【正文】 既要簡(jiǎn)潔又要完備，有賴于 5W1H 技巧。在工作中這些資料都是十分重要 的。 如果電話鈴響了五聲才拿起話筒，應(yīng)該先向?qū)Ψ降狼?。若時(shí)間 過長(zhǎng) 無人接電話，或讓對(duì)方久等會(huì)給他留下不好的印象。因此打電話時(shí)，即使看不見對(duì) 方，也要當(dāng)作對(duì)方就在眼前，盡可能注意自己的姿勢(shì)。 清晰明朗的聲音 打電話過程中絕對(duì)不能吸煙、喝茶、吃零食，即使是懶散的姿勢(shì)對(duì)方也能夠 “聽 ”得出來。因此要記住，接電話 時(shí)，應(yīng)有 “我代表單位形象 ”的意識(shí)。同樣說： “你好， 嘉業(yè)地產(chǎn) ”。 四 、電話的基本禮儀 重要的第一聲 當(dāng)我們打電話給某單位，若一接通，就能聽到對(duì)方親切、優(yōu)美的招呼聲，心里一定會(huì)很愉快，使雙方對(duì)話能順利展開，對(duì)該單位有了較好的印象。 ◆ 在用電話進(jìn)行溝通時(shí)，通話時(shí)間一般控制在三分鐘以內(nèi)，最長(zhǎng)也不要超過五分鐘。如：再見、咱們下次再談等。 通電話時(shí)應(yīng)該注意的幾個(gè)細(xì)節(jié)問題。 三、 電話溝通時(shí)需要注意哪些細(xì)節(jié) 撥打電話 ◆ 撥打電話之前，要有一個(gè)腹稿，要有所準(zhǔn)備，做到心里有數(shù)，這樣可以節(jié)省時(shí)間和 提高電話溝通的效率。 電話用語應(yīng)文明、禮貌，電話內(nèi)容要簡(jiǎn)明、扼要。 首先通報(bào)自己的姓名、身份。 二、 打電話的程序 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間。 電話交談完畢時(shí)，應(yīng)盡量讓對(duì)方結(jié)束對(duì)話，若確需自己來結(jié)束，應(yīng)解釋 、致歉。特別注意聲調(diào)、語速、以及表達(dá)的準(zhǔn)確度。一定不能用很生硬的口氣說 “他不在”、“打錯(cuò)了”、“沒這人”、“不知道” 等 不標(biāo)準(zhǔn)的用語。避免說：“ 喂，你好，… ”。 一、接電話 的程序 電話鈴一響，應(yīng)盡快去接，最好不要讓 鈴聲響過三遍。打電話的禮儀也是公關(guān)禮儀的重要內(nèi)容。努力吧！??！ 如何更好利用電話溝通 電話是一種常見的通訊、交往工具，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人們生活水平的提高，電話的普及率越來越高，人離不開電話，每天要接、打大量的電話。要有心理準(zhǔn)備） 5：網(wǎng)絡(luò)上面，比如焦點(diǎn) 新浪 站臺(tái) 等 也就是打電話核實(shí)了，呵呵 6：一些房產(chǎn)中介管理軟件，比如易房大師，他不僅可以幫你搜集 目標(biāo)網(wǎng)站上的大把數(shù)據(jù)，而且具備中介電話屏蔽功能，能夠自動(dòng)篩選掉中介發(fā)布的房源信息。有的話打電話核實(shí)好了。呵呵，沒有客戶也可以這樣去做，有人跟你打電話不就是有房源了嗎？ 4：不知道你公司是多大，還有一般的大公司會(huì)有附近的小區(qū)業(yè)主的電話，這都是平時(shí)跟物業(yè)處的，有的是花錢的。不是賣房的可能是買房的，接一個(gè)客戶也可以啊。 