【正文】 土地利用現(xiàn)狀 總規(guī)面積 平方公里（ 畝）可開發(fā)面積 畝（ ％）綠地道路等配套用地 畝（ 其中：已建設(shè)用地面積 畝；建設(shè)用地面積 畝；未建設(shè)用地 畝；已出讓土地面積 畝；未出讓土地面積 畝（如圖 表 未出讓土地用地中，休閑用地（ 畝）地塊 居住用地（ 畝）地塊 商務(wù)會(huì)展用地（ 畝）地塊 教育用地（ 畝）地塊 文化娛樂用地（ 畝）地塊 圖 土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃 表 : 牧馬新城開發(fā)土地利用情況 從土地存量上來看，牧馬山剩余可供開發(fā)出讓的用地規(guī)模較小，只有 畝，而剩余土地中還有眾多的公建用地、綠地和基礎(chǔ)建設(shè)用地，這樣可供進(jìn)一步開發(fā)的可經(jīng)營(yíng)土地面積就更加有限。 ? 商務(wù)辦公市場(chǎng)：航空產(chǎn)業(yè)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)和企業(yè)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)，以及其他休閑商務(wù)辦公市場(chǎng)（如企業(yè)休閑型總部、企業(yè)培訓(xùn)中心、企業(yè)展示中心、企業(yè)公關(guān)接待中心等） ? 休閑游憩市場(chǎng)：包括運(yùn)動(dòng)休閑（高爾夫等）人群、餐飲娛樂人群、休閑度假人群、酒店住宿人群、旅游觀光人群等。 通過以上四大產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，最終把牧馬新城打造成為： ? 臨空商務(wù)特區(qū) ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地 ? 運(yùn)動(dòng)休閑天堂 ? 高尚人居典范 四、市場(chǎng)定位 牧馬新城的目標(biāo)市場(chǎng)可分為會(huì)議市場(chǎng)、商務(wù)辦公市場(chǎng)、休閑游憩市場(chǎng)和居住市場(chǎng)。 . 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群：承接國內(nèi)外創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移及中心城區(qū)智力資源的外溢，以科技研發(fā)、職業(yè)培訓(xùn)為核心，大力發(fā)展研發(fā)、設(shè)計(jì)、動(dòng)漫、咨詢、廣告、傳媒等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，成為成都市臨空型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新高地和新?lián)c(diǎn)。為此，首先要大力發(fā)展會(huì)議、展示、酒店等產(chǎn)業(yè)，打造成都市最大的休閑會(huì)議中心，成為常年舉辦國際會(huì)議 論壇、博覽會(huì)、主題節(jié)慶活動(dòng)的重要基地和成都進(jìn)行城市營(yíng)銷的重要平臺(tái)；此基礎(chǔ)上，大力吸引成都及西部地區(qū)的企業(yè)的休閑型總部（公關(guān)接待中心、療養(yǎng)中心）以及職能型總部（研發(fā)中心、營(yíng)銷中心、結(jié)算中心、培訓(xùn)中心等）成為西部地區(qū)重要的總部基地之一。 第二部分 戰(zhàn)略定位 一、總體定位 新的戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)下，牧馬新城應(yīng)該定位為 “ 把世界請(qǐng)進(jìn)來，把天府送出去 ” 天府客廳 ” 牧馬新城總體定位： 天府客廳 天府客廳 ” 內(nèi)涵是 ? 展示和提升 世紀(jì)天府新形象的城市名片 ? 西部承接國內(nèi)外高端服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡 ? 匯聚西部精英構(gòu)建創(chuàng)新型城市的智慧高地 ? 成都與雙流實(shí)施西部航都戰(zhàn)略的重要引擎 二、形象定位 ? 案名： 牧馬新城 王志剛經(jīng)典案例——成都牧馬山戰(zhàn)略規(guī)劃? 形象訴求： 牧馬新城，天府客廳 ” 天府客廳，智慧高地 ” 三、產(chǎn)業(yè)定位 牧馬新城的獨(dú)特條件和歷史使命決定了其發(fā)展訴求： 牧馬新城將發(fā)展成為以運(yùn)動(dòng)休閑為特色，以休閑商務(wù)和高尚人居為主體，集會(huì)議展示、商務(wù)辦公、運(yùn)動(dòng)健康、商業(yè)娛樂、教育培訓(xùn)、科技研發(fā)等功能于一體的綜合性的臨空型生態(tài)新城。