農村宅基地買賣是否有效-合同效力如何認定--文庫吧資料
2024-12-14 23:31本頁面
【正文】 例來看，多數(shù)法院認為，合同無效為自始無效，出賣人轉為非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的事實不能導致農村房屋買賣合同轉變?yōu)橛行?，即使出賣人起訴時已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，其仍然有權起訴主張農村房屋買賣合同無效。反之，對于非農業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。結合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農業(yè)戶口為判斷標準，通常會參考房屋所在地村委會對于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟組織成員方面的意見。 集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準 根據(jù)北京高院的司法指導意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員成為合同效力認定的關鍵。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定為有效。 根據(jù)《廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發(fā)[202x]42號)第12條之規(guī)定，當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。 根據(jù)《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》(202x年3月5日)第114條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同。對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效?！? 各地高級人民法院 根據(jù)《北京市高級人民法院關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(京高法發(fā)[202x]391號)、《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(202x年9月14日)，對于農村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。的通知》(法辦[202x]442號)第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。全國民事審判工作會議紀要amp。 一般裁判規(guī)則 最高人民法院 《最高人民法院關于印發(fā)amp。但對于
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