【正文】 按照房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，在購(gòu)房者（小業(yè)主）以銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)商品房，購(gòu)房者支付了首期房款（一般為總房款的 30%），且將所購(gòu)商品房作為銀行借款的抵押后，銀行還要求開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)房者抵押借款的擔(dān)保。 公司將加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策和本行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究，把握國(guó)家政策的動(dòng)態(tài)。僅這一項(xiàng)政策，對(duì)中心城市就會(huì)產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)需求。十六屆三中全會(huì)決定提出的許多政策，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)需求均有較大的影響。對(duì)于未來(lái)一段時(shí)期的市場(chǎng)潛力都比較認(rèn)同，一是小康社會(huì)要求居民居住水平有較大幅度的提高；二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，滿(mǎn)足外來(lái)人口住房需求，必將增加大量的住房需求；三是城市建設(shè)加快，危舊住房拆遷需求增加；四是住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，帶動(dòng)增量市場(chǎng)的發(fā)展。如對(duì)房地產(chǎn)金融，首先是對(duì)好的企業(yè)、好的項(xiàng)目，要繼續(xù)給予支持；其次要規(guī)范房地產(chǎn)貸款的發(fā)放，防范金融風(fēng)險(xiǎn) 。 18 號(hào)文件的主線(xiàn)是發(fā)展，關(guān)鍵是持續(xù)健康，核心是堅(jiān)持市場(chǎng)化發(fā)展方向。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；充分發(fā)揮了人力資源優(yōu)勢(shì)，是擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)連接著商品、服務(wù)和要素市場(chǎng)，與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民消費(fèi)、金融穩(wěn)定關(guān)系密切。在國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件里面肯定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況做了肯定性的判斷。從 2020 年 4月開(kāi)始，國(guó)務(wù)院 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)健康發(fā)展進(jìn)行了有 效的調(diào)控 。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)面臨 通貨膨脹的情況時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)可能成為限制發(fā)展的行業(yè)。 . 經(jīng)濟(jì)周期與產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性行業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)系極為密切，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策影響較大。公司還將加強(qiáng)項(xiàng)目管理和工程建設(shè)各階段的檢查和監(jiān)督，采用招投標(biāo)等方式精心選擇勘察 設(shè)計(jì)單位、施工單位和施工監(jiān)理單位以及主要建筑材料設(shè)備；同時(shí)，公司將依靠天泰集團(tuán)本身的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理力量，強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制力，確保設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量。 過(guò)去的十年中天泰集團(tuán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，也沒(méi)有引起任何重大質(zhì)量方面的爭(zhēng)議。公司將周密地進(jìn)行項(xiàng)目前期周密的市場(chǎng)研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，針對(duì)不同客戶(hù)群體的市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目定位和總體規(guī)劃，針對(duì)不同客戶(hù)需求設(shè)計(jì)的主體風(fēng)格和戶(hù)型結(jié)構(gòu)；公司將根據(jù)項(xiàng)目地理位置、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相關(guān)物業(yè)的銷(xiāo)售情況、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)情況等因素，制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略并根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格的動(dòng)態(tài)調(diào)整；公司還將根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定嚴(yán)格的項(xiàng)目計(jì)劃，保證項(xiàng)目的如期竣工，避免項(xiàng)目延期對(duì)銷(xiāo)售造成的不利影響。 