【正文】 護(hù)衛(wèi) 部職責(zé) HW02
。 四、文件資料要合理歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 序還是按內(nèi)容、按時(shí)間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標(biāo)明。 二、項(xiàng)目服務(wù)中心相關(guān)業(yè)務(wù)有關(guān)的檔案由服務(wù)中心客戶部負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管如：小區(qū)業(yè)主檔案、相關(guān)合作、服務(wù) 單位的資料、合同、協(xié)議、內(nèi)部工作有關(guān)的文件、表格。 十一、 小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的鑰匙，例如：電房、機(jī)房、泵房等，必須專人管理，以備使用，若 有需要外借時(shí)，必須登記借用人之姓名及身份證。 九、 詳細(xì)記錄業(yè)主投訴事項(xiàng)，并迅速處理及向上級(jí)報(bào)告。 七、 執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須要有禮貌，謹(jǐn)記“服務(wù)至上，禮貌第一”。 五、 服從上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)并完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 三、 每日上班時(shí)，需穿著公司規(guī)定的制服及配帶工作名牌，巡視各層樓宇及消防通道，巡視時(shí)特別注意小區(qū)清潔及維修，遇有 異常情況，立即記錄及處理，并向上級(jí)報(bào)告。按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)班，不得擅離職守。 2 承諾依據(jù)及保證措施 新銳物業(yè) 自 2021年以來，一直進(jìn)行規(guī)范化管理并持續(xù)改進(jìn)，服務(wù)品質(zhì)持續(xù)優(yōu)化管理效益持續(xù)提高， 在 2021年 4月更是通過了中國質(zhì)量認(rèn)證中心 ISO9001： 2021的外審， 我們 在《 重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū) 》的物業(yè)管理工作中 將 導(dǎo)入 ISO質(zhì)量及環(huán)境管理體系，將為實(shí)現(xiàn) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我們的承諾提供有力的保障。 火警發(fā)生次數(shù) /（業(yè)主單元數(shù) 365天）≤%， 12 業(yè)主投訴處理率 100% 認(rèn)真對(duì)待業(yè)主投訴，及 時(shí)處理并作記錄，處理結(jié)束后回訪 對(duì)業(yè)主的投訴全部 在約定時(shí)間內(nèi) 處理。確保小區(qū)水、電供應(yīng)正常。 檢查時(shí)損壞數(shù) /總數(shù)≤ 1% 10 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 % 定期檢查及維修保養(yǎng)。 排污口 保持通暢，附屬設(shè)施 處于完好狀態(tài) 8 排水管、排污管完 好率 99% 排水排污管道暢通、無堵塞、無積水、無塌陷、無殘缺。 6 清潔、保潔 整個(gè)公共區(qū)域潔凈衛(wèi)生， 公共區(qū)域地面、欄桿 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，環(huán)境無污染。 每月實(shí)收額 /每月應(yīng)收額≥ 98% 5 綠化完好率 98% 綠化區(qū)域無占用、踐踏及破壞現(xiàn)象，花草樹木長勢(shì)良好，修 剪整齊，無病蟲害。 全年不合格維修項(xiàng)目/全年總計(jì)維修項(xiàng)目≤ %，即每年 200件維修項(xiàng)目只允許 1件返修。 零修、急修全部符合時(shí)限要求。 檢查時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)現(xiàn)5處不符合扣一個(gè)百分點(diǎn)，即不符合之處不能超過 10個(gè)。我們堅(jiān)持以“在職培訓(xùn)為主，脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔”的原則。即：入職培訓(xùn) –– 轉(zhuǎn)正培訓(xùn) –– 能力提升 培訓(xùn) 每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目；一個(gè)月試用期滿后，員工將接受為期三天的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。 培訓(xùn)的組織形式 1） 培訓(xùn)職責(zé) a、項(xiàng)目 經(jīng)理 負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作； b、主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施進(jìn)行評(píng)估和反饋。 切實(shí)推行持證上崗制 度，通過委托外培及組織內(nèi)部技能培訓(xùn)，核發(fā)經(jīng)嚴(yán)格考核的崗位操作證書，既提高職員的實(shí)際操作能力，也與職員職業(yè)生涯規(guī)劃相結(jié)合，提高職員的工作積極性。 培訓(xùn)工作制度化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 采用目前國際企管人員流行的“ KAS”培訓(xùn)方法即集知識(shí) (KNOWLEDGE)、能力(ABILITY)和技巧 (SKILL)于 一體的培訓(xùn)方法。我們將實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)不斷加以總結(jié)并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失 學(xué)習(xí)動(dòng)力。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)人的績(jī)效考核掛鉤，目的就是落實(shí)培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。使每一位服務(wù)工作人員都形成我們的服務(wù)網(wǎng)的有機(jī)結(jié)點(diǎn)，而不是孤立的個(gè)體，確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)在內(nèi)部和諧配合的基礎(chǔ)上得以實(shí)現(xiàn)，保證“首問責(zé)任制”的正常運(yùn)行。