【正文】 值得注意的一個情況是，由于目前。 當(dāng)項(xiàng)目的銷售率變動到 %以下時，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將為負(fù)數(shù) ,所以項(xiàng)目的銷 售率不能低于 %，在分析中盈虧平衡沒有研究價值，只能作為參考。為簡便計(jì)算 ,銷售單價按平均單價 8017 元計(jì)算 . 表 512敏感性分析（銷售價格、元） 單位：萬元 價格 6517 6901 7667 8071 8475 8878 9281 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 財(cái)務(wù)評價和不確定性分析 第 26 頁 銷售收入 84134 89083 98981 104191 109400 114610 119820 稅后利潤 13621 18346 19934 22152 24365 23183 23996 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5,386 6911 9961 12036 13172 11567 12905 表 513敏感性分析（銷售率 %） 銷售率 85 90 95 100 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% 銷售收入 88567 93777 98987 104197 稅后利潤 15506 17721 19937 22152 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7178 8797 10417 12036 表 514敏感性分析（建設(shè)成本、萬元） 建設(shè)成本 41853 44315 46777 49239 51701 54163 56625 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 銷售收入 104197 104197 104197 104197 104197 104197 104197 稅后利潤 21230 20307 23260 22152 21044 199363 18828 財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值 12278 11298 13153 12036 10925 9811 8697 根據(jù)分析數(shù)據(jù)，單因素敏感性分析圖如下： 圖 51 單因素敏感性分析圖 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 27 頁 不確定性分析結(jié)論 從以上的分析可以看出，本項(xiàng)目銷售價格、建設(shè)成本等指標(biāo)的總體安全邊際 系數(shù)較高，如僅當(dāng)項(xiàng)目的銷售價格變動到預(yù)期計(jì)劃 30%以下時，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)虧損。 10%、177。 表 511項(xiàng)目盈虧平衡表 項(xiàng)目 變化因素 銷售單價（元） 銷售率 理性狀況 8071 100% 達(dá)到平衡點(diǎn)因素變化率 ﹣ % ﹣ % 盈虧平衡點(diǎn) 3814 敏感性分析 結(jié)合 XCD 項(xiàng)目實(shí)際情況，在項(xiàng)目敏感性分析時所選擇的分析指標(biāo)是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 )，分別計(jì)算和分析在銷售價格、銷售率、建設(shè)成本等三個因素 單因素變化177。當(dāng)項(xiàng)目的銷售率達(dá)到 % 時，項(xiàng)目取得的收入才可彌補(bǔ)支出，說明本項(xiàng)目承受銷售率下降的風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 25 頁 不確定性分析 鑒于本項(xiàng)目的投資回收期較短的具體情況，僅簡單進(jìn)行盈虧平衡分析，主要進(jìn)行單因素敏感性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目的成本單價 3814 元 /平方米，銷售率預(yù)計(jì)為 100%。項(xiàng)目 建成后，可極大提升項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境面貌，促進(jìn)所在區(qū)域的整體形象的提升，對所在區(qū)域內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)有積極作用，項(xiàng)目的社會效益明顯。 （ 4） .評價結(jié)論 通過對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價，項(xiàng)目稅后利潤達(dá)到 22512 萬元，投資利潤達(dá)到 %，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 17444 萬元，投資回收期 年，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，且各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均大于行業(yè)基準(zhǔn)水表，盈利能力滿足行業(yè)要求。該數(shù)據(jù)在標(biāo)注表述。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ NPV）、投資回收期等。建設(shè)期第一年投入總投資金額的 60%，第二年投入總投資額的 40%。 其他方面，依據(jù)行業(yè)慣例，工程建 設(shè)過程中將保留部分工程質(zhì)保金，待項(xiàng)目質(zhì)保期結(jié)束后視質(zhì)量情況退還，按 25000 萬元建安費(fèi)， 5%只憑比例計(jì)算，此部分資金約為1250 萬元，可在必要時投入建設(shè)開發(fā)運(yùn)用。 