【正文】 目前，舊區(qū)一線江景樓宇已升至 15,000 元 /㎡ — 20,000 元 /㎡價(jià)格，而同屬一線湖景豪宅的『祈福 ??倚湖灣』湖景樓王單位，靠山擁湖，以低于一線江景 50%60%的單價(jià)，吸引不少城中新貴置業(yè)。以華南板塊的『祈福新邨』為例，祈福一些望山景的單位，目前售價(jià)在 5,000 元 /㎡ — 6,000元 /㎡左右 ,還帶 1,500 元 /㎡的豪華裝修。 立足于滿足項(xiàng)目周邊人群需要 差異化經(jīng)營，合理搭配業(yè)態(tài)， 健全商業(yè)的整體功能 招商原則 報(bào)告小結(jié) 熟悉于城市新區(qū)大盤營銷策劃并擁有多個(gè)成功案例 擁有豐富的龍崗、深圳關(guān)內(nèi)高端客戶資源 擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商，有利于商業(yè)利潤及時(shí)回籠 在惠州設(shè)有分公司，保證服務(wù)溝通的及時(shí)性與有效性 尊地的優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新戶型（ N＋ 1 戶型、空中復(fù)式、錯(cuò)層、超大贈(zèng)送面積、入戶花園、多層空中院落） 性價(jià)比優(yōu)勢(shì)（面積略小、總價(jià)略低） 園林配套（中高檔園林） 交通優(yōu)勢(shì)（位于大亞灣主干道旁） 本項(xiàng)目賣點(diǎn) The End 廣州正在建設(shè)海濱城市，華南板塊在老城區(qū)通往番禺市橋、南沙三點(diǎn)上，這里成了最佳 中心點(diǎn)。 誰來消費(fèi)？ 終端消費(fèi)者細(xì)分 目標(biāo)客戶定位 周邊流動(dòng)客流 截留大亞灣客流 項(xiàng)目周邊消費(fèi)群 本項(xiàng)目消費(fèi)群 5570 5500 1 35% 南山國際商鋪 9575 9000 1 27% 惠豐汽配五金城 15000 10000 銷售均價(jià) 1 1 加權(quán)得分 1 鋪位規(guī)劃 20% 18% 權(quán)重 1 1 1 1 1 本項(xiàng)目 業(yè)態(tài)規(guī)劃 14778 裕華廣場(chǎng) 商業(yè)氛圍 周邊人口 地理位置 鋪型 10000 比準(zhǔn)均價(jià) 惠陽商貿(mào)廣場(chǎng) 權(quán)重 ※ 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為 9291 元 /㎡ 1）、現(xiàn)有項(xiàng)目當(dāng)前比準(zhǔn) 價(jià)格定位及策略 商業(yè)價(jià)格定位 預(yù)測(cè)修正各因素及其系數(shù) a、時(shí)間因素 項(xiàng)目 1 年后入市，每年 5%的修正系數(shù)（ +5%） b、利好因素 商業(yè)環(huán)境逐步成熟和完善（ +） 消 費(fèi)人口的劇增（ +） 項(xiàng)目自身的逐漸成熟（ +） 大亞灣加快開發(fā)的市場(chǎng)契機(jī)（ +） c、不利因素 開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)因素（ ） 政府出臺(tái)的相關(guān)限制房地產(chǎn)的措施（ ） 銷售過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素（ ） 招商過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素（ ） 根據(jù)上述因素，本項(xiàng)目修正系數(shù)為： 2）、市場(chǎng)預(yù)測(cè)修正 價(jià)格定位及策略 商業(yè)價(jià)格定位 項(xiàng)目均價(jià) =9291*(1+) = 元 /㎡ ≈ 10000 元 /㎡ 建議 商業(yè)價(jià)格 900011000 元 /㎡ 銷售商鋪，需要比較旺盛的人氣和成熟的商業(yè)配套， 先推住宅，聚集大量人氣，等小區(qū)和片區(qū)相對(duì)比較成熟時(shí)再推出商鋪，可以使商鋪的價(jià)值最大化。 居住或者工作在深圳東部，有一定的儲(chǔ)蓄，有意于商業(yè)物 業(yè)的 投資，看中大亞灣的發(fā)展前景和投資成本低廉。 一種是經(jīng)濟(jì)能力很強(qiáng)，傾向于房地產(chǎn)投資。 