【正文】 ）=638379（元）三、年凈收益年凈收益=年租賃有效收入年客觀經(jīng)營成本=4118575638379=3480196元四、資本化率的確定資本化率是以將純收益還原為價格的利率，其實質(zhì)是一種資本投資的收益率。一、租賃收入（1）年潛在毛收入標的地下1層至地上2層為商業(yè)用途，如餐飲、歌廳，三層以上為辦公。第二節(jié) 收益現(xiàn)值法計算過程。委托項目為商業(yè)使用,考慮到北京市房地產(chǎn)整體租金水平基本平穩(wěn),綜合權(quán)衡認為委托評估項目的年凈收益在剩余年限保持不變。④不可預見費按年租金有效收入的一定比率計取。②管理費包括員工工資、福利費等，按年租金有效收入的一定比率計取。（2）年有效毛收入根據(jù)評估人員的市場調(diào)查,經(jīng)分析確定委托評估項目因托欠租金其他原因造成的收入損失按毛租金收入的一定比率計取。因此，本次評估是以委估房屋出租來測算其收益的。購買者購入上述房產(chǎn)，主要用途應是用于出租、出售或經(jīng)營三個方面。本次對標的價格測算的基準日為2005年4月2日。第三章 標的實景圖標的后面第四章 項目價格測算我公司對該項目及項目周邊市場進行了詳細的調(diào)查，了解到該標的的基本情況及周邊項目情況。約90年軍工綜合樓，共5層，在設計和檔次上與本標的類似，無電梯，車位緊缺。只租不售。 第五節(jié) 類似標的狀況一 柏景商業(yè)大廈位于燈市口大街，離本標的約200米。這些項目的開發(fā)商具有雄厚的資金實力和豐富的大型項目的開發(fā)和經(jīng)營管理經(jīng)驗，有足夠的實力抵御開發(fā)和經(jīng)營過程中的風險，成為王府井商業(yè)區(qū)開發(fā)中的“領(lǐng)頭羊”。 因此，在該地區(qū)的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，政府必須加強對土地持有者的管理，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，協(xié)調(diào)好拆遷各方利益的關(guān)系，加強對開發(fā)商準入條件的限制，確保開發(fā)企業(yè)的資金和技術(shù)實力，保證王府井商業(yè)區(qū)項目的成功開發(fā)。 拆遷成本較高，拆遷難度較大，拆遷期限過長，項目開發(fā)風險增大。 三、政府政策成為區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵因素 王府井商業(yè)區(qū)新一輪發(fā)展機遇已經(jīng)來臨，北京市和東城區(qū)政府的政策扶持將對該地區(qū)的發(fā)展起關(guān)鍵性作用。 王府井地區(qū)在具有巨大發(fā)展機會的同時，也存在著一些困難和挑戰(zhàn)，如城市中心區(qū)的土地持有者復雜，開發(fā)用地產(chǎn)權(quán)不明，多頭管理嚴重；拆遷成本過高；開發(fā)商資金和實力不夠，營銷推廣力度較?。辉诒本┦袇^(qū)域競爭格局中，王府井地區(qū)開發(fā)速度落后于CBD、燕莎商圈和亞運村等地區(qū)，處于競爭下風。國務院、北京市及東城區(qū)政府對王府井商業(yè)區(qū)改造建設的大力支持，確保了王府井地區(qū)的健康發(fā)展和在該地區(qū)進行房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定回報。北京市獨特的政治經(jīng)濟地位賦予了王府井地區(qū)巨大的發(fā)展機會。 二、地區(qū)發(fā)展的宏觀環(huán)境 隨著中國逐步邁入WTO的大門，中國經(jīng)濟與國際經(jīng)濟融為一體，中國、北京再次成為世界關(guān)注的熱點地區(qū)。 王府井商業(yè)街從1993年即開始進行改造，目前一期、二期和三期整治改造工程已經(jīng)結(jié)束。該道路竣工后將最終緩解王府井、東單地區(qū)交通壓力并完善該地區(qū)的市政條件。隨著三期改造工程的完工，該輔路已經(jīng)打通至霞公府， 解決了向西方向的出行交通。 東安門大街和金魚胡同是本地區(qū)最重要的東西向聯(lián)絡道路。 2. 內(nèi)部交通線路 王府井主街（南起東單三條北至金魚胡同的路段）為完全步行街，原在王府井步行街上行駛的公交車一律繞行。 規(guī)劃建設中的地鐵五號線，該地鐵線是北京地鐵路網(wǎng)中南北向軌道交通線，現(xiàn)已開工，預計2003年竣工。 