。 。因此，完全可以為本項(xiàng)目提供全部或部分所需資金。 （ 2） 籌集方案制定 。預(yù)計(jì)可得 104197 萬元銷售收入，具體銷售收入情況見表 51 銷售收入及經(jīng)營稅金及附加估算表 。綜合上述等多項(xiàng)因素，項(xiàng)目銷售價格檔案為：地上 1— 5 層，均價 2 元 / 平方米；地下附 1 層，均價 元 /平方米；地上五層以上，均價 6000 元 /平方米，公寓，均價 ,5000元 /平方米。 項(xiàng)目的初步成本估算如下 表 51項(xiàng)目成本估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 金額 數(shù)據(jù)來源 1 直接開發(fā)費(fèi)用 38600 土地使用權(quán)出讓金 4000 專家估價 前期工程費(fèi)（拆遷安置費(fèi)） 8025 估計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 500 建安費(fèi)用總額 2% 可行性研究費(fèi) 50 建安費(fèi)用總額 2‰ 勘察費(fèi) 50 估計(jì) 建筑安裝工程費(fèi) 25000 設(shè)計(jì)人員估算 不可預(yù)見費(fèi) 750 建安費(fèi)用總額 3% 監(jiān)理費(fèi) 25 建安費(fèi)用總額 1‰ 財(cái)務(wù)評價和不確定性分析 第 18 頁 備注：為計(jì)算方便，上表數(shù)字一律取整。 其他費(fèi)用：施工監(jiān)理費(fèi)按總額 1%估算；不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)用總額 3%（也可列入開發(fā)間接費(fèi)用）。 建安成本費(fèi)：包括建筑成本、安裝成本費(fèi)用等。 前期工程費(fèi)：包括可行性研究（建安費(fèi)用總額 2%）、規(guī)劃設(shè)計(jì)（建安費(fèi)用總額 2%）、勘察費(fèi)用等。 該地塊變更土地性質(zhì)，按周邊地價參考，預(yù)計(jì)需支付土地使用權(quán) 出讓金 4000 萬元。 項(xiàng)目投資估算 估算依據(jù) 本項(xiàng)目的投資估算以 國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》作為估算標(biāo)準(zhǔn)。總建筑面積 129093 平米（含 平米還建房），其中商業(yè)區(qū)占 平米，住宅區(qū) 平米，公寓占 39090 平米。 表 42項(xiàng)目進(jìn)度安排表 5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價和不確定分析 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目占地面積 23589 平米。項(xiàng)目建設(shè)后期組織銷售，辦理相關(guān)證件等階段。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 前期準(zhǔn)備工作 在項(xiàng)目開發(fā)前期按國家規(guī)定方式購買土地，完成勘察設(shè)計(jì)，在規(guī)劃部門進(jìn)行土地行規(guī)，辦理開工許可證，完成拆遷，并招標(biāo) 選定監(jiān)理單位和施工單位。 項(xiàng)目建設(shè)的主要污染時噪音污染和建筑垃圾，在施工中控制，建筑垃圾往掩埋地處理。屋頂噴淋系統(tǒng)保證平時正常使用，排煙口平時關(guān)閉，并能在消防控制室看著。樓頂設(shè)置避雷系 統(tǒng)。室內(nèi)電力系統(tǒng)主要包括：室內(nèi)照明，空調(diào)，家電，疏散及應(yīng)急照明。在排煙機(jī)入口設(shè)置防火閥?？照{(diào)設(shè)備不設(shè)機(jī)房，屋頂設(shè)置冷熱泵機(jī)組。防排煙系統(tǒng)。生活節(jié)水分為高低兩區(qū)，地區(qū)給水有室外給水管網(wǎng)靠自然壓力給水，高區(qū)有地下水泵房變流量穩(wěn)壓全自動設(shè)備給水。 50 年一遇基本雪壓： KN/平方米。 工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級；建筑耐火等級：二級；建筑抗震設(shè)防類別：丙類；結(jié)構(gòu)計(jì)算考慮地震作用；結(jié)構(gòu)抗震構(gòu)造措施采用抗震設(shè)防烈度： 7 度；設(shè)計(jì)地震分組：第一組；框架結(jié)構(gòu)抗震等級：二級。 （ 2） 地上五層以上為住宅為 平米，公寓為 39090 平米，其中還建房占 平方米。 圖 41項(xiàng)目效果圖 根據(jù)項(xiàng)目定位，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案為： 為有效利用土地面積，擬設(shè)計(jì)開發(fā)一棟商業(yè) +住宅樓，外加兩棟公寓，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土改成框架結(jié)構(gòu)體系，地下附一層和地上五層為商場，五層以上為住宅。容積率為 ，建筑面積 60%。規(guī)劃用地 平米。 項(xiàng)目方案 本項(xiàng)目地處商業(yè)中心，出于主干道上，如直接開發(fā)住宅，不能較大的體現(xiàn)地段價值，所以以商住混合形態(tài)開發(fā)。 項(xiàng)目周邊情況 1. 