【正文】 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 75 頁 工具安全使用管理規(guī)定 一、噴燈安全使用規(guī)定 1. 噴燈的油筒不得漏油，噴油嘴的螺紋絲扣不得漏氣，檢查其它部件是否完好。 8. 高空作業(yè)時必須采取安全措施，按高空作業(yè)操作規(guī)程進行作業(yè)，要設專人監(jiān)護。管材要排放整齊，以防絆腿。確認無誤后方可進行操作。如進行明火作業(yè)時，要在無燃氣時進行，保持通風良好，入口處必須有人看護。煨彎器必須完好無損，站立姿勢要正確，用力不要過猛，身后不能有障礙物。 2. 拆除或修理帶壓力的管線和設備時，必須在卸壓后進行，在不能卸壓時，一定要有安全措施，有專人監(jiān)護。 5. 存放易燃物品，要留足夠消防通道，配備足夠滅火器材。 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 75 頁 3. 倉庫、機房、配電室動火，必須符合用火規(guī)定。 二、消防管理 1. 維修工作用火、電氣焊，必須配備滅火器，并派專人負責。 （ 4） 對違反安全防火規(guī)定的行為要敢于制止。 （ 2） 自覺遵守物業(yè)管理中心的安全防火制度，注意自己工作崗位的防火安全。 （ 6） 每月召開一次防火會議，檢查一次執(zhí)行情況，及時消除火災隱患。 （ 4） 明確重點防火部位為：配電室、制冷機房、燃氣鍋爐房、倉庫等要害部門。 （ 2） 制定有關防火安全制度。 3. 部門經理把防火安全工作與管理工作同時計劃、同時布置、同時檢查、同時總結、同時評比。 一、組織領導 1. 建立以部門經理、主管、領班負責的逐級責任制。 7. 設備維修中需使用易燃材料時，必須采取防范措施，協(xié)同保安部一道消除火災隱患，發(fā)現火警應及時報告確保安全。 5. 工程部人員必須在指定地點吸煙，其他一切場所禁止吸煙，并勸阻其他人員在指定場所吸煙。無人時必須鎖好門窗。 4. 嚴格執(zhí)行《工程部鑰匙管理規(guī)定》， 工程部各機房不得隨意配備鑰匙。經批準進入者，必須辦理登記手續(xù)，自覺接受檢查，嚴禁攜帶火種和易燃、易爆物品進入上述要害部位，并由工程部有關人員陪同。 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 75 頁 工程部安全制度 工程部安全管理制度 1. 工程部員工必須樹立安全防范意識，認真執(zhí)行大廈安全管理制度和設備安全技術規(guī)程，協(xié)同保安部做好大廈各種機房、設備的治安保衛(wèi)工作。 9. 如果經檢查發(fā)現屬人為事故，應由工程部提出對責任者的處分意見，報物業(yè)管理中心主任和人力資源部批準后執(zhí)行，同時對有關人員進行再培訓和再教育，經考試合格后方可從事本職工作。 (2)電梯內人員解救出來后，電梯維修人員應將電梯認真檢查、處理故障， 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 75 頁 試運行確認無誤后再投入運行。 (5) 故障排除后，空水專業(yè)維修班人員應進行檢查試驗，確保無誤后再恢復供水。 (3) 組織工程部人員對設備、管路故障進行搶修。 (2) 工程部空水專業(yè)主管 (領班 )要立即組織人員檢查跑水原因，將跑水管路閥門或供水水泵關閉。 （ 3） 恢復供水后，綜合維修班人員應進行整個大廈巡視，檢查有無損壞的管路和設備，各截門、龍頭是否關閉，有無跑、冒、滴、漏。工程部經理和空水專業(yè)主管 (領班 )要立即組織人員檢查停水原因，若大廈內設備、管路故障，應組織搶修。 e. 