第四節(jié) 王府井商圈未來發(fā)展展望 一 硬件設施基本完備 王府井地區(qū)外部交通網(wǎng)絡比較完善。世紀廣場已全部銷售完畢，現(xiàn)在是小業(yè)主在二手出租，整體空置率約為15%。 3. 空置率 王府井地區(qū)近幾年主要以出租物業(yè)為主，正在出租的物業(yè)為麗苑公寓和王府井世紀廣場。麗苑公寓和東方廣場是港商開發(fā)的項目，為謀求長期的投資回報率，均為只租不賣。 ㈢ 王府井地區(qū)公寓市場租售情況 1. 銷售價格 王府井地區(qū)公寓交易量不多，地區(qū)知名度對公寓項目的影響不大。（供應量的界定時間以開盤為準） ㈡ 客戶構(gòu)成 本地區(qū)租賃客戶多數(shù)是外籍人士，以旅游和商務用途為主?，F(xiàn)有世紀廣場、麗苑公寓、丹耀公寓，東方廣場公寓四個項目，其中麗苑公寓和東方廣場只租不售，丹耀公寓現(xiàn)以銷售為主，世紀廣場租售并舉，共提供公寓633套。 三 公寓市場 ㈠ 公寓供給量少 王府井地區(qū)在1996年以前沒有公寓項目，主要以商業(yè)為主。新中原大廈在近期解決產(chǎn)權(quán)問題之后，低價入市。 由于多數(shù)項目為老項目，各項目包括低檔寫字樓的空置率都較低。平方米，免租期優(yōu)惠分別為30天和90天。新中原大廈和王府世紀采取低價入市，租金報價較低，分別為$16/月目前中高檔寫字樓租金范圍在$1526/月王府井地區(qū)寫字樓目前售價范圍在$20002200/平方米之間，銷售價格呈現(xiàn)理性回歸。 中央美院附近也誕生了文化廣告、形象設計、攝影工作室等時尚行業(yè)，新東安、世紀大廈、文達寫字樓內(nèi)這類公司較多，如西蔓色彩工作室、東田形象設計、黑冰攝影室、曼迪新航線攝影等，他們在北京時尚界具有一定知名度。東方廣場的最大客戶思科網(wǎng)絡繼去年10月整租2個樓層共5791平方米之后，今年又擴租3個樓層共8788平方米。新東安正與一家英國消費品公司商談800平方米出租事宜。 二 寫字樓市場 ㈠ 寫字樓需求以國際知名商貿(mào)企業(yè)、IT公司、文化公司為主 王府井的特殊商業(yè)地位吸引了眾多國際知名商貿(mào)企業(yè)入駐設立中國地區(qū)總部，如可口可樂、安利、阿迪達斯、美津濃、PUMA、MARYKAY、杉杉法涵詩等。平方米之間。平方米，同一個商鋪不同地段租金懸殊也較大。 ㈢ 功能單一，結(jié)構(gòu)欠合理 作為市級商業(yè)中心，應該具有滿足人們各種需要的綜合功能，但目前王府井商業(yè)街的功能單一，只是零售商業(yè)區(qū)，不能充分滿足人們對于金融、業(yè)務洽談、郵政通訊、文化娛樂、服務飲食、休閑、交往等方面的需求。但在整個王府井地區(qū)商鋪的供應量中，%，%。其中，營業(yè)面積在10000平方米以上的總共有東方廣場、新東安市場、王府井百貨大樓等6家。根據(jù)《王府井商業(yè)區(qū)改造規(guī)劃》，王府井商業(yè)區(qū)將繼續(xù)建設或改造一批建筑。 四 發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃中的王府井商業(yè)區(qū)，東起東單北大街、東四南大街，西至南河沿大街、北河沿大街，南起東長安街，北到五四大街、東四西大街。 三 建設現(xiàn)狀 王府井大街的整治規(guī)劃基本完成，成為名副其實的“北京商業(yè)第一街”，商業(yè)風格以“現(xiàn)代”、“新潮”為主，整治改造后的王府井大街，從東安門大街金魚胡同到與長安街交界的南口，810米長略呈波浪型的大街兩側(cè)分布著十二個大型商場，除原有的百貨大樓、工藝美術(shù)大樓、穆斯林大廈、外文書店、協(xié)和商場、新東安商場外，還新建了百貨大樓新樓、東華服裝、明輝大廈、好友世界、丹耀大廈、東方廣場等六個大型購物娛樂商務綜合性商廈。 二十世紀九十年代以來，王府井地區(qū)發(fā)展建設加快，王府世紀廣場、東安市場的改擴建、東方廣場的興建，給傳統(tǒng)的商業(yè)文化區(qū)增添了強烈的時代氣息。當時，前清遺老遺少、達官貴人、富商官僚多居東城，為滿足他們奢侈生活的需要，王府井商品品種除不斷增加外，還向高檔化方向發(fā)展，久而久之，形成了王府井的一大特色。 中華民國時期，外國商人紛紛在這里設立洋行。 二 歷史沿革 王府井地區(qū)的商業(yè)格局最早奠定于十三世紀六十年代，即元初修建大都之際，清朝光緒年間定名為王府井大街。第二章 拍賣標的市場狀況我公司在接到貴社的委托拍賣競標邀請后，立即對北京市商業(yè)營業(yè)用房的市場情況和本標的所在區(qū)域的具體市場情況進行了大量市場調(diào)研并進