加強(qiáng)市場(chǎng)化手段，以政府主導(dǎo)變?yōu)檎龑?dǎo)，以城市營(yíng)銷的理念，整體包裝、推廣，再造牧馬山的品牌，擴(kuò)大牧馬山在全國和世界的知名度，讓世人聚焦牧馬山。充實(shí)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，突破現(xiàn)有的單一產(chǎn)業(yè)功能，與航空城的臨空產(chǎn)業(yè)，及大成都的產(chǎn)業(yè)升級(jí)相掛檔，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和區(qū)域的開持續(xù)發(fā)展。即全面提升城區(qū)的總體定位與能級(jí)，走外向型的開發(fā)模式，抓住雙流成為西部航都的重大歷史機(jī)遇，本著 “ 依托航空城，融入世界，服務(wù)西部 ” 理念，堅(jiān)持走國際化、高端化和外向化的道路。 態(tài)勢(shì)分析的結(jié)論： 綜上所述，認(rèn)為：牧馬山無權(quán)選擇平庸，必須承擔(dān)更偉大的使命。政府的主導(dǎo)作用在先期發(fā)揮了巨大的作用，但不能永遠(yuǎn)以政府為主導(dǎo)，政府不可能為牧馬山的發(fā)展做持續(xù)性的資金投入，同時(shí)，由于政府長(zhǎng)期的單一主導(dǎo)開發(fā)，招商零散，開發(fā)無序，沒有形成很好的投入產(chǎn)出機(jī)制，政府收益與投入不成比例。牧馬山是成都近郊難得的生態(tài)淺丘區(qū)，自然人文景觀妙手天成 并且緊鄰國際機(jī)場(chǎng)，但是長(zhǎng)期以來牧馬山并沒有體現(xiàn)出應(yīng)有的區(qū)域價(jià)值，區(qū)域開發(fā)凌亂、產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，可持續(xù)發(fā)展乏力，區(qū)域價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于與其相鄰的華陽、溫江板塊。沒有個(gè)性鮮明的戰(zhàn)略定位，區(qū)域經(jīng)濟(jì)就缺乏可持續(xù)釋放的價(jià)值，目前牧馬山就存在這樣的問題，大成都和航空城中，牧馬山應(yīng)該扮演怎樣的角色是亟需回答的問題。擁有四川最好的高爾夫球場(chǎng)，易城等高尚別墅區(qū)，已經(jīng)為牧馬山營(yíng)造了良好的區(qū)域環(huán)境和較高的區(qū)域價(jià)值。應(yīng)天寺的佛教文化和張飛牧馬的三國文化，使牧馬山擁有深厚的文化底蘊(yùn)。牧馬山環(huán)境優(yōu)美，屬成都周邊罕見的坡地與臺(tái)地高差地區(qū) , 這里水系密布 , 還有規(guī)劃中的千畝人工湖。位于成都近郊的牧馬山擁有上萬畝的土地可供開發(fā)，開發(fā)潛力巨大，可塑性強(qiáng)，并且由于緊鄰機(jī)場(chǎng)具備低密度（別墅）開發(fā)的先天條件，受國家土地調(diào)控政策影響較小。牧馬山緊鄰雙流國際機(jī)場(chǎng)，未來的成都外環(huán)線將橫跨牧馬山，未來牧馬山將成為成都主城區(qū)的一部分，同時(shí)，由于牧馬山是中國西部航空城的重要組團(tuán)之一，良好的臨空區(qū)位條件造就了牧馬山特有的臨空 “ 氣質(zhì) ” 第二，資源優(yōu)勢(shì)。龍泉驛的國際桃花節(jié)有較大的影響力，可以借助旅游帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)，而牧馬山開發(fā)目前沒有旅游項(xiàng)目的帶動(dòng)。東山位于龍泉山脈，整體的生態(tài)環(huán)境優(yōu)于牧馬山。相對(duì)于東山板塊而言，牧馬山因高爾夫和已有的一些樓盤別墅，知名度更大一些。牧馬山比東山板塊距離城市中心更近一些，同時(shí)臨近機(jī)場(chǎng)，區(qū)位條件較好。除東山國際新城外，還計(jì)劃開發(fā)山地公園、運(yùn)動(dòng)公園、研發(fā)基地、健康中心、休閑酒店等休閑配套設(shè)施。青城山周邊發(fā)展空間廣闊，加上良好的旅游休閑配套設(shè)施，發(fā)展旅游地產(chǎn)的潛力巨大。牧馬山屬于成都南部新城，成都主城區(qū)的一部分，可以導(dǎo)入商務(wù)辦公、會(huì)議、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等城市中的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而這是青城山無法比擬的 劣勢(shì)： 自然和人文環(huán)境劣勢(shì)。