)，要求B實(shí)業(yè)有限公司與其解除雙方的合同?！?0xx年5月，A集團(tuán)公司又與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定在原合同書分配方案的基礎(chǔ)上，B實(shí)業(yè)有限公司另外再支付10%的利潤轉(zhuǎn)至A集團(tuán)公司指定的戶頭，或按3500元/平方米折算成網(wǎng)點(diǎn)，交于A集團(tuán)公司。B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)提供用
于安置的全部住宅。A集團(tuán)公司積極協(xié)助B實(shí)業(yè)有限公司辦理全部手續(xù)和申請優(yōu)惠政策，不得中途違約再與其他單位合作該項(xiàng)目。A集團(tuán)公司根據(jù)實(shí)際拆遷時(shí)政府有關(guān)的安置政策，負(fù)責(zé)地上全部附著物的搬遷安置工作。 20xx年1月，A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司正式簽訂了《合同書》，合同約定“A集團(tuán)公司將某新村占用地及相鄰少量土地共約70畝(以規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃圖所確定的占地為準(zhǔn))出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。為保證上述各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，前期的有關(guān)手續(xù)暫以A集團(tuán)公司的名義辦理，待該項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后再將建設(shè)單位變更為B實(shí)業(yè)有限公司。
[案情簡介]
1999年4月，B實(shí)業(yè)有限公司與A集團(tuán)公司就Q市某區(qū)某新村村莊改造工程達(dá)成合作意向，約定由B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的立項(xiàng)、環(huán)評、定點(diǎn)、規(guī)劃等前期手續(xù)，并在取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后出資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。本案是在前述這樣一個(gè)大背景下，發(fā)生在A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司之間的合同糾紛。在舊城區(qū)的改造中，一旦出現(xiàn)了法律糾紛，將會直接影響到舊城改造的步伐。超凡公司和全威公司是兩個(gè)獨(dú)立登記的法人，法人
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