【正文】 a）空置房 管理處主任安排維修人員或工作人員每月巡檢的內(nèi)容 a）消防栓、滅火器、室外消防接合器、消火栓（室外）、大型消防箱。 ，檢查的目的是這些設(shè)施設(shè)備是否滿足使用功能。 e）垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場； f）化糞池檢查和雨污排水管清理； g）雨落水管、集水坑、地下室 h）集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門 。 c）每周必須由小區(qū)維修人員檢查和衛(wèi)生的內(nèi)容：水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房 a）防火卷簾門、電動門、道閘； b）特殊給排水的蓄水池、泳池、水景土建部分； c）特種設(shè)備升降式立體停車系統(tǒng)每月維保 1次和每部電梯維保 2次，可委托外單位或公司內(nèi)部部門進(jìn)行； d）監(jiān)控室、弱電系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)、紅外報 警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； e）樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查 1次； f）消防水箱、蓄水池、泳池、水景 g）明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、室外主排水管道； h）風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢 1次，每月檢查 1次，每年維保 1次。 a）室外免費(fèi)體育設(shè)施巡檢。 、另一部分設(shè)施設(shè)備可以由管理處主任安排管理處維修人員或工作人員進(jìn)行巡檢，完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》，巡檢中發(fā)現(xiàn)問填寫《問題處理單》，處理單須經(jīng)管理處指定的專人審核和負(fù)責(zé)處理。 適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。 ，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報，將標(biāo)識牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。若標(biāo)識牌損壞，應(yīng)向管理處匯報并把損壞的標(biāo)識牌交到管理處，同時申請新的標(biāo)識牌重新貼上。 ，由各小區(qū)的維修水電工負(fù)責(zé)維護(hù)。 設(shè)施設(shè)備清單內(nèi)容包括系統(tǒng)分類設(shè)備編號設(shè)備名稱設(shè)備型號規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。 由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)組織、實(shí)施編號方法，組織各小區(qū)管理處 和各管理處的維修水電工展開工作。 ： 物業(yè)公司工程部制定物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備的編號方法。 ：負(fù)責(zé)組織實(shí)施制定的編號方法。 ： 銀城物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。 工程主管根據(jù)月（或周）計劃以及臨時突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項(xiàng)維修、維護(hù)保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。 應(yīng)急維修應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急維修的流程填單和操作，應(yīng)急維修的要求見《應(yīng)急上門維修標(biāo)準(zhǔn)程序》。對于接口管理的設(shè)施設(shè)備也填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》，依據(jù)《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行抽檢、檢查。工程主管安排小區(qū)維修人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢到各個機(jī)站房時，應(yīng)填寫機(jī)站房內(nèi)相應(yīng)的表單，《電梯巡檢表》、《配電房巡檢表》、《風(fēng)機(jī)巡檢表》、《二 次供水泵房巡檢表》、《消防泵房巡檢表》、《中央空調(diào)機(jī)房巡檢表》、《消防監(jiān)控室巡檢表》，工程主管要對設(shè)施設(shè)備的巡檢維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量的抽檢和檢查。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書》。 全員管理的方式，分為專業(yè)管理和接口管理，專業(yè)管理由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢、檢查、維修、保養(yǎng)、維保。并以《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》作為開展設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計劃須報至工程部得到審核和批準(zhǔn)。形式采取交成都得萊特科技發(fā)展有限公司 26 流經(jīng)驗(yàn)、工程部安排人員授課、聘請公司以外的專業(yè)人員授課等。批準(zhǔn)的形式是小區(qū)的工作簽報。 ，并對外委項(xiàng)目的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和組織驗(yàn)收。指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)處理各類重大疑難工程問題。 ，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計劃的執(zhí)行情況和各項(xiàng)記錄，填寫《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》，對查出的問題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。得到批準(zhǔn)后組織各部門及各管理處人員進(jìn)行培訓(xùn)。 小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項(xiàng)工作中，遇到或巡視到達(dá)不到設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象、故障時應(yīng)予以記錄，并報到管理處指定的人員手中。 。 職責(zé)： ，對小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)的安全預(yù)防措施，防止事故發(fā)生。 。 。 。每半年組織一次對設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評審，達(dá)到不斷改進(jìn)的目的。 適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。 壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表：每年進(jìn)行 1次計量。使用完后保養(yǎng) 1次。每年維保 1次。 1輔助設(shè)備：空壓機(jī)，管道疏通機(jī)。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 24 對講機(jī)：使用前檢查 1次。 1綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī) 動噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)：每次使用前檢查 1次，使用完后保養(yǎng) 1次。 中水處理設(shè)備：每次使用前檢查 1次。 集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運(yùn)行時間每天巡檢 1次，每年維保兩次（外委）。 閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1次。 弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； 周界報警系統(tǒng)、紅外報警系 統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查 1次，維保采取外委方式。 樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）：每日巡檢 1次。 升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保 1次，每年檢測 1次。 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 供氣系統(tǒng)：煤氣。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等。 成都得萊特科技發(fā)展有限公司 23 二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢 1次，每年維保 1次。 防火卷簾門：每月檢查 1次，每年維保 1次。 消防自動報警系統(tǒng)：每日巡檢 1次，使用過程中采取應(yīng)急維修方式。 高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制 箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變： 每日巡檢 1次，每半年檢修 1次。 