對(duì)此，公司將遵循以客戶(hù)為導(dǎo)向的操作原則，發(fā)揮天泰集團(tuán)以營(yíng)銷(xiāo)和市場(chǎng)推廣見(jiàn)長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，借助其善于學(xué)習(xí)、不斷創(chuàng)新的企業(yè)文化，始終為客戶(hù)提供領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)的潮流。 針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司將進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)研究，降低產(chǎn)品的定位風(fēng)險(xiǎn)；公司還將充分運(yùn)用天泰 集團(tuán)初步形成的跨地域品牌優(yōu)勢(shì)、良好的市場(chǎng)形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)增加了本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)。 隨著我國(guó)房改制度的推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者逐漸成為購(gòu)房的主力軍，而個(gè)人購(gòu)房者由于個(gè)人的偏好不同，在一定程度上會(huì)增加公司的開(kāi)發(fā)難度和銷(xiāo)售費(fèi)用。 針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司將依托在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面具有十多年經(jīng)驗(yàn)的天泰集團(tuán)，通過(guò)周密調(diào)查、科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)需要的項(xiàng)目，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，比如采取包括滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，使項(xiàng)目及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的需求作調(diào)整；在項(xiàng)目的銷(xiāo)售中采取預(yù)售的方式，以降低項(xiàng)目中的資金風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)公司將進(jìn)一步完善項(xiàng)目管理體系，加大成本控制力度，優(yōu)化項(xiàng)目施工方案，通過(guò)科學(xué)嚴(yán)密的施工組織，降低施工材料的周轉(zhuǎn)庫(kù)存和損耗，進(jìn)一步降低項(xiàng)目的成本。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)和極強(qiáng)的地域特征。 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資者在認(rèn)購(gòu)公司的股權(quán)時(shí)，應(yīng)特別認(rèn)真考慮下述各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應(yīng)當(dāng)將清算事務(wù)移交給人民法院。公司財(cái)產(chǎn)在未按第二款的規(guī)定清償前，不得分配給股東。 公司財(cái)產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財(cái)產(chǎn)，按照股東的出資比例分配。 清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，應(yīng)當(dāng)制定清算方案，并報(bào)股東會(huì)確認(rèn)。 依照第 1項(xiàng)、第 2 項(xiàng)規(guī)定解散的，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)成立清算組，清算組由股 東 或股東指定人員 組成。本公司在分配股利時(shí) ， 將按照法律規(guī)定代扣代繳各股東所獲股利收入應(yīng)繳的稅金。 利潤(rùn)分配在公司股東大會(huì)對(duì) 利潤(rùn)分配方案 做 出決議后 ,兩個(gè)月內(nèi)完成股利的派發(fā)。根據(jù)公司章程規(guī)定 ， 公司稅后利潤(rùn)按下列順序分配： 彌補(bǔ)以前年度虧損； 提取 10%的法定公積金； 提取 5～ 10%的法定公益金； 提取任意公積金； 支付普通股股利。若本次股權(quán)及債權(quán)融資成功，可籌集資金 38,000 萬(wàn)元，基本上可以保證該項(xiàng)目的資金需求。公司為項(xiàng)目的前期工作及第一筆土地款已支付約 11,000 萬(wàn)元 。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期、周密的市場(chǎng)調(diào)研和論證，確定該項(xiàng)目盈利水平高、風(fēng)險(xiǎn)易于控制。 ④期限 本次借款期限暫定為四年。 ③債權(quán)融資價(jià)格 公司雖然成立時(shí)間較短，但老股東為公司的成立、項(xiàng)目的運(yùn)作、資金等方面做了大量的工作，并卓有成效。 ②方式 凡有意對(duì)本公司增資的現(xiàn)有股東和社會(huì)特定法人機(jī)構(gòu)及自然人，在向本公司提交股權(quán)投資意向書(shū)的同時(shí)，承諾按其股權(quán)投資額的 7 倍借款給公司。 ⑦股東資格確認(rèn) 根據(jù)《公司法》等有關(guān)規(guī)定，本公司此次增資擴(kuò)股投資入股的股東應(yīng)符合下列條件： a、 資金 來(lái)源合法； b、 凈資產(chǎn)須達(dá)到資產(chǎn)總額的 30%以上，對(duì)外投資含對(duì)本公司的投資金額累計(jì)不得超過(guò)其凈資產(chǎn)的 50%，但國(guó)家規(guī)定的投資公司、控股公司及投資基金除外 。 ⑤認(rèn)購(gòu)數(shù)量限制 單個(gè)投資者直接或間接向本公司出資不少于 500 萬(wàn)元人民幣，但不得超過(guò)本公司此次增資擴(kuò)股后注冊(cè)資本的 40%。認(rèn)購(gòu)期限自2020 年 8 月 15 日開(kāi)始，至 2020 年 12 月 31 日止，本公司保留根據(jù)實(shí)際情況延長(zhǎng)或者縮短認(rèn)購(gòu)期限的權(quán)利。本公司將按照認(rèn)購(gòu)量?jī)?yōu)先和認(rèn)購(gòu)時(shí)間優(yōu)先，同等條件下老股東優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的原則，與投資者協(xié)商確定認(rèn)購(gòu)出資額。 ②認(rèn)購(gòu)價(jià)格 此次增資擴(kuò)股采用定價(jià)認(rèn)購(gòu)方式，每股認(rèn)購(gòu)價(jià)格擬定為 元。 本次募集資金的情況及使用 本次股權(quán)融資基本情況 ①股權(quán)融資規(guī)模 根據(jù)公司臨時(shí)股東會(huì)決議，公司實(shí)施增資擴(kuò)股計(jì)劃，公司注冊(cè)資本擬增加 3,000 萬(wàn)元。 股權(quán)融資： 本次增資擴(kuò)股擬將注冊(cè)資本金從 2,000 萬(wàn)元增加至 5,000 萬(wàn)元，通過(guò)股權(quán)形式融資 3000萬(wàn)元。 偉東新都、陽(yáng)光舜城都是盤(pán)大地熟，但是因?yàn)槠錇榕f城拆遷，在目前市場(chǎng)定位明確的基 礎(chǔ)上很難樹(shù)立起高檔房的形象，對(duì)天泰項(xiàng)目沒(méi)有本質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)性威脅。清華園憑其 4700— 5000 元 /平米的多層電梯洋房有 一定競(jìng)爭(zhēng)力。清華園、銀豐山莊、偉東新都、陽(yáng)光舜城 南部看起來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)很多，但仔細(xì)分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不是很多： 中創(chuàng) 起價(jià) 6500元 — 7500元 大舜天成 山大路 236 號(hào)與和平路交界 總建筑面積 10萬(wàn)平方米 ， 會(huì)所面積 2500多平米 ，并設(shè)室內(nèi)游泳館 、視聽(tīng)房、鋼琴房、乒乓球室、健身房、室內(nèi)攀巖館等 精裝 6500—7800元 /平米 三箭銀苑列入了競(jìng)爭(zhēng)性的中部板塊，這只是從價(jià)位上 考慮，實(shí)際上從目標(biāo)消費(fèi)人群分析，中部區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是正準(zhǔn)備正式對(duì)外銷(xiāo)售的魯信花園，這個(gè)項(xiàng)目地理位置突出（比鄰經(jīng)十路，斜對(duì)植物園），工作、生活都非常方便，而且其 6500元 — 7500 元的價(jià)位剛好處于我們的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)位上。彼岸新都 花園路和山大路交界 占地 60畝， 5幢多層、 5幢高層，建筑面積約 8萬(wàn)平米 均價(jià) 3700元 /平方米 富翔天地 花園路與二環(huán)東路交界 占地 170多畝，建筑面積 18萬(wàn)平米， 30多幢多層住宅， 1400多戶(hù) 現(xiàn)價(jià) 4000元 /平米 其 他 競(jìng)爭(zhēng)性板塊 —— 中部、南部（指千佛山和舜耕路板塊）分析 ：魯信花園、大舜天成、三箭） 項(xiàng)目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 魯能彼岸新都、富翔天地 與西部相比，北部是當(dāng)?shù)貒?guó)企的地盤(pán)，魯能、重汽、樂(lè)成等憑借自己的實(shí)力在北部樹(shù)立起了樓盤(pán)的典型形象，當(dāng)然，這與濟(jì)南市政府正準(zhǔn)備改造北部的利好有很大關(guān)系。 項(xiàng)目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 陽(yáng)光 100 原水泥廠(chǎng)路 （經(jīng)十路附近） 多層、小高層為主，占地 1500 畝，建筑面積 178萬(wàn)平米，一期 20多萬(wàn)平米已經(jīng)售罄 2600元起價(jià)，現(xiàn)價(jià) 3500元 新世界城市花園 經(jīng)七路與緯十二路交界 多層、小高層，占地 ，建筑面積48萬(wàn)平米 均價(jià) 4380元 /平米 外海西子 興濟(jì)河與幸福路交界 多層普通住宅 現(xiàn)價(jià) 2900元 /平米 其 他 ：魯能 項(xiàng)目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 中潤(rùn)世紀(jì)城 經(jīng)十路與漿水泉路交界 新加坡山水風(fēng)格，小高層為主，占地 米，建筑面積 100萬(wàn)平米，一期 12萬(wàn) ， 交付 均價(jià) 5000元 /平米 荷蘭莊園 荷蘭風(fēng)情，占地面積 60畝，多層為主 現(xiàn)價(jià) 4400元 /平米 黃金時(shí)代 高新技術(shù)區(qū) 多層普通住宅，約 5萬(wàn)平米 現(xiàn)價(jià) 4000元 /平米㎡ 其 他 ：陽(yáng)光 100 國(guó)際新城、新世界城市花園、外海 第五 章 競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 非威脅性競(jìng)爭(zhēng)板塊 —— 東部、西部、北部代表性樓盤(pán)分析 作為天泰濟(jì)南項(xiàng)目的非競(jìng)爭(zhēng)性板塊，其中東部的升值空間較大，雖然西部和北部的房?jī)r(jià)整體上還無(wú)法與東部相比，但其代表性樓盤(pán)卻因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的實(shí)力、較好的社區(qū)規(guī)劃、建筑品質(zhì)贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，市場(chǎng)均價(jià)也幾乎都達(dá)到了 4000 元 /平米。 