O（機(jī)會(huì)） 大亞灣經(jīng)濟(jì)和人口穩(wěn)定增長(zhǎng)為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ) 市政規(guī)劃正在跟進(jìn)，未來歸劃的運(yùn)動(dòng)中心和公園完善了片區(qū)的配套 項(xiàng)目周邊目前沒有商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng) 西區(qū)中心需要一個(gè)大型高檔次的商業(yè)中心 T（威脅） 目前周邊匱乏的商業(yè)配套給項(xiàng)目將來的銷售和招商帶來巨大困難 本項(xiàng)目住宅銷售率和入住率能否較好實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目周遍人氣不旺，難以給買家以購買信心 SWOT 解構(gòu) 抓住機(jī)遇 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 先聚人氣， 再做市場(chǎng)， 多管齊下， 綜合營銷。地塊附近目前基本沒有商業(yè)配套。 所在片區(qū)為工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，消費(fèi)潛力巨大 熊貓碧富新城一定程度上帶動(dòng)了周邊的人氣。 規(guī)劃 轉(zhuǎn)向： 商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目 (商業(yè) )SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） 交通基礎(chǔ)條件較好。 總量 轉(zhuǎn)大： 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將從原來的價(jià)格等低層次競(jìng)爭(zhēng) 向時(shí)尚創(chuàng)新的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。 實(shí) 用 率： 65% 業(yè)態(tài)定位：化妝品、日韓潮流品、服裝、 美甲、美容、內(nèi)衣、網(wǎng)吧等 大亞灣 ~ 淡水區(qū)域商圈 —— “四轉(zhuǎn)” 隨著沃爾瑪、人人樂等大型零售商的進(jìn)駐，綜合性大商業(yè)將成為趨勢(shì)。 商場(chǎng)管理公司由開發(fā)商自行組建，管理水平一般， 也影響了日后的競(jìng)爭(zhēng)力。 物業(yè)形象一般，經(jīng)營檔次低。 項(xiàng)目名稱：惠陽商貿(mào)廣場(chǎng) 開 發(fā) 商：惠州市中山實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)崇雅路 占地 面積 : 萬㎡ 商業(yè) 面積 : 5 萬㎡ （ 1F~4F） 經(jīng) 營 方 : 惠陽商貿(mào)廣場(chǎng)管理有限公司 租金均價(jià) : 一層 150 元 /㎡ 二層 80元 /㎡ 三層 60元 /㎡ 主 力 店： 好宜多超市 業(yè)態(tài)定位：品牌服裝、精品世界、化妝 品等 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 位處淡水傳統(tǒng)商業(yè)中心最旺區(qū)，地理位置優(yōu)越。 5 年 返租期合理，投資者普遍接受用 5 年時(shí)間培育市場(chǎng)。 深圳賽格市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，賽格在各地的成功經(jīng)驗(yàn)令投資者充滿信心。 開發(fā)商成熟的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)投資者信心的保障。 現(xiàn)租金極低，一年免租（交 3000 元押金），令投資者對(duì)未來收益存疑。 周邊無汽配及 裝飾建材的市場(chǎng)基礎(chǔ)，人為的建立專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)培育期長(zhǎng)， 風(fēng)險(xiǎn)大。 二、三層均租賃予人人樂，三層若銷售， 亦采用產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售方式，銷售難度 更大。 一層銷售情況火爆。 價(jià)格策略 價(jià)格控制總體策略 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) . 