牧馬山區(qū)位距離成都較近，并有臨空的優(yōu)勢(shì)，有發(fā)展第一居所的地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)；而青城山距離城區(qū)較遠(yuǎn)，只能是成都第二居所的概念。高爾夫一直以來就是牧馬山的優(yōu)勢(shì)，但是先發(fā)優(yōu)勢(shì)不等于永久，因此牧馬山發(fā)展新的高爾夫球場(chǎng)和酒店群勢(shì)在必行。法國溫州商會(huì)接手后，已決定再做一個(gè) 洞的山地高爾夫、五星級(jí)酒店及國際酒店學(xué)院。青城山別墅多是 模式 ” 和 “ 分時(shí)度假 ” 別墅區(qū)，以旅游度假和第二居所為市場(chǎng)的主要客戶群，樓盤的均價(jià)為 元 平方米。 ? 牧馬山 青城山板塊 作為都江堰與成都 “ 綠肺 ” 青城山享有 “ 自然、人文 ” 雙遺產(chǎn)桂冠，同時(shí)又是中國道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地，青城山從幾年前就成為了市場(chǎng)看好的區(qū)域。金溫江 ” 品牌優(yōu)勢(shì)，花博會(huì)的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，使溫江北部新城成為開發(fā)、投資的熱土，這是牧馬山板塊所不能及的 發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的劣勢(shì)。牧馬山定位檔次較高，成都南部新城和航空城的一個(gè)組團(tuán)，成都的門戶和展示平臺(tái)，同時(shí)擁有較高的配套如高爾夫，較好的機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)部門如民航西南管理局、國航、鷹聯(lián)等，發(fā)展休閑商務(wù)的理想?yún)^(qū)域，這是溫江北部新城難以比擬的 原生態(tài)優(yōu)勢(shì)。由 余畝的風(fēng)情園 — 國色天鄉(xiāng) ” 主題公園， 畝的人工湖，圍繞湖水規(guī)劃建造五星級(jí)酒店、大型超市、學(xué)校、醫(yī)療配套、運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所、迷你高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、濱水休閑、美容美發(fā)、 歌城、酒吧、精品服飾館、餐飲會(huì)議、汽車美容、銀行、郵政、婚慶廣場(chǎng)、星級(jí)影院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、兒童奇樂園等配套設(shè)施構(gòu)成。 打造北部新城，一是為了響應(yīng)成都市政府城鄉(xiāng)一體化號(hào)召，作為成都市 個(gè)優(yōu)先重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)之一，萬春鎮(zhèn)將由場(chǎng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)闇亟母敝行?；二是溫江區(qū)確定了城市東進(jìn)，工業(yè)南移，旅游北上 ” 發(fā)展思路，通過打造 “ 國色天鄉(xiāng) ” 推動(dòng)溫江的商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為未來溫江作為成都市規(guī)劃的花園居住新城打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ? 牧馬山 溫江北部新城 溫江北部新城位于溫江萬春鎮(zhèn)，占地 平方公里，以旅游、花卉、人居為核心的北部新城 ” 北部新城未來將達(dá)到 萬－ 萬的常駐人口。 品牌的劣勢(shì)。 劣勢(shì)： 開發(fā)模式的劣勢(shì)。 高爾夫優(yōu)勢(shì)。 與麓山板塊相比，牧馬山板塊的優(yōu)、劣勢(shì)分別是 優(yōu)勢(shì)： 新城和產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前的樓盤均價(jià)為 元 平方米。 鄉(xiāng)村俱樂部：麓山 號(hào)國際會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)（ 個(gè)洞的高爾夫球場(chǎng)，作為高爾夫練習(xí)場(chǎng)來運(yùn)營(yíng)，將來有可能會(huì)成為 洞球場(chǎng)）恒溫游泳池、運(yùn)動(dòng)公園等。麓山國際社區(qū)主要由三部分構(gòu)成： 麓山別墅：逸翠谷、水晶崗、橡樹坡、園石灘、碧影溪、黑鉆山莊等。 