最佳答案： 方法大致如下： 1：電話接待，一般公司比較大的，業(yè)主會(huì)主動(dòng)打電話到離房主附近的房產(chǎn)公司，所以要多接電話。 找房源？ 問題補(bǔ)充： 包括出售和出租的房源，現(xiàn)在的情況好像是只要有房源就不怕賣 /租不出去。不過信息太多了要搜集的話，最好 使用 用信息采集系統(tǒng)，比如 易房大師 之類的，它可以迅速的從你的目標(biāo)網(wǎng)站上準(zhǔn)確的大量的把數(shù)據(jù)、文字都按照自己的需求給采集下來，并且還能夠自動(dòng)的更新采集最新數(shù)據(jù)。現(xiàn)在我們想把中介甩掉，不知道可以嗎？中間有什么麻煩嗎？沒有中介對(duì)我們有什么影響嗎？單獨(dú)交易和有中 介有什么區(qū)別，是不是不能貸款？ 如果有知道的朋友，請(qǐng)幫幫忙，第一次接觸 最佳答案： 中介公司帶你看業(yè)主房源的時(shí)候應(yīng)該讓你簽過一份房屋代購(gòu)委托 ,上面會(huì)有明文規(guī)定 ,你私下成交該房源 ,應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任 .中介公司可以通過起訴來要回他們的中介傭金 . 你和業(yè)主之間私下成交具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性 ,最關(guān)鍵的一個(gè)問題在是先付款后辦理過戶手續(xù) ,還是先辦理過戶手續(xù)再付款 ,雙方如果有一方不守誠(chéng)信 ,可能會(huì)成生不必要的糾紛 .有中介公司幫你辦理 ,他們會(huì)合理的控制這些風(fēng)險(xiǎn) ,即使有個(gè)問題 ,你直接找他們公司就可以 . 再說貸款的問題 ,這個(gè)問題與成 交方式?jīng)]有關(guān)系 . 中介二手房房源采集 ? 問題補(bǔ)充： 我剛接觸這個(gè)，我想知道通過什么路徑獲取的信息會(huì)更有效率一些 最佳答案： 網(wǎng)絡(luò)肯定是最好的信息來源，信息又完整，又全面?，F(xiàn)在由中介提供一套房源，也和房主見面了，也有房主的聯(lián)系方式。 ，還可以把中介甩掉嗎？ 問題補(bǔ)充： 我們要買二手房，一直想找個(gè)熟人，為了省去一部分中介費(fèi)。 另外，現(xiàn)在好多房源都是發(fā)布在網(wǎng)上的，你可以使用一些具備房源搜集功能的房產(chǎn)中介管理軟件。 ，如何更多的開發(fā)房源和客戶？ 最佳答案： 傳單、登報(bào)、店面攬客、陌生拜訪、網(wǎng)絡(luò)查詢、資源共享、與各小區(qū)物業(yè)搞好關(guān)系。看房的人多了嘛。當(dāng)然順馳從來都是遵紀(jì)守法不騙人，哈~ ？ 最佳答案： 可以多家公司掛牌的，但是不要和任何一家公司簽獨(dú)家代理合同就可以的啊 ~而且很多公司都是免費(fèi)給你賣房子的，你只要不要在房子賣出去之前收某個(gè)公司的錢就可以了，不過要是見了想買房子的客戶并簽了合同，就 可以拿錢了，這樣等于房子就賣出去了，中介公司可以幫你辦理剩下的事情，多數(shù)中介公司收的都是購(gòu)房方的費(fèi)用，你就不用花錢就可以把房子賣出去了。 最佳答案： 對(duì)對(duì)，順馳從來沒騙過人滴 ~~~~為什么大家不喜歡通過公證處買房？在報(bào)紙或網(wǎng)上找信息， 通過公證處買房只收取房款總額 %的提存公證費(fèi) 而且過戶未成功房款還能返還買房者。