我們尤其強(qiáng)調(diào)實(shí)際工作中的能力訓(xùn)練 ，包括日常的工作指令也應(yīng)該以培訓(xùn)的方式下達(dá)，讓員工在實(shí)踐中不斷地提高自己的工作能力和績(jī)效。 樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的理念。 ☆ 、培訓(xùn)是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。我們認(rèn)為： ☆ 、培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑。 八 人員的培訓(xùn) 傳遞企業(yè)理念、服務(wù)技能、考核要求，建立無補(bǔ)型、學(xué)習(xí)型組織，持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量；立足于戰(zhàn)略高度，充分開發(fā) 《 重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū) 》 服務(wù)人員的工作潛能，以客戶需求為導(dǎo)向，對(duì)職員進(jìn)行分類分層培訓(xùn)，對(duì)培訓(xùn)過程以及結(jié)果進(jìn)行適時(shí)評(píng)估，同時(shí)鼓勵(lì)職員以多種形式參與學(xué)習(xí)訓(xùn)練。 保潔工的任職要求 女，初中以上學(xué)歷； 有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)； 首次聘用時(shí)年齡不超過 40歲，身體健康； 工作責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞。 保安領(lǐng)班的任職要求 男，高中以上學(xué)歷； 有二年以上物業(yè)或酒店管理經(jīng)驗(yàn)； 首次聘用時(shí)年齡不超過 30歲，身體素質(zhì)良好； 遵紀(jì)守法，無不良紀(jì)錄； 溝通能力較強(qiáng)，有一定的 文字表達(dá)能力； 工作責(zé)任心強(qiáng)，機(jī)智敏捷； 退伍軍人，持物業(yè)管理崗位證 書者優(yōu)先。 工程維修主管的任職要求 男，身高 ，年齡 3045歲左右； 大專以上學(xué)歷，機(jī)械或管理專業(yè)畢業(yè)，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)知識(shí)； 從事設(shè)備管理工作五年以上，有管理賓館、商務(wù)樓設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)； 熟悉智能化設(shè)置的維護(hù)、保養(yǎng)的要求； 持有相關(guān)證件 工作認(rèn)真踏實(shí)，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有良好的協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神。 客服 主管的任職要求 大專以上學(xué)歷； 具有三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 首次聘用時(shí)年齡不超過 35歲，身體健康、為人正直、有團(tuán)隊(duì)精神； 熟悉物業(yè)日常各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的特點(diǎn)、程序，了解有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策； 辦事能力強(qiáng)，能獨(dú)立處理工作及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件； 具有較強(qiáng)的組織、溝通、協(xié)調(diào)及內(nèi)部管理能力及文字表達(dá)能力； 持有物業(yè)管理 從業(yè) 資格證書。另外，還將在小區(qū)相關(guān)處開辟宣傳欄（廊），定期出版，作為精神文明的陣地。 對(duì)待投訴我們會(huì)在第一時(shí)間內(nèi)處理，并在 處理的全程與投訴人保持溝通，并在處理完成后 24小時(shí)內(nèi)將處理情況反饋給投訴人。因 此客觀地說，一般企業(yè)與 新銳 合作都會(huì)感到是件愉快的事，因?yàn)槲覀兘o予對(duì)方的總 是 合理 和 共贏 。在我公司管理的各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)， 都能較能較好地處理與各方面的關(guān)系，并建立起了良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，我們自信一 定會(huì)與各方合作得愉快和順利。 聘請(qǐng)專業(yè)園林工藝師進(jìn)行總體設(shè)計(jì)和綠化管理指導(dǎo)，使小區(qū)內(nèi)外總體環(huán)境更和 諧、更優(yōu)美。 調(diào)整室內(nèi)盆花的擺放，適當(dāng)點(diǎn)綴書畫，增加環(huán)境美和高雅的氛圍，讓人們置身其中時(shí)得到美的享受，陶冶情操。施工區(qū)域 周邊要用明顯的標(biāo)識(shí)加以遮攔，將其與正常使用區(qū)域劃分開來。指示牌的設(shè)計(jì)追求新穎美觀，可以作為美化環(huán)境的點(diǎn)綴。 修補(bǔ)好不文明人隨意開拓的綠地中的通道，加強(qiáng)環(huán)境布局的總體規(guī)劃。 定期組織保安人員 進(jìn)行 訓(xùn)練，每年擇時(shí)舉行不同類型的消防 培訓(xùn)和演練 。 要提倡為需要幫助的人提供幫助，如“扶一把”、“提一下” “送一程” 等人性化的服務(wù)。 加強(qiáng)對(duì)車 輛 ，特別是非機(jī)動(dòng)車的停放管理。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 全體保安人員必須接受處理突發(fā)事件的應(yīng)急 處置流程 的培訓(xùn)。 接到第一線的報(bào)修，須在 10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并在第一時(shí)間內(nèi)處理解決。 做好季節(jié)性的特殊養(yǎng)護(hù)工作，如梅雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥；雷雨季節(jié)前對(duì) 避雷設(shè)施的檢查； 大風(fēng)季節(jié)前對(duì)高空及室外建筑的檢查以及密閉窗戶防漏等； 建筑外觀完好、整潔；建筑墻面、地磚、天花、廁所等的各種損壞要及 時(shí)修補(bǔ)，不讓人們有破損的感覺。 