圖 五大板塊的居所定位 王志剛經(jīng)典案例——成都牧馬山戰(zhàn)略規(guī)劃附錄：牧馬山周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 ? 牧馬山 麓山板塊 麓山板塊處于雙流麓山大道走廊，離中心城區(qū) 公里。牧馬山目前處于第一居所與第二居所之間的過渡形態(tài)。牧馬山的臨空區(qū)位優(yōu)勢(shì)將使其日益高端化。牧馬山要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須堅(jiān)持走高端化路線，不能走常規(guī)的大眾化路線。牧馬新城的發(fā)展不能僅僅依靠房地產(chǎn)，必須依托西部航空城大力發(fā)展臨空服務(wù)業(yè)，走產(chǎn)業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展道路，成為宜居也宜商的新城。 通過競(jìng)爭(zhēng)分析，認(rèn)為，牧馬山應(yīng)該走以下發(fā)展路線： ? 立足產(chǎn)業(yè)化。牧馬山原來以旅游新城的定位進(jìn)行規(guī)劃，導(dǎo)致可開發(fā)用地規(guī)模過小，將影響土地經(jīng)營(yíng)效益的合理兌現(xiàn)。由于沒有真正的區(qū)域中心，造成區(qū)域內(nèi)的各大板塊較為分散，難以整合。 核心不明。雙流的戰(zhàn)略定位是中國西部航都 ” 牧馬山必然成為 “ 西部航都 ” 功能組團(tuán)之一。牧馬山也不能只是一個(gè)住宅區(qū)，必須有產(chǎn)業(yè)支撐，其產(chǎn)業(yè)定位是什么，必須予以明確。現(xiàn)在看來，原有的定位與規(guī)劃存在主要問題是 定位不清。 對(duì)原有定位和規(guī)劃的檢討 牧馬山在此之前被定位為 “ 旅游新城 ” 以旅游、居住、文體為主，以休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。 圖 牧馬山是雙黃路文化走廊的龍頭 圖 牧馬山與周邊區(qū)域關(guān)系 從城市結(jié)構(gòu)和關(guān)系來看，牧馬山 “ 承上啟下，左右逢源 ” 從城市產(chǎn)業(yè)分布來看，牧馬山處于 “ 高新西區(qū) — 武侯科技園 — 西航港開發(fā)區(qū) — 高新區(qū)（南區(qū)）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上（如圖 近水樓臺(tái) ” 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得牧馬山會(huì)吸引部分高新企業(yè)的進(jìn)駐。 向南輻射 “ 黃龍溪 ” 雙黃路文化休閑走廊 ” 雙流縣委、縣政府打造 “ 三走廊 ” 工作目標(biāo)之一 雙流推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。 圖 牧馬山外部主要交通 圖 牧馬山的內(nèi)部主要交通 年 月 日隨著接待寺立交橋的修通，雙楠大道將全線貫通，雙楠大道將成為成都進(jìn)入東升和牧馬山的主要通道，雙楠大道之于東升和牧馬山，相當(dāng)于天府大道之于華陽、光華大道之于溫江、成龍路之于龍泉驛（如圖 圖 雙楠大道與牧馬山的關(guān)系 隨著交通條件的不斷改善，牧馬山與周邊區(qū)域的聯(lián)系將越來越緊密： 向北連接 “ 大東升 ” 東升是繼溫江和華陽之后成都近郊快速崛起的板塊，大東升的崛起主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是雙流新城 ” 發(fā)展，二是牧馬新城 ” 發(fā)展，因此作為大東升城市組團(tuán)的牧馬山其發(fā)展的本質(zhì)是融入大成都。目前牧馬山外部交通聯(lián)系主要通過大件路和老川藏路；內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)主要是由牧山路和云嶺路（如圖 從牧馬山現(xiàn)有的區(qū)位交通來看，由于老川藏路和大件路道路等級(jí)較低，車流較多，從市中心到牧馬山的交通成本和時(shí)間成本較大、可達(dá)性差，無形中造成牧馬山的邊緣化和末端化。 四、聚焦牧馬山 一系列的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，牧馬山正迎來前所未有的綜合性戰(zhàn)略機(jī)遇期，因此我必須重新審視牧馬山，聚焦牧馬山。雙流正是以國際化的姿態(tài)，去打造成都的南部新城。 而中國西部看成都，成都發(fā)展看雙流。 成都要想成為 “ 休閑之都 ” 必須走國際化道路。 