方法多多 方法多多。新手可做） 9 跑到別的物業(yè)公司門口去挖客戶（客戶一出來就跟上去） 。不然對(duì)你和朋友都不好） 7 利用房產(chǎn)中介軟件（如易房大師）搜索，每天可獲取幾十萬條房產(chǎn)信息 8 洗盤。不吃差價(jià)，不壓房款 ,不知道天津的中介公司的房源怎么收集 ,是買的嗎 ? 問題補(bǔ)充： 在天津是否可 以買到房源信息 ?收集房源的渠道 ?因?yàn)槭切率?,不太懂 ,請(qǐng)各位多多指教 !請(qǐng)多包涵 ! 最佳答案： 收集房源的渠道有多種 . 1 媒體 ,網(wǎng)絡(luò) ,報(bào)紙 .收集房源 2 親朋好友介紹 . 3 在小區(qū)貼售條（對(duì)于管理差的小區(qū)可行） 4 發(fā)傳單（新手可以做做） 5 老客戶介紹（你根他找到合適的房子他買了以后，關(guān)系打好后他會(huì)再次介紹房源和客戶給你） 6 如果你在其它的中介公司有朋友的話就好。 （讓房東主動(dòng)登記房源的） 最佳答案： 安全交易，服務(wù)職業(yè)。 如果你主要是從網(wǎng)上收集房源的話，建議你使用可以自動(dòng)搜集房源的中介管理軟件。 按工作表現(xiàn)發(fā) 放獎(jiǎng)金是你這個(gè)老板用于激勵(lì)員工和獎(jiǎng)勵(lì)員工的重要手段，不要忽視哦 ~ 我是中介的，我們公司是如果房子賣出去了業(yè)務(wù)員提中介費(fèi)的百分之十，如果房源是其他員工找的，則該業(yè)務(wù)員和賣出的業(yè)務(wù)員 1： 9 分 調(diào)出則提百分之九，找房源者提百分只一 這只我們公司的哈 祝你工作愉快 ? 問題補(bǔ)充： 我是在深圳一家中介公司做業(yè)務(wù)員的新手。業(yè)務(wù)員做多了，你這個(gè)老板肯定也高興呀。 請(qǐng)教下有經(jīng)驗(yàn)的朋友。不愿意就算了。簽定合同時(shí)，三方在場(chǎng)的情況下查清水、電、煤氣表數(shù)； 附帶的電器品牌、功能、保養(yǎng)要列名書面清單． 房源去那里找 ? 最佳答案： 1 到網(wǎng)上釣房源！有關(guān)房子的網(wǎng)都去看看，保證有收獲！ 2 有時(shí)間的話到附近多走走，有很多都是自己貼信息出來的！ 3 有時(shí)去問問某小區(qū)的門衛(wèi)，他們和業(yè)主都比較熟，誰有房源可能知道！ 4 開了門店以后就發(fā)傳單，要么發(fā)名片，反正讓附近的人都知道你開張了，這樣有房源也會(huì)告訴你。 ? 問題補(bǔ)充： 我是買了房子 ,但現(xiàn)在不想要了 ,想要賣掉 .不知道該怎么辦 ?請(qǐng)知道的朋友幫幫忙 ,謝謝了 . 最佳答案： 你可以把房源掛到房產(chǎn)中介所 ,讓中介公司幫你賣呀 ! 掛房源一般不收費(fèi) ,如果中介公司幫你把房子賣掉了 ,你應(yīng)該付給中介公司中介費(fèi) (一般是房?jī)r(jià)的 1%,不同的城市 ,中介費(fèi)不一樣 .) 另外 ,你也可能告訴朋友 ,讓他們幫你留心一下 ,看有沒有認(rèn)識(shí)的朋友需要買房的 .不過 ,通過中介比較可信一些 . ，發(fā)現(xiàn)好多房源都是中介的．我想知道怎樣識(shí)別中介是否是騙人的？要注意些什么？叩謝！ 