【正文】 戶型首付只需一兩萬，月供也僅僅在四五百元，如此算下來，只要有首付能力，購買小戶型顯然比租房劃算。經(jīng)過我們對市場上的小戶型樓盤進行調(diào)查分析，小戶型的熱銷有著廣泛的客戶需求，其需求中堅主要有以下幾種：第一類是工作時間不長，購買能力有限的單身白領(lǐng)一族和事業(yè)型酷愛自由者。小戶型如同樓市里的一批黑馬，一夜之間風(fēng)靡港城，并迅速引起廣大購房者和開發(fā)商的關(guān)注。從長遠(yuǎn)來看，小戶型在市場優(yōu)勝劣汰規(guī)律的作用下有向精品化方向發(fā)展的趨勢，小戶型也會因其擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)而持續(xù)走熱。畢竟，現(xiàn)在是“買方市場”的年代了，市場有一只無形的手正指導(dǎo)著開發(fā)商生產(chǎn)更為符合需要的產(chǎn)品。小戶型能否繼續(xù)走熱樓市？我們分析：當(dāng)前市場的小戶型密度大，環(huán)境嘈雜；墻壁太薄或門窗相對，私密性較差；配套少，物業(yè)管理等缺點逐步呈現(xiàn)，購房者開始趨于理性。銷售價格：D座：5層，起價3350元/平方米，5—8層每層加60元/平米，8—10層每層加80元/平米，10——17層每層加100元/平米，17—20層每層加200元/平米；（D—1）3850元/平米，同層西北戶型3800元/平米起（），東南戶（）3900元/平米起，其他同層戶型2850元/平米戶型面積：銷售率：70%依據(jù)我們調(diào)查可知：開發(fā)區(qū)高層小戶型公寓銷售均價在3000—3500元/平米（含裝修）之間芝罘區(qū)高層小戶型公寓銷售均價在3500—4000元/平米（含裝修）之間2003年上半年到2004年是煙臺房地產(chǎn)市場小戶型“橫行”的市場，大部分小戶型推出后很快就被搶購，而且價格不斷走高。2000平米豪華會所，8000平米水景園林。銷售價格：，14F，3090元/平方米；16層的樓座 13F 3050元/平方米/14F 3120元/平方米/16層帶閣樓5500元/平方米19層的樓座 17F 3320元/平方米/18F 3370元/平方米戶型面積：銷售情況：剩余9套海天花園小復(fù)式住宅地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路北側(cè)發(fā)展商：北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況：17層小高層，1—3層為商業(yè)網(wǎng)點，4—17層為精裝修小復(fù)式。戶型面積：裝修標(biāo)準(zhǔn)：200~300元/平方米銷售率：約80%康城國際地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路208號發(fā)展商：煙臺開發(fā)區(qū)鑫源旅游開發(fā)有限公司/煙臺開發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項目概況：現(xiàn)房。海鷹大廈地理位置：煙臺市萊山區(qū)楓林路25號 (萊山區(qū)政府北)發(fā)展商：煙臺萬光城建綜合開發(fā)有限責(zé)任公司項目概況：1—3層帶十年租約全產(chǎn)權(quán)商鋪，4—20層為小戶型精裝修住宅。擁有1萬余平方米綜合娛樂場所。市場同類項目調(diào)查（小戶型高層公寓）煙臺錦江“休閑商務(wù)”，指出本項目“健康生活、生態(tài)商務(wù)”的特質(zhì)，與本項目目標(biāo)客戶 “親近自然” 的心理需求相吻合，同時與本項目的周邊資源“水岸、公園、休閑廣場、高爾夫練習(xí)場”和項目名“高爾夫”相呼應(yīng)。本項目的差異化優(yōu)勢是本項目優(yōu)越的地理優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，并且目前市場上真正意義的休閑商務(wù)、精品商務(wù)產(chǎn)品是“市場空白點”，因此我們將本項目產(chǎn)品定位為：煙臺首席（高檔）休閑商務(wù)SOHO公寓——水岸生活 貴族商務(wù)“首席”，指出本項目的首創(chuàng)性和唯一性。 福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的發(fā)展、招商速度及潛力從SWOT分析中的四個象限內(nèi)可以看出：本案項目的位置、輻射力、規(guī)模、功能等優(yōu)勢較為明顯，但劣勢所造成的影響也不容忽視，特別是2005年整個煙臺市、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)高層小戶型市場供應(yīng)量的加大、產(chǎn)品的雷同性、推出時機的同期性；至于機會的選擇，將具體表現(xiàn)在項目在產(chǎn)品定位、客戶定位和入市時機、推廣手段和節(jié)奏、銷售控制等細(xì)節(jié)上的把握。同時更極大的改變了目前福山區(qū)一直沒有高級休閑購物區(qū)的局面。整個項目設(shè)計理念超前，把現(xiàn)代先進的設(shè)計理念與青島的城市文化與特征完美的融合在一起。項目北臨福山高新區(qū)、開發(fā)區(qū)，東靠芝罘區(qū)、萊山區(qū)，周邊福山高新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、明泉工業(yè)園、市高新農(nóng)業(yè)區(qū)、芝罘科技工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園分布四周，商務(wù)氛圍濃郁、地理位置優(yōu)越。