成都郊區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)巨大，成都高新區(qū)、高新西區(qū)、武侯科技園、西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、龍泉驛國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等眾多的工業(yè)園區(qū)都分布于成都的三環(huán)線以外（成都郊區(qū)）成都郊區(qū)面臨巨大的商務(wù)辦公商機(jī)。波音、 朗訊、摩托羅拉、英特爾、微軟、思科等很多著名的公司都離開市中心在郊區(qū)設(shè)立總部。生態(tài)商務(wù)花園（ 具有偏離市中心、低密度大型綜合社區(qū)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的特點(diǎn)；具有改善工作環(huán)境、提高工作效率、降低辦公成本、平衡城市發(fā)展、提高就業(yè)率五大優(yōu)勢(shì)，因此在歐美許多城市，商務(wù)花園成為最重要的辦公物業(yè)品種之一，很多國際跨國公司的總部都設(shè)在生態(tài)商務(wù)花園內(nèi)， ％的大企業(yè)都擁有自己的商務(wù)花園，展現(xiàn)企業(yè)自己獨(dú)特的形象。 圖 郊區(qū)辦公園與中心商務(wù)區(qū)的分離 受技術(shù)因素、成本因素和環(huán)境因素的影響，現(xiàn)代辦公模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變（如圖 工業(yè)化時(shí)代的辦公空間是標(biāo)準(zhǔn)化的分割空間、寫字樓形態(tài)，多集中于中央商務(wù)區(qū)；后工業(yè)時(shí)代的辦公空間是親近自然、可持續(xù)發(fā)展，追求在休閑中辦公，辦公中休閑，多集中于城市郊區(qū)。 酒店餐飲娛樂市場(chǎng)的巨大需求：隨著旅游人群、度假人群、商務(wù)人群的日益增多，對(duì)酒店餐飲業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的剛性需求；隨著人們生活水平的不斷改善，享受性消費(fèi)上的比例日益增大，對(duì)餐飲、娛樂、保健等方面的需求逐漸增多；酒店餐飲娛樂業(yè)自身的發(fā)展也逐漸走向了多元化。 成都要想成為 “ 休閑之都 ” 首先要繼續(xù)做大做強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。杭州制定了天堂硅谷、休閑之都 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)，并憑借 休博會(huì)強(qiáng)化 “ 東方休閑之都 ” 品牌；成都依靠豐富的旅游資源和人文遺產(chǎn)，為打造 “ 休閑之都 ” 也是不遺余力。城市休閑業(yè)的發(fā)展引出了更多元素的擴(kuò)展，擴(kuò)大了城市的知名度，推動(dòng)城市服務(wù)管理和休閑設(shè)施更上一層樓，尤其是服務(wù)性行業(yè)的發(fā)展和成熟。浦東、長(zhǎng)寧座擁機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，使其成為五星級(jí)酒店最集中的兩區(qū)） 三、成都成為 “ 休閑之都 ” 隨著中國進(jìn)入休閑時(shí)代，眾多的城市確立了休閑城市 ” 城市發(fā)展目標(biāo)，而作為中國發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍 ” 城市 — 成都，打造 “ 休閑之都 ” 道路上也是前有勁敵，后有追兵 ” 要想保持領(lǐng)先地位，也必須重新明晰自己的發(fā)展方向，走國際化的道路，應(yīng)與城市中現(xiàn)代服務(wù)性行業(yè)的發(fā)展密切聯(lián)系起來，才能卓有成效的建設(shè)一個(gè)休閑城市，打造一個(gè)名副其實(shí)的休閑之都 ” 而牧馬山在面臨這樣難得的歷史機(jī)遇時(shí)，必須抓住機(jī)會(huì)，成為成都打造 “ 休閑之都 ” 一個(gè)支撐平臺(tái)。包括虹橋開發(fā)區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)、古北新區(qū)、虹橋路沿線高級(jí)居住區(qū)在內(nèi)的約 范圍內(nèi)，目前已建有 家賓館，其中五星級(jí)賓館 家，四星級(jí)賓館 家，三星級(jí)賓館 家（擁有虹橋機(jī)場(chǎng)的長(zhǎng)寧區(qū)擁有的五星級(jí)酒店數(shù)量占上海的六分之一。目前入駐虹橋的企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)約為 家，其中外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)約占 ％，國際 強(qiáng)企業(yè)中的 聯(lián)合利華、通