最佳答案： 首先要注意中介公司的品牌，營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正規(guī)的中介公司都有政府部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一般都放在明顯位置，了解該中介的法定注冊(cè)公司名稱、法人代表等必要情況）。 5 附近如果有別的同行也去那瞧瞧，他們比你早營(yíng)業(yè)他們知道房源比你多，看看他們?cè)覆辉父愫献鳌? 5 打小區(qū)業(yè)主電話詢問。就讓保安登記。交換房源 2 去小區(qū)跟蹤其他中介（簡(jiǎn)稱駐守） 3 去二手房交易網(wǎng)上尋找個(gè)人房源 4 和各小區(qū)保安打好關(guān)系。否則，需自行負(fù)責(zé)因此而引起的相關(guān)責(zé)任。 十三 . 事后減傭 /取消交易 /壞賬 遇特殊情況出現(xiàn)，事后減傭 /取消交易 /壞賬等情況，須填寫有關(guān)報(bào)表上報(bào)。 十一 . 遲收傭金 凡予合約應(yīng)收款期內(nèi)未能收到的傭金，須 填寫 《 遲收傭金解釋表 》 交由主管加簽后，向財(cái)務(wù)部呈交后，提出要求發(fā)出“催繳傭金通知書”及有關(guān)其他相應(yīng)行動(dòng)。 ※ 非辦公時(shí)間，由主管按上述流程操作，附加以電郵形式把相關(guān)資料向上級(jí)主管及財(cái)務(wù)部上報(bào)。填寫“書面證明”（開具發(fā)票書面證明書），并緊密地跟進(jìn)， 要 求盡快收到有關(guān)款項(xiàng)。收到款后按第九條第 3 項(xiàng)程序執(zhí)行。 完成收款程序后， 業(yè)務(wù)員 須即時(shí)填寫“收款報(bào)告表”經(jīng)各方簽署后，即時(shí)傳真予總部財(cái)務(wù)部，并電話確認(rèn)已收妥。 （如之前已簽過有關(guān)文件的則直接向財(cái)務(wù)部提示便可） 九 . 收款 直接把房款轉(zhuǎn)交業(yè)主的，須要求填寫“客戶收款簽收單”。 需要轉(zhuǎn)付房款 /租金時(shí)，須事先一天填寫“提取代收訂金，房款申請(qǐng)表”向財(cái)務(wù)部提出申請(qǐng)，并須清楚確認(rèn) 能夠領(lǐng)到款項(xiàng)才予約定客戶。 a) 辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，需要取用托管交易文件時(shí)，須 填寫“領(lǐng)取物品申請(qǐng)表”。 八 . 簽約后跟進(jìn) 嚴(yán)格根據(jù)合約相關(guān)日期，執(zhí)行所有程序，并須要執(zhí)行日前一天以電話提醒，確認(rèn)相約雙方。 c) 經(jīng)協(xié)商后達(dá)成一致協(xié)議后按第六條第 1 項(xiàng)所有程序執(zhí)行。 d) 遇產(chǎn)權(quán)未清需要托管房款或客戶指定須要逶過代理轉(zhuǎn)付房款的，須同時(shí)要求簽署“委托轉(zhuǎn)付房款通知書”。 b) 有附帶家電物品者，須另附表詳細(xì)列明一并簽署。 i) 所有錯(cuò)字，修改部分，須在相應(yīng)位置，三方加簽。 g) 需要托管交易文件的，須填寫“托管交易文件收據(jù)”。 e) 不能隨意刪改協(xié)議書任何條款，如遇客戶有所提出，須請(qǐng)示 主 管同意后方可執(zhí)行。 