以高起點健全整個區(qū)域的市場化進程。福山作為煙臺的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，是眾多外企和國內(nèi)知名企業(yè)的生產(chǎn)加工基地，大量外來人才流、資金流的涌入，除了帶動整個福山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展外，還將推動整個區(qū)域的房產(chǎn)市場向更高層次邁進，會給房產(chǎn)市場的縱深發(fā)展帶來機會。從大的環(huán)境分析預(yù)測，福山區(qū)的網(wǎng)點房的均價在5000元/㎡左右是比較理性的。分析三：福山區(qū)新建樓盤網(wǎng)點房的起價在4000元/㎡，而富豪花園的均價在3100元/㎡，從地段上分析，富豪花園位置稍微偏僻一些，所以價格偏低。小高層的客群目前主要還是集中在福山以外的區(qū)域和外企公司的團購。起價在2100元/㎡，均價2600元/㎡左右。5800元/㎡（外街）分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤，是福山高檔樓盤發(fā)展的起點之作，通過圖表對比在價格上沒有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價在1900元/㎡，均價控制在2300元/㎡左右，與3年前富豪花園起價1280元/㎡相比，增長了620元/㎡，通過市場數(shù)據(jù)的變化可以看出福山的房產(chǎn)正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤正在籌備中，從項目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價蘊含著一定的升值潛力。4400元/㎡2600元/㎡2400元/㎡ 多層4000元/㎡2600元/㎡2420/㎡ 均價曙光名座：多層物業(yè)類型（小面積的賣得較好）③水域經(jīng)典社區(qū)，建筑面積16萬㎡，規(guī)劃為多層住宅，2005年春開工，詳細(xì)方案不祥。 2004年10月交房。 1653元/㎡（4層）總價在6~17萬之間1684元/㎡（3層）銷售率：75%（福山當(dāng)?shù)厝速徺I自用）②喜多小公寓（3~4層）~98㎡產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：作為福山區(qū)政府舊城改造的重點項目，推出小區(qū)生活的十大標(biāo)準(zhǔn)，受到了入住商家的廣泛好評，福山區(qū)內(nèi)相對低廉的租售價格，良好的產(chǎn)品形象，先進的服務(wù)理念，使該產(chǎn)品正逐步成為福山區(qū)房產(chǎn)的一大代表。二期尚未開始，工程暫處停工期，據(jù)說2005年開始。◆北方所處位置是福山區(qū)未來高檔樓盤的集中地。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：整個產(chǎn)品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯層戶型設(shè)計，動靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠。名仕私家會所，滿足生活中一切溝通需要。比鄰夾河生態(tài)園（擬建水上公園、森林公園、奧林匹克公園等）緊接6萬㎡銀河廣場，獨享無敵景觀。所以一期的銷售取得了意想不到的快速成功。③網(wǎng)點的銷售率：55%銷 售 率：75% 銷售周期：7個月形象宣傳主廣告語：精致感動生活建筑特色：“中西合璧，兼容并蓄”的海派文化精髓廣告包裝主線：沒有內(nèi)涵就沒有生命力，對于生活來說如此，對于精致的生活更是如此。③22000㎡的步行街，共78套商鋪，一、二層整售。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：以創(chuàng)建“煙臺首個健康主題生活區(qū)”，倡導(dǎo)新健康的和諧生活，其巨大的發(fā)展空間，使富豪成為置業(yè)投資的首選，并具備了更大的升值潛力。環(huán)境、交通、配套分析：小區(qū)位于煙臺高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，同三高速，城市快線相臨，交通方便。④共26棟多層，目前只余閣樓，其余全售完。③停車場/人工湖/亭閣/休閑廣場/商業(yè)網(wǎng)點/緊靠學(xué)校,銀行,醫(yī)院,市場,酒店,車站②㎡◆富豪花園地理位置：福山區(qū)松霞路段發(fā) 展 商：煙臺福山天府房地產(chǎn)開發(fā)公司 大連家盛房屋開發(fā)有限公司占地面積：12萬㎡ 總建面積：14萬㎡ 容 積 率：：1綠 化 率：40% 車位規(guī)劃：1：1 總規(guī)劃戶數(shù)：1600戶主力面積：50㎡、260㎡ 戶型格局：3室2廳2衛(wèi)價格走勢：起價1280元/㎡ 層增100元項目概況：①3期網(wǎng)點3100元/㎡（139㎡/106㎡原價2950元/㎡）小區(qū)內(nèi)大面積多功能會所，休閑運動廣場、健身娛樂設(shè)施零您盡享生活之美樂，配套的教學(xué)設(shè)施、銀行、批發(fā)市場、商場、使您的生活一切方便。⑥小棚：1300元/㎡銷 售 率：75%左右銷售周期：9個月廣告包裝主線：煙臺西區(qū)首家大型溫暖陽光社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、傳單、中央3套臺標(biāo)銷售綜合評價：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)，銷售火爆位居福山之首。