【正文】 洗時(shí)間為24小時(shí)也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時(shí)間為12小時(shí)；) 酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上；) 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請(qǐng)外委維修；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換）。 清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。檢查電容有無(wú)變形、膨脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過(guò)熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。 清潔整個(gè)冷卻塔外表。 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。 制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；) 預(yù)計(jì)費(fèi)用；) 備品、備件計(jì)劃。 程序要點(diǎn) 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定 每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 機(jī)電維修部制冷技工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。 對(duì)于中央空調(diào)的運(yùn)行情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰的記錄在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表內(nèi)，并于每月的3號(hào)之前由機(jī)電維修部組長(zhǎng)把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表上簽名。 中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，當(dāng)值管理員不得私自配鑰匙。 每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，表面油漆完好，整潔光亮。 中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。 中央空調(diào)機(jī)房管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，如需要進(jìn)入，需經(jīng)機(jī)電維修部主管同意、并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。 中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 e) 排除泄漏后，啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)無(wú)泄漏后，機(jī)組方可投入正式運(yùn)行。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：) 檢查線電壓（正常380V，不能超額定值）；) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；) 檢查油壓（正常1015kgf/fm2）；) 檢查高壓（12 kgf/fm2）；) 檢查低壓（ kgf/fm2）；) 冷卻水進(jìn)水溫度（正常35℃）；) 冷卻水出水溫度（正常40℃）；) 冷凍水進(jìn)水溫度（正常1018℃）；) 冷凍水出水溫度（正常610℃）；) 檢查中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪音；) 檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；) 檢查控制柜（箱）各元器件動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常噪音或氣味。 當(dāng)值管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的運(yùn)行管理。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)中央空調(diào)運(yùn)行管理工作管理的實(shí)施情況。 記錄 相關(guān)文件標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理工作，確保中央空調(diào)良好運(yùn)行。 全部關(guān)停后，嚴(yán)禁將總電源開關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機(jī)繼續(xù)預(yù)熱以便下次啟動(dòng)。 停機(jī) 停壓縮機(jī)。 確認(rèn)冷卻供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過(guò)510分鐘后啟動(dòng)壓縮機(jī)。 啟動(dòng)冷卻塔水泵。 各種閥是否均已打開。 程序要點(diǎn) 開機(jī)前的檢查 確認(rèn)下列情況正常后方可開機(jī)； 電壓表指示否在額定值的 + 10%范圍以內(nèi)。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管/組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查《中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。 停止供應(yīng)熱水的管理 常壓生活鍋爐因檢修等原因需要停止供應(yīng)熱水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電維修部組長(zhǎng)事先填寫《停_________申請(qǐng)表》，經(jīng)機(jī)電維修部主管、主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事物部，由公共事物部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)，先行組織而后寫出《_________事故報(bào)告》并上報(bào)公司。 每次常壓生活鍋爐計(jì)劃維修保養(yǎng)的時(shí)效不允許超過(guò)8小時(shí)。 電氣控制系統(tǒng)：) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗(yàn)，檢查是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)作相應(yīng)修理；) 檢查電控箱里面的各元器件是否動(dòng)作可靠，接線頭有無(wú)松動(dòng)，號(hào)碼管是否清晰或脫落，否則作相應(yīng)處理。每年度的1月、4月、7月、10月份分別對(duì)鍋爐附屬裝置進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 檢查爐內(nèi)膽及耐火材料，對(duì)于損壞之處作必要的修復(fù)；檢查排煙管，并進(jìn)行清潔處理。所有工作完成后。再次檢查熱交換器，如果仍有水垢，則用45℃的%酸溶液加洗一次。用細(xì)鐵絲刷和掃把清除熱交換器外面的碳化物，使熱交換器外部干凈；) 內(nèi)部除垢。每年度的7月、12月應(yīng)分別對(duì)鍋爐本體進(jìn)行一次維修保養(yǎng)。 電磁閥：) 清洗控制器（可用壓縮空氣吹污或用干凈干抹布輕輕擦拭）；) 如控制器損壞則應(yīng)更換同規(guī)格的控制器。 噴嘴：) 清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通；) 如噴嘴磨損嚴(yán)重或已堵住，則應(yīng)更換同規(guī)格噴嘴。 油泵) 檢查油泵與電動(dòng)機(jī)的聯(lián)軸器是否牢固可靠，如果松弛則應(yīng)緊固處理；) 檢查油泵進(jìn)、出油管是否漏油，如是則應(yīng)重?cái)U(kuò)喇叭口并擰緊螺母；) 用壓力表測(cè)試油泵出油壓力，最高不允許超過(guò)2MPA，過(guò)高過(guò)低應(yīng)調(diào)整；) 清潔油泵進(jìn)油油濾；) 清潔油泵外表。每年度1月、4月、7月、10月份分別對(duì)燃燒機(jī)進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 鍋爐管理員對(duì)常壓生活鍋爐進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。 制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：) 常壓生活鍋爐使用的頻度：) 常壓生活鍋爐的運(yùn)行狀況（故障隱患）；) 合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 公共事物部負(fù)責(zé)通知有關(guān)用戶關(guān)于停止供應(yīng)熱水的情況。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》，并組織、監(jiān)督、實(shí)施該計(jì)劃。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)。 對(duì)于常壓生活鍋爐的運(yùn)行情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)完整、規(guī)范清晰的記錄在《常壓生活鍋爐運(yùn)行日記》表內(nèi)，并于每月的3號(hào)之前由機(jī)電維修部組長(zhǎng)把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看《常壓生活鍋爐運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《常壓生活鍋爐運(yùn)行日記》表上簽名。 常壓生活鍋爐房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值常壓生活鍋爐管理員保管，常壓生活鍋爐房管理員不得自私配鑰匙。每周清潔一次常壓生活鍋爐房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，表面油漆完好、整潔光亮。常壓生活鍋爐房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 常壓生活鍋爐內(nèi)嚴(yán)禁存放易爆、易然、危險(xiǎn)物品。) 