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。。?69031789 第二部分：市場(chǎng)狀況分析 第三部分：項(xiàng)目分析定位 第一部分：目標(biāo) 第四部分：概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 第五部分：營銷方案 第六部分：商業(yè)建議 商業(yè)市場(chǎng)盤點(diǎn) 營銷方案 地塊周圍目前基本沒有商業(yè)配套，商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿Υ?— 項(xiàng)目穩(wěn)定消費(fèi)群 大亞灣區(qū)缺乏大型商業(yè)中心，最大的購物中心面積為 1500— 2021平米，惠陽成為本地眾多中高端消費(fèi)者首選之地 — 消費(fèi)的重要補(bǔ)充 惠陽 大亞灣 本案 中高端消費(fèi) 本項(xiàng)目扼守大亞灣 惠陽的必經(jīng)之路，如何有效截留大亞灣消費(fèi)者是本項(xiàng)目商業(yè)成敗的關(guān)鍵。 價(jià)格策略 價(jià)格控制原則 平開高走、拉開價(jià)差 階段價(jià)格策略： 分批推售 根據(jù)工程進(jìn)度和銷售現(xiàn)場(chǎng)的情況進(jìn)行分批推售，可以逐漸增強(qiáng)客戶信心，拉升價(jià)差。 避免價(jià)格做空，不能人為地、隨意地處理銷售價(jià)格。 價(jià)格策略 營銷策略 價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)的前提條件 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) . 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。。?69031789 基本原則：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。 客戶線 園林整體展示 展示線 橙色風(fēng)暴、銷售物料、價(jià)格表 銷售線 保留單位推出 推售節(jié)奏 品質(zhì)生活，值得擁有 推廣語 尾盤消化完畢 目標(biāo) 營銷階段的劃分 尊地橙色風(fēng)暴打造一流銷售軍團(tuán) 橙色風(fēng)暴 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、 項(xiàng)目基本知識(shí) 卓越銷售 員工職業(yè)生涯設(shè)計(jì) 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 銷售管理 橙色風(fēng)暴 運(yùn)用尊地自主研發(fā)的電子化售樓系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確、及時(shí)的銷控管理及 客戶的信息統(tǒng)計(jì)分析。 推廣線 通過保留單位的推出，制造熱銷點(diǎn)，帶旺項(xiàng)目尾盤銷售。 目標(biāo) 月 營銷執(zhí)行 營銷階段的劃分 第二階段：持續(xù)熱銷期 時(shí)間： 媒體組合 :網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、電視、報(bào)紙、 DM； 公關(guān)活動(dòng)：深圳秋交會(huì)參展 推廣線 小眾媒體穿插進(jìn)行：深圳車友會(huì)、老帶新 客戶線 商業(yè)街展示、核心園林展示 展示線 人員培訓(xùn)、橙色風(fēng)暴、銷售物料、價(jià)格表、交樓標(biāo)準(zhǔn) 銷售線 啟動(dòng)區(qū)繼續(xù)推售 /二期產(chǎn)品預(yù)熱 推售節(jié)奏 實(shí)現(xiàn)所有關(guān)于居住的夢(mèng)想 推廣語 實(shí)現(xiàn)一期自留單位 100%銷售率 為二期積累客戶 目標(biāo) 營銷階段的劃分 第三階段：二期開盤熱銷期 時(shí)間： 物業(yè)管理簽約儀式 品牌線 媒體組合 :網(wǎng)絡(luò)、戶 外廣告、電視、報(bào)紙、雜志、 DM； 公關(guān)活動(dòng)：深圳春交會(huì)參展 推廣線 大眾、小眾傳播穿插進(jìn)行，借助原有客戶網(wǎng)絡(luò)，挖掘客戶資源。 客戶線 導(dǎo)示系統(tǒng)、工地包裝、戶外廣告、售樓處、看樓通道、樣板房。 