項(xiàng)目周邊同種類商品房情況 項(xiàng)目所在地為荊州市沙市區(qū)中心成熟地段，目前基本沒有尚未開發(fā)的土地，檔期開發(fā)的項(xiàng)目多屬于變更原本有土地性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)，少部分屬于原址進(jìn)行二次開發(fā)，周邊兩公里主要商品住宅和給住宅項(xiàng)目包括如下幾個： 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 13 頁 表 41周邊項(xiàng)目情況表 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 規(guī)模 進(jìn)度 售賣情況 時尚豪庭 荊州市神華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 數(shù)幢 30 層高的住宅樓 ,設(shè)有單層高的地下室 進(jìn)行裝飾工程 預(yù)售完 三進(jìn)花園 住宅小區(qū) 完工 售完 華城豪庭 荊州市神華房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 高層 ,小高層 完工 無 楚天明珠 荊州市神明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 普通住宅 完工 售完 書香苑 襄樊仟和惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司荊州分公司 多層 ,小高層 完工 開始銷售 晶崴公館 荊州晶崴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層 ,超高層 完工 開始銷售 2. 潛在客戶分析 從項(xiàng)目坐在地五公里半徑來看，該區(qū)域居住的人員主要包括企業(yè)事業(yè)單位人員，學(xué)校教育機(jī)構(gòu)人員、經(jīng)商人員等。 ，物價的上漲和低價的上漲等多種因素下，荊州房地產(chǎn)價格仍會平穩(wěn)增長，但速度平穩(wěn)。 ，隨著荊州市城市化進(jìn)程，城鄉(xiāng)結(jié)合處的發(fā)展和舊城改造力度加大，將會促使市場供應(yīng)總量的增長，尤其城市邊緣地段。在“十二五”規(guī)劃中，明確提出加快推進(jìn)李 埠 港區(qū)、沙北新區(qū)、開發(fā)區(qū)中心商務(wù)區(qū)、火車站片區(qū)、海子湖生態(tài)文化旅游區(qū)等五大片區(qū)建設(shè)，這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 荊州房地產(chǎn)市場預(yù)測 近幾年，國家各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得一定成效，作為房地產(chǎn)市場三線市場的荊州市，根據(jù)《中國荊州市委關(guān)于荊州市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建 議》的內(nèi)容，到 2020 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資和地方財(cái)政收入分別比 2020年翻一翻。 2. 商品房結(jié)構(gòu)變化明顯 2020 年住宅銷售增長，但多層住宅銷售量減少，主要開發(fā)項(xiàng) 目均為高層住宅，銷售量增加，隨著發(fā)開用地日益稀少，高層住宅開發(fā)成為荊州房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主流，同時在國家的調(diào)控下，高檔住宅開發(fā)量持續(xù)減少，別墅開發(fā)已基本停止。 2020 年房價走勢不平穩(wěn)，跟成交量有密切關(guān)系。主要原因還是荊州還需得到一定的釋放，市場需求仍然很 旺盛。 表 31市場成交情況表 月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 網(wǎng)簽套數(shù) 109 320 174 128 518 332 366 456 383 881 651 671 合計(jì) 603 975 1205 2203 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 11 頁 圖 310荊州房價走勢圖 從圖表中，我們可以看到荊州的房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)中有升。今年荊州城區(qū)房價基本穩(wěn)定，沒有大起大落。其中住宅施工面積 萬平方米，同比下降 %。其中完成商品住宅投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期下降 29 個百分點(diǎn)。但由于市場主體各方共同努力，市場仍基本保持平穩(wěn)發(fā)展 的局面。 荊州市房地產(chǎn)市場情況 20202020 年市場情況 近年來，荊州房地產(chǎn)發(fā)展較快，整體呈上升趨勢，部分年份有回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資額，商品房施工面積，商品房竣工面積等各項(xiàng)指標(biāo)都一路走高。 2020 年，湖北用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá) 萬平米，降幅達(dá) %，降幅比上年擴(kuò)大 個百分點(diǎn)。 2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)自籌資金 億元，占全部到位資金比重 %，較上年提高 個百分點(diǎn)；以定金、預(yù)收款和個人按揭貸款等回籠資金為主的其他資金共到位 億元，占比較上年提高 個百分點(diǎn)。 2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款 億元，占全部到位資金比重為 %，較上年降低 個百分點(diǎn)。 2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，同比增 %，較上年回落 個百分點(diǎn)，低于同期開發(fā)投資增