排干水后,、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等；) 確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)運(yùn)行‘；如無(wú)異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。) 如果漏水較大,應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管,同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水。 當(dāng)常壓生活鍋爐發(fā)生水浸時(shí)的處置：) 視進(jìn)水情況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐,拉下總電源開關(guān)。注意最高溫度不能超過(guò)65℃。整改時(shí)應(yīng)遵守《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的正常情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：) 觀察各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；) 是否有異常的聲響或振動(dòng)，是否有異常氣味；) 觀察排煙顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定；) 觀察鍋爐水溫是否變化正常；) 查看鍋爐水位，油箱油位；) 檢查水泵機(jī)組： ——電機(jī)溫度是否太高（燙手），風(fēng)葉是否碰殼； ——水泵是否漏水成線； ——有無(wú)松弛的螺栓、螺母。 當(dāng)值班管理員具體負(fù)責(zé)常壓生活鍋爐的運(yùn)行管理。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)檢查壓力鍋爐運(yùn)行工作的實(shí)施情況。 記錄16. 常壓生活鍋爐運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐運(yùn)行管理工作，保證常壓生活鍋爐良好運(yùn)行。此時(shí)應(yīng)拉下水泵控制箱電源開關(guān)。 停爐 將燃燒機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，拉下電源開關(guān)，燃燒機(jī)停止燃燒。如果三次均未啟動(dòng)成功，則需查明原因并排除故障后才允許再啟動(dòng)。 如果點(diǎn)火不成功，經(jīng)過(guò)約25秒鐘后燃燒機(jī)上會(huì)亮起故障紅燈。點(diǎn)火電極產(chǎn)生點(diǎn)火花，約過(guò)7秒鐘的預(yù)吹風(fēng)時(shí)間后，電磁閥自動(dòng)打開，噴嘴噴出油霧。 開爐 合上水泵控制箱電源開關(guān)，按下水泵啟動(dòng)按鈕，啟動(dòng)水泵。 檢查各信號(hào)燈是否正常，否則應(yīng)整修。 當(dāng)值管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程操作常壓生活鍋爐。 適用范圍 適用于常壓生活鍋爐的操作管理。 對(duì)于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由柴油機(jī)管理員將記錄交機(jī)電維修部存檔，長(zhǎng)期保存。 對(duì)于計(jì)劃中列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對(duì)于生銹或過(guò)熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。 充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行600小時(shí)進(jìn)行一次：) 清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤(rùn)滑油；) 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過(guò)新裝時(shí)的1/2則應(yīng)及時(shí)更換；) 檢查傳動(dòng)裝置是否靈活，啟動(dòng)電機(jī)齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請(qǐng)外委維修。 潤(rùn)滑機(jī)油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)進(jìn)行一次；) 啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，讓其運(yùn)行15分鐘；) 當(dāng)柴油機(jī)高熱時(shí)，從油底殼螺塞排出機(jī)油，排完后用110NM（用扭力掃扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號(hào)親手新的與機(jī)油，渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號(hào)機(jī)油；) 拆除兩個(gè)粗機(jī)油濾清器，換兩個(gè)新的機(jī)油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)新鮮的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油（粗機(jī)油濾清器從代理商處購(gòu)得）；) 更換精濾清器濾芯（從代理商處購(gòu)得），添加新的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油。 b) 內(nèi)部除垢： ——把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開封口； ——向散熱器中倒入45。 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次：) 用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；) 檢查電池液位是否在極板上15MM左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃油。 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng) 進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)注意可拆零件的相對(duì)位置及其順序（必要時(shí)應(yīng)作記號(hào)），不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，并掌握好重新裝回時(shí)的用力力度（用扭力扳手）。 《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容：) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；) 預(yù)計(jì)費(fèi)用；) 備品、備件計(jì)劃。 程序要點(diǎn) 《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定 每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管組織柴油發(fā)電機(jī)管理員一起研究、制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的執(zhí)行。 適用范圍 適用物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。 當(dāng)值管理員應(yīng)將柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況規(guī)范、詳細(xì)、清晰的記錄在《______柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行日記》內(nèi)，并于每月的3號(hào)之前由柴油發(fā)電機(jī)管理員將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)交由機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看《__________柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《___________柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行日記》表上簽名。 機(jī)房都應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私自自配鑰匙。 每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。 柴油發(fā)電機(jī)機(jī)房管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，如需要進(jìn)入，需經(jīng)機(jī)電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。 對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)，當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)其負(fù)荷的變化，適當(dāng)調(diào)整其油門的大小。 當(dāng)值管理員應(yīng)按時(shí)開關(guān)柴油發(fā)電機(jī)。 柴油發(fā)電機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置：) 視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的柴油發(fā)電機(jī)；) 堵住漏水源；) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；) 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。排除故障后，試機(jī)運(yùn)行，一切正常后方可正式使用。整改時(shí)應(yīng)遵守《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，當(dāng)值管理員及時(shí)采取措施予以解決。巡視部位包括：柴油發(fā)電機(jī)、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲(chǔ)油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。 當(dāng)值管理員具體負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī) 的