i) 凡受委托代出售的代理人，須出示經(jīng)公正處公正的“委托出售 房屋 授權(quán) 公證書 —— “指定委托劃款書” ii) 買方 —— “委托轉(zhuǎn)付房款通知書” d) 遇另有協(xié)議條款須先以草稿形式擬好向主管請(qǐng)示，經(jīng)核準(zhǔn)后才書寫合約備注欄內(nèi)，凡不夠位置書寫時(shí)須 注明“本協(xié)議另有附件，具同等效力”字樣。并同時(shí)出具身份證明文件，例如：身份證、戶口本、獨(dú)身證、結(jié)婚證等。 b) 凡在房管局未能成功查核產(chǎn)權(quán)的 房屋 ，必須在相關(guān)的機(jī)構(gòu)，例如：原開發(fā)公司，物業(yè)管理處及按揭銀行等盡量進(jìn)行查核。 六 . 簽約 事先準(zhǔn)備工作 。 五 . 議價(jià) 凡遇客戶有提出還價(jià)情況，應(yīng)第一時(shí)間向主管上報(bào)，才可進(jìn)入議價(jià)程序，一切洽談 結(jié)果，必須如實(shí)向主管匯報(bào)。 ※ 凡看樓必須填寫 《 中介委托協(xié)議書 》 （看樓紙），交由客戶 簽署后，把客戶聯(lián)交給客戶，第一聯(lián)交回主管存檔。必事先要外勤登記表作有關(guān)登記，注明外出及回來時(shí)間。凡未能聯(lián)絡(luò)上有關(guān)人物或無更改訊息（與 前提供資料 ） 屬無效跟進(jìn)，不能做工作報(bào)告數(shù)據(jù)上報(bào)。 e) 盡快將客戶資料輸入電腦，并作 定期跟進(jìn) 。 d) 能成功安排看樓，請(qǐng)取出 《 中介委托協(xié)議書（看樓紙） 》 作有關(guān)登記，強(qiáng)烈要求有身份證登記，可解釋為是應(yīng)業(yè)主要求而作有關(guān)登記，理由是入屋視察為安全作考慮等等。（特別是有放匙的單位）。（ 或經(jīng)理 ） e) 盡快留取客戶 聯(lián)絡(luò)電話 后，才開始詳細(xì)談及樓源資料。 c) 完成登記手續(xù)后禮貌地提出是否有其它需要，并起身作送客姿態(tài)：“ 請(qǐng)慢走 ”，“ 有什么需要，歡迎隨時(shí) 來找我們 ”。如遇放匙須提醒業(yè)主妥善保管有關(guān)副本，因退回鎖匙時(shí)須提供有關(guān)文件。 “我們還有其它的相關(guān)服務(wù)，例如：代辦過戶手續(xù)，免費(fèi)評(píng)估物業(yè)，銀行按揭等” ※ 攜帶名片，留取電話，盡量令其入店。 2. 門口客 a) 凡在門外徘徊之客戶，應(yīng)盡快出外接待。 f) 所有電話客源，必須盡快要電腦入檔并力求 實(shí)現(xiàn)看樓 及定期作有關(guān) 跟進(jìn) 。 d) 如遇到 找 其他同事 ，禮貌地說：“ 請(qǐng)稍待！ 并通知有關(guān)同事，以確認(rèn)電話已被接聽。 業(yè)務(wù)員 工作指引 一 . 接待客戶 1. 接客戶 電話 a) 兩聲之內(nèi)接電話 b) 禮貌及清晰的道出：“ 您好！ 金岳房地產(chǎn) 。請(qǐng)問有什么可以幫到您的？ ” c) 如遇客戶查詢，禮貌回復(fù)其咨詢及盡快取得客戶的 聯(lián)系電話 。 e) 如遇所找的同事不在，請(qǐng)禮貌地說：“ XX 同事外出辦事，需要留言轉(zhuǎn)告他嗎？ ”或?qū)⒂嘘P(guān)電話轉(zhuǎn)至主管及營(yíng)業(yè)助理接聽。 g) 遇放盤，須填寫 《 放 [盤 /匙 ]委托代理協(xié)議書 》 并即時(shí)輸入電腦及在