建議保留位置較好的園景單位 建議將 100～ 130 平米面積區(qū)間各保留部分，其中 100120 平米單位略多，以作二期市場(chǎng)定位的前期試探 一期保留 少量自售單位有利于提前為二期積累客戶 自銷 自銷 第一階段：內(nèi)部咨詢預(yù)熱期 時(shí)間： 2021. 08~ 媒體組合：戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙新聞。分批銷售，穩(wěn)步推進(jìn)。中短期內(nèi)，惠陽樓市的出路可以從華南板塊得到啟示： 聯(lián)合托市：大亞灣，深圳之華南板塊 修煉內(nèi)功：產(chǎn)品細(xì)節(jié)精雕細(xì)琢 2 大品牌開發(fā)商聯(lián)手打造，超過 90萬方建筑面積，超過 2萬人居住 城市未來， 1 條城市發(fā)展軸線 區(qū)域 片區(qū)定義：借勢(shì)熊貓國際新城和建藝項(xiàng)目的山水園林打造、宣傳。 華南板塊房地產(chǎn)發(fā)展商發(fā)布攜手打造高尚居住區(qū)的《聯(lián)合宣言》開始 2021 年 各自為政 聯(lián)合出擊 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，縱觀彩電業(yè)、地產(chǎn)業(yè)無數(shù)的商業(yè)實(shí)踐，聯(lián)合是戰(zhàn)略需要，而競(jìng)爭(zhēng)則是必然，即使聯(lián)合時(shí)也暗含著競(jìng)爭(zhēng)，殘酷的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)又使聯(lián)合變得脆弱。 政企聯(lián)辦的區(qū)域發(fā)展論壇 ,番禺代表著廣州的未來 ,準(zhǔn)確定位：現(xiàn)代化珠江三角洲城市圈的中心、未來廣州新城的中心！ “洛溪新城” 廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園等八大盤 華南板塊概念形成 星河灣問世，華南板塊浮出水面 華碧洋房山語以 3550 元 /平方米的價(jià)格。 城市內(nèi)部居住環(huán)境擁擠，華南板塊大空間、交通方便、環(huán)境宜人。 高 高 中 中 低 定位支撐度 高 中 中 中低 中低 園林檔次 24% 29% 34% 39% 45% 成本利潤率 584 660 737 814 891 稅后利潤額 195 220 246 271 297 所得稅 778 881 983 1085 1188 稅前利潤額 193 193 193 193 193 營業(yè)稅及附加 59 57 54 52 50 財(cái)務(wù)費(fèi)用 70 70 70 70 70 營銷費(fèi)用 700 600 500 400 300 園林配套 1300 1300 1300 1300 1300 建安成本 400 400 400 400 400 地價(jià) 3500 3500 3500 3500 3500 銷售收入 金額（元） 金額（元） 金額（元） 金額（元） 金額（元） 單位面積指標(biāo) (每平米 ) 第二部分：市場(chǎng)狀況分析 營銷執(zhí)行 總體策略 第四部分：物業(yè)發(fā)展建議 第一部分：目標(biāo) 第六部分：商業(yè)建議 第五部分：營銷策略 第三部分：項(xiàng)目分析與 定位 營銷策略關(guān)鍵點(diǎn)： 營銷思路要緊密結(jié)合時(shí)事背景； 制定穩(wěn)鍵的外銷策略 /精準(zhǔn)的廣告策略； 實(shí)景打動(dòng)效果顯著； 策略指引： 營銷占位 推廣策略 展示策略 總體策略 項(xiàng)目形象定位 大亞灣 精品生態(tài)花園住宅 項(xiàng)目產(chǎn)品屬性 國際灣區(qū) ??未來人居 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目案名 “福德居” 榮域 備選： 美林灣 灣區(qū)上筑 項(xiàng)目推廣語 實(shí)現(xiàn)所有關(guān)于居住的夢(mèng)想 輔助推廣語： 主推廣語： 生活至上 華南板塊所處區(qū)域 為什么能由原來名不見經(jīng)傳的郊區(qū)，一夜之間變成廣州樓市的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)和亮點(diǎn)？ 在大盤云集，供應(yīng)突然放量，競(jìng) 爭(zhēng)空前激烈的情況下，如何保證樓市堅(jiān)