恢復供電后電氣維修人員應巡 視整個大廈，檢查有無掉閘、短路和其它故障，確認各部位設備、照明的運行狀態(tài)。 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 75 頁 c. 全站停電時，應向本網上級變配電站（所）通報情況，要求其立即搶修，恢復供電。 a. 大廈內用電設備或線路故障造成停電，應立即切除故障部位電源，盡快排除故障，確保其他線路正常供電。 c. 鍋爐值班人員應關閉燃氣閥門。 （ 4） 工程部各系統(tǒng)緊急措施 a. 電梯值班人員立即檢查電梯內是否有被困人員，如果有人應確認電梯位置 ，安撫被困人員，盡快平層放人，并將所有電梯都停在基站。 （ 2） 工程部調度應配合專業(yè)負責人調配人員，并報告工程部經理。 4. 全樓意外停電 （ 1） 發(fā)生全樓停電事故時，值班或其他發(fā)現人員應立即報告工程部或電氣負責人 (非正常工作日報告值班經理 )。 3. 根據現場情況決定立刻修復或關閉有關設備 。 2. 工程部經理、值班經理接到事故報告后 ， 趕赴事故現場指揮處理事故。 1. 大廈設備發(fā)生意外故障時，現場人員應立即采取緊急措施，并立即報告上級。 5. 工程部每月 25 日匯總，月底前上報能 源程序消耗情況，送財務部經理。 3. 巡視中發(fā)現常流水、常明燈等現象應及時處理，對情節(jié)嚴重的責任人或單位給予適當的處罰。工程部在所有出租部位安裝電表使用須登記。 如經查，發(fā)現是人為事故，則由工程部提出對責任者的 處分意見，報總經理和人力資源部批準后執(zhí)行，同時再次對有關人員進行培訓和教育，以防止類似事故再次發(fā)生。 3. 物業(yè)管理中心主任、工程部經理、保安部經理查看后，根據現場情況決定立刻修復或關閉有關設備，如影響營業(yè)時應立即組織搶修。 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 75 頁 重大設備事故 處理程序 1. 大廈如發(fā)生重大設備事故，現場人員應立即切斷電源、天然氣等危險源，保護事故現場，并立即通知工程部經理。 3. 主管工程師寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案，報工程部經理。工程部主要 負責人和相關人員必須迅速趕赴現場，分析檢查故障的原因，采取果斷的應急措施。庫房內嚴禁吸煙，并配置滅火器。易燃、易爆物品單獨存放。 3. 每月應對庫存物品進行盤點，定期與招標采購部進行核對。常用物品應設有標簽。 ? 進入客人房間工作，要有大廈工程部下發(fā)的工作單，維修完畢征得客人滿意意見后方可離開。 ? 在客人房間內工作時，一定要認真仔細，在可能造成污染或影響環(huán)境及物品時，一定要先通知客戶，并做好必要的防護及保護，絕不能野蠻施工。 ? 不準在客人面前有抓頭皮，摳鼻子，挖耳朵，剪指甲等不雅的動作。 ? 不準在客人面前竊竊私語或高談闊論。 ? 對客人提出的 詢問自己不明白時不得擅自回答，應主動代客人查詢。 7. 對責任區(qū)未按本制度執(zhí)行的責任人，對責任人進行批評教育并視情節(jié)輕重，根據物業(yè)管理中心及工程部的相關規(guī)定給予經濟或行政處罰。 5. 因人員變動、設備變更，各專業(yè)主管應及時調整劃分責任區(qū)。 3. 各專業(yè)技術人員對所轄責任區(qū)，要認真巡視檢查發(fā)現問題及時報告上級并填寫記錄，以便及時處理。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 75 頁 責任區(qū)劃分制度 1. 除執(zhí)行《工程部巡檢管理制度》的要求外，還應將正在運行期間的設備，根據專業(yè)分解，責任落實到人。 (2) 各專業(yè)主管及領班匯報前一天本專業(yè)的工作進展情況、設備運行情況。 2. 參加例會人員集合于地下二層辦公室，應嚴格按“員工行為規(guī)范”著裝。 1. 每周一至周五早 8： 30 工程部在崗全體員工均須參加例會。更換門鎖及鎖芯要及時交保安部更新封存。 7. 樓層配電間門、豎井門、地下水箱間門、樓頂水箱間門、各風機房門、樓層新風機房門應配制統(tǒng)一鎖芯的鑰匙，由工程部經理、有關專業(yè)值班人員使用。 5. 如果鑰匙丟失，要由當事人寫出情況報告，并由部門做出對當事人的處理意見，并送保安部（丟失鑰匙應將鎖具全部更換，其費用由當事人承擔）備案。 3. 工程部機房每次換鎖時應向保安部申請，填寫申請表，并做好移交及變更登記。 2. 機械鎖鑰匙坯，由招標采購部采購，由保安部保管。為加強鑰匙管理，特制定如下管理制度。 (8) 圖書檔案管理辦法 工程部購置的技術圖書由文秘檔案 員登記建檔，制定圖書借閱管理辦法，嚴格按管理辦法借閱。 (6) 保密等級設置和更改 涉及到物業(yè)管理中心、項目部、工程部機密的技術和經濟檔案，如委托管理合同、原始圖紙、技術改造方案和圖紙、工程招標標底、施工合同書等應設置密碼，其保密等級和密碼及其修改由工程部經理決定。工程部檔案應定期進行清理，過 程性工作檔案到期后應及時銷毀，但應做好銷毀記錄。保密檔案經工程部經理批準可查閱，不可以借閱。 (2) 工程檔案的存檔 工程檔案由文秘檔案員整理，按規(guī)定目錄存檔。 2. 工程檔案管理程序 (1) 工程檔案的建立 文秘檔案員根據經理意見建立各級檔案目錄并將各類文件、資料、圖紙、記錄按目錄要求存檔。 (3) 文秘檔案員責任：檔案建立；檔案修改；檔案整理；銷毀更新；檔案資料分析報告；接受經理和上一級檔案管理人員檢查；檢查工程部各級人員檔案工作情況。 二．工程檔案管理程序 1. 工程檔案管理責任 (1) 工程部經理責任：設置文秘檔案員；確定檔案目錄；設置檔案保密等級；檢查檔案情況。 2. 工程檔案設置三級目錄，第一級目錄為 類別目錄，第二級目錄為程序文件目錄，第三級目錄為工作單目錄。為加強工程檔案管理特制定本管理制度。領班以上各級人員均應對“未完成”和“等備件”的工作單給以高度重視，積級采取相應措施并向工程部報告原因。 4. 凡是文字表達不清，而需要附圖說明的工作應附圖說明，圖中尺寸比例要標清楚。 2. 補配鑰匙及換鎖工作，應先到保安部申請，填寫“補、配鑰匙申請表”，不能憑工作單補、配鑰匙。 7. 使用部門采購的新設備應及時通知工程部，以便配合使用前的檢查及調試，及 時將圖紙資料交工程部閱存。 5. 當工程部人員完成工作后，當事人予以驗收、復查，合格后在工作驗查一欄簽名。 3. 工程部調度人員接到返回的工作單后，應按專業(yè)分檢，分放在工單分派欄中，分派欄包括“待修理”、“正在修理”、“已完成”、“未完成”、“等備件”。 2. 工作單一式三聯(lián)：分為三種顏色的單子。調度人員每日應做出統(tǒng)計，每月做出工單月報送交工程部。大廈通常分為空水、強電、弱電、綜合維修等專業(yè)。 3. 憑工作單到庫房領料，便于大廈各部 門核算，同時也有利于庫房管理、統(tǒng)計。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 75 頁 工作單管理制度 一 .工作單和維修電話記錄制度的目的： 1. 有利于檢查工作質量，責任落實到人。 2. 根據員工的工作業(yè)績，對在以下方面有突出貢獻的將報請物業(yè)管理中心給予獎勵： (1) 工作勤于職守，成績顯著； (2) 業(yè)務技術精良，成效顯著； (3) 勤儉節(jié)約，效果明顯； (4) 技術革新，效果突出； (5) 發(fā)現重大隱患，避免事故發(fā)生。 (2) 每季度由各個專業(yè)主管