集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門 每季度檢查 1次，每年檢測 1次。 室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1次，每月檢查 1次。 集水坑：每季度檢查 1次。 外排管道（包括雨、污）、管井：每季度檢查 1次，每年疏通 1次。 室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑。 樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查 1次。 生活水箱：每天巡檢 1次，每年檢測 1次。 體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）：每周檢查 1次，每年維保 1次。 垃圾場：每季度檢查 1次，每年 維保 1次。 垃圾車：每季度檢查 1次，每年維保 1次。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場。 汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢 1次 汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢 1次 道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗?fù)?、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。每周保潔 1次。 消防泵房：每天巡檢 1次，每周檢查 1次，每周衛(wèi)生保潔 1次。 水泵房：每天巡檢 1次，每周檢查 1次，每周衛(wèi)生保潔 1次。 監(jiān)控室：每天巡檢 1次，衛(wèi)生保潔 1次，每月檢查 1次。 空置房：每周戶外巡檢 1次。 避雷接地：每年測試 1次。 外墻面：每半年檢查 1次。 物業(yè)用房、景觀房：每年檢查 1次 屋面、露臺：每半年檢查 1次。 年檢：對有要求的項(xiàng)目向相應(yīng)的部門申請檢測，并得到結(jié)論。 保養(yǎng)：工作人員對設(shè)備進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整。 檢查：工作人員對設(shè)施、設(shè)備采取目視、手動試驗(yàn)、測量等方法查看。對業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。 、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。 、維修作業(yè)的過程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開業(yè)主家時，向業(yè)主簡單說明情況，并約定多少時間后重新再來進(jìn)行維修。 、業(yè)主對維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一定的時間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費(fèi)用，遇到這些問題時，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然 后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個人進(jìn)行現(xiàn)場處理，現(xiàn)場必須達(dá)到管理處 2人或 2人以上（含維修人員）進(jìn)行處理，保證至少有一個見證人。 、維修過程中，業(yè)主對維修方式、維修結(jié)果、維修收費(fèi)價格不滿意，維修人員不得與業(yè)主進(jìn)行爭論或討論，應(yīng)當(dāng)將投訴電話告知業(yè)主，請業(yè)主或使用電話或到管理處進(jìn)行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進(jìn)行解釋。 、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對財產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)姆桨??？梢韵驑I(yè)主宣傳物管知識，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒有權(quán)利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說一些問題。 、離開業(yè)主家時應(yīng)當(dāng)使用 公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌。業(yè)主如果需要收費(fèi)票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在 3天之內(nèi)送上門。 、完成維修任務(wù)后請業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。對于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行清除。 、維修工作完成后清理現(xiàn)場。 、業(yè)主新增加的要求處理。 、維修后達(dá)到的效果。 、特殊情況的應(yīng)急處理，如滲水嚴(yán)重造成局部淹水、供水管嚴(yán)重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴(yán)重影響業(yè)主生活的事情，應(yīng)當(dāng)立即向管理處匯報情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時進(jìn)行現(xiàn)場記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場的相關(guān)證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復(fù)的情況下可以采取臨時供電、臨時供水、臨時應(yīng)急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應(yīng)當(dāng)立即關(guān)閉煤氣的閥門，切斷氣源，打開窗戶通風(fēng)，如果煤氣主管道 有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應(yīng)當(dāng)立即報告相關(guān)單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財產(chǎn)損失不擴(kuò)大。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登高及會落灰塵的地方應(yīng)鋪報紙，物品移動時輕拿輕放，會造成污染的要預(yù)先采取措施。在業(yè)主同意維修后將要進(jìn)行維修前，維修人員應(yīng)當(dāng)詢問業(yè)主對于需要維修的部位有無特殊情況，有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修成都得萊特科技發(fā)展有限公司 19 人員應(yīng)當(dāng)注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來不必要的損失。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購的義務(wù)，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。 、向業(yè)主告知收費(fèi)情況時，不要和業(yè)主協(xié)商價格，告訴業(yè)主公司有規(guī)定維修人員無權(quán)對收費(fèi)價格進(jìn)行變動，如果業(yè)主認(rèn)為價格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進(jìn)行協(xié)商。 、將檢查的結(jié)果向業(yè)主告知。 、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進(jìn)入下一個工作步驟，即向業(yè)主告知檢查后的結(jié)果。檢查分為四種類型： 、第一種是通過目視或使用測量工具或采取簡單的試驗(yàn)方法就可以查出故障； 、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，但不會造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣； 、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會造成家具或裝潢受損，恢復(fù)時不一定能夠恢復(fù)原樣。 、對需要維修的項(xiàng)目進(jìn)行檢查。必須對業(yè)主需要進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對，核對的內(nèi)容包括房號、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報或誤修。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報修，安排維修人員前來進(jìn)行維修。 、各管理處維修人員：接受公司 及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。每半年收集一次意見，通過評審對作業(yè)程序進(jìn)行改進(jìn)。 適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門維修服務(wù)的過程。 管道疏通機(jī)：能夠正常使用，電氣連接可靠，機(jī)頭和底盤支撐固定牢靠，疏通彈簧表面無雜物，機(jī)械傳動部位潤滑良好。 ：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 對講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無破損，附件齊全，編號清楚。火花塞連接緊固，四周無積碳，不跳火。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)?？諝饫鋮s通道通暢。保護(hù)外殼完好。控制開關(guān)操作靈活。 電動割灌機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