⑤車庫：2600元/㎡ 目前屬內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠400元/㎡，目前均價2600元/㎡。多層84/85/86/87/108/110㎡銷售價格：①多層1800元/㎡起價，2150元/㎡最高價 ②閣樓1200元/㎡精裝修，全部售完。戶型面積：小高層119/135/136/145/150㎡③三期由3棟高層組成，2005年春天開工。 ㎡(小高層)工程進度：2003年9月開盤項目概況：①一期由12棟多層（六層）組成，余50套左右的低層。福山區(qū)樓盤分析（煙臺最具活力板塊之一）◆曙光名座地理位置：福山高新區(qū)福海路西鴻福街 發(fā)展商：煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)公司占地面積：12公頃 總建面積：20萬㎡ 容 積 率：綠 化 率：% 車位規(guī)劃：1：(地下) 總 棟 數(shù)：21棟總規(guī)劃戶數(shù)：1400~1500戶 主力面積：㎡\㎡房型格局：2室2廳1廚1衛(wèi) 價格走勢：層增100元物業(yè)管理費：㎡(多層)有資料顯示：，% 。炒房引起供應(yīng)量相對不足，土地政策下開發(fā)量減少。毋庸置疑，原居住區(qū)居民的安置將是一個大問題，在拆遷、建設(shè)、銷售、入住的整個開發(fā)周期內(nèi)（至少一到兩年），原居住區(qū)居民會對房屋的二級市場產(chǎn)生很大的影響（租賃市場和二手房市場），進而影響一級市場。離市中心或工作單位不遠(yuǎn)，首付三四萬，月供1000元左右，面積在5080平左右的住房是這部分年輕消費群體的首選?，F(xiàn)在年輕人的住房消費觀念都有所改變，一般情況下，他們從結(jié)婚之后，都不再與父母生活在一起，而是真正獨立“成家立業(yè)”了。二十多年后的今天，這群人都要面對一個問題：結(jié)婚。結(jié)婚高峰時期，年輕人成為住房主力消費群體。據(jù)調(diào)查，未來兩三年煙臺外來人口將會以２０％左右的速度增長，城市居民數(shù)量將不斷增長。究其原因，主要是由于以下幾個方面引起的：煙臺城市化進程加快，城市魅力凸現(xiàn)，外來人口大幅激增。像其他商品一樣，房地產(chǎn)的價格受供應(yīng)量的影響，當(dāng)市場供應(yīng)大于需求時，商品降價，當(dāng)需求大于供應(yīng)時，商品的價格上漲，這是市場的價格規(guī)律。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，%。在基本的住房需求的到滿足后，若開發(fā)商不能以需求為主導(dǎo)提供住宅產(chǎn)品，消費者將會持幣觀望，也會造成新結(jié)構(gòu)性失衡和資源浪費。2004年第一季度主成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外），85～120㎡的經(jīng)濟實用型成為主力戶型，表明消費者已開始理性選擇。家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的因素，消費者是被迫接受這種不正常的住房消費。就煙臺目前供給的住宅看，這一群體往往是被市場遺忘的群體。年輕的新生代群體剛剛參加工作，收入低是暫時的，在無房中占有相當(dāng)大的比例，是不容忽視的潛在購房生力軍。在高端市場，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性?！鈦碣Y金購房需求持續(xù)增長，但市場有效容量具有不確定性。貸款購房進行投資的居民已不在少數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利，這種投資風(fēng)險將可能加大，其一，投資性購房比重顯著增加，各商業(yè)銀行將采取措施來控制貸款風(fēng)險；其二，目前廣泛關(guān)注的央行房貸政策討論看，雖然能降低銀行風(fēng)險，但某些政策在一定程度上不利于住房消費，如降低按揭成數(shù)將會在一定程度上增加實惠小房型面積的需求，同時由于首付增加，也會把部分現(xiàn)在的有效需求拒之市外，這部份需求主要來自剛工作不久的群體和低收入的家庭。動遷戶達上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會借機改善居住條件，新房戶均面積也會比老房子大，而這一住房消費群體大多定位于中低檔住房。城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動遷居民，這一購房群體也是住房消費主體之一，這一群體中部分屬于被動性提前購房。 跨國企業(yè)外籍員工對住房的需求主要集中在高檔住宅或酒店式公寓。進城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對房屋租賃市場不會有較大影響。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量的73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占28%，非家庭戶合租占20%，這表明：外來流動人口租賃房屋已由原來的個人為主逐步向家庭為主發(fā)展。住房消費層次劃分日益明顯,需求結(jié)構(gòu)日益細(xì)化。外來流動人口大增,其中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