綜上所述，近年來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，一、二級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的互動(dòng)態(tài)勢(shì)，成交量不斷擴(kuò)大，投資額屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，雖在 6 月份出現(xiàn)回調(diào)，但不會(huì)影響總體走勢(shì)。 （ 5） 中疏，即疏解主城區(qū)職能和壓力 中疏 的核心任務(wù)是建設(shè)泉城特色風(fēng)貌帶。而這里正是公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地。規(guī)劃研 究結(jié)合北展區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市跨黃河發(fā)展，溝通主城區(qū)形成便利的交通條件，構(gòu)筑北部城市新區(qū)，形成城市空間進(jìn)一步擴(kuò)張發(fā)展新的載體。西部片區(qū)地處主城區(qū)西南側(cè)，以發(fā)展高校園區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住、旅游休閑為主，形成 “山水綠城 ”相融一體的現(xiàn)代化新區(qū)。 據(jù)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，山東省基本確定了省政府東遷，在東西大動(dòng)脈 —— 經(jīng)十路的帶動(dòng)下全 面提升東部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，而且目前東部較高的房?jī)r(jià)也體現(xiàn)了這一區(qū)域的未來(lái)升值價(jià)值。 濟(jì)南城市總體規(guī)劃 — “東拓、西進(jìn)，中疏，南控、北跨” （ 1） 東拓 （正在規(guī)劃“東部新城”） 向東沿 “膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶 ”形成未來(lái)城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，是 “實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城 ”的重大舉措之一。 濟(jì)南城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 新城市運(yùn)動(dòng) 從“現(xiàn)代化的大村莊”向現(xiàn)代化大都市邁進(jìn) 自從張高麗任山東省委書(shū)記以后，加大了濟(jì)南的城市建設(shè)力度，在事關(guān)城市發(fā)展的道路建設(shè)方面力度極大，無(wú)論是經(jīng)十路、舜耕路、旅游路的擴(kuò)展還是泉城路附近的改造、南北高架的鋪設(shè)大大緩解了濟(jì)南的交通壓力，而且正在請(qǐng)美國(guó)的規(guī)劃設(shè)計(jì)大師對(duì)濟(jì)南的東部城區(qū)進(jìn)行新規(guī)劃。但是，房?jī)r(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，絕對(duì) 不等于房?jī)r(jià)驟然跌落。 專(zhuān)家指出，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，價(jià)格曲線(xiàn)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，也就是價(jià)格增長(zhǎng)的幅度逐漸縮小為零，并且未來(lái)的趨勢(shì)是價(jià)格在該點(diǎn)保持平穩(wěn)或者出現(xiàn)下降。從商品房轉(zhuǎn)讓情況來(lái)看，上半年的房屋均價(jià)為2608 元／平方米，而去年同期商品房均價(jià)為 2188 元 ／平方米，同比增長(zhǎng)了 ％。 省城房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降態(tài)勢(shì) 濟(jì)南市房管局對(duì)外公布的 2020 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告顯示， 6 月商品房均價(jià)比 5 月每平方米下降 305 元。 從資金到位情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金充足，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。由于上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)施工規(guī)模溫和放大，全部房屋施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。） 年持平。 ，商品房銷(xiāo)售面積快速增長(zhǎng)。 今年 前 4 個(gè)月，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。 2020 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況 2020 年４月份，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面積快速上升，施工規(guī)模溫和放大。 可以看出人們對(duì)高層的認(rèn)可程度正在提高， 高端高層住房的平均價(jià)格是多層住房的兩倍多， 主要針對(duì)高收入家庭 。 （ 2） .多層占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，高層、小高層成倍增長(zhǎng) 在濟(jì)南市商品住房市場(chǎng)