確保電梯 24小時(shí)運(yùn)行 電梯由專業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)和物業(yè)公司技工巡檢急修相結(jié)合； 24小時(shí)保證有維修人員在小區(qū)內(nèi)值班。 專業(yè)技術(shù)工作必須持證上崗，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通過審（驗(yàn)）證。 編制突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，并對(duì)所有相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。 建立設(shè)備檔案，摸清設(shè)備狀況家底，在此基礎(chǔ)編制 年度 維保計(jì)劃及預(yù)算方案。 建立完善的管理制度和崗 位責(zé)任制，并在各工作崗位上墻張貼。任何一點(diǎn)疏忽都有可能給日后的管理帶來無盡的麻煩，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害廣大業(yè)主的利益。 ②對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收要堅(jiān)持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。返工達(dá)不到要求，不予簽字。 所謂原則性，就是事實(shí)求實(shí) ，鐵面無私，不能因個(gè)人利益而放棄原則。同時(shí)，所有含保修協(xié)議內(nèi)容的合同，應(yīng)由開發(fā) 單位 整理成統(tǒng)一表格，編號(hào)造冊(cè)，表格內(nèi)容包括：安裝（保修）單位全稱、地址、保修內(nèi)容、保修期限、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、注意事項(xiàng)等，一并交物業(yè)公司備查。 ◎技術(shù)資料：建、構(gòu)物竣工藍(lán)圖（總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）和小區(qū)完工后的景觀小品及綠化 等 竣工資料；電梯及機(jī)電設(shè)備的操作、維修、養(yǎng)護(hù)說明書、電路圖及其他資料（復(fù)印件） 及驗(yàn)收 文件 ；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同開、竣工報(bào)告；工程預(yù)、決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、購配件的簽定合格書；水、電、衛(wèi)生器具、 電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格書；沙漿、混土試塊試壓報(bào)告；供水的試壓報(bào)告等資料。 物業(yè)接管工作流程 公司下達(dá)新接物業(yè)驗(yàn)收指令 總經(jīng)理會(huì)同有關(guān)部門籌備新的物業(yè)服務(wù)中心中心 進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收 提出接管驗(yàn)收的問題，跟進(jìn)相關(guān)整改并參加復(fù)檢 鑰匙移交，簽收移交清單 總經(jīng)理會(huì)同有關(guān)部門組建接管驗(yàn)收小組 移交管理用房，物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)入物業(yè) 開發(fā)公司移交整個(gè)接管的物業(yè) 開發(fā)公司提供兩書一證 物業(yè)服務(wù)中 心進(jìn)入正式管理，做 好 交房準(zhǔn)備 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 成立接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè) 《 重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū) 》 進(jìn)行驗(yàn)收 ①接管驗(yàn)收工作程序 與業(yè)主或開發(fā)單位簽訂 前期 物業(yè)服務(wù)委 托合同 籌備項(xiàng)目管理處 組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組 進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收 對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改督導(dǎo) 鑰匙移交 簽收移交清單 移交管理用房 管理處進(jìn)入物業(yè) 發(fā)展商移交設(shè)施設(shè)備資料 開發(fā)單位提供《住宅使用說明書》和《房屋質(zhì)量保證書》 ②接管驗(yàn)收內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及記錄表格 依據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》等 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 有關(guān)規(guī)定，及業(yè)主生活的合理要求，制定驗(yàn)收內(nèi)容、方法（觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法）和標(biāo)準(zhǔn)。 由于前期介入時(shí)間長達(dá) 1年有余，且在這個(gè)階段我公司將組織各類專業(yè)人員參與各個(gè)階段的介入工作，并保持與設(shè)計(jì)、施工、建 設(shè) 等單位的充分溝通，會(huì)產(chǎn)生較大的費(fèi)用，經(jīng)過我們針對(duì)前期介入工作量的初步估算，需要約 30萬元的費(fèi)用，因此我們希望前期介入費(fèi)用按規(guī)劃建筑總面積 1元 /平方米核算， 分階段 支付，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段支付費(fèi)用的 30%，項(xiàng)目施工階段支付費(fèi)用的 50%，接管驗(yàn)收及進(jìn)駐階段支付費(fèi)用的 20%。 物業(yè)管理準(zhǔn)備階段 通過前期介入，為今后物業(yè)的正常服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 。 項(xiàng)目施工階段 在項(xiàng)目施工階段，物業(yè)公司的介入能起到在前期確保功能定位和物業(yè)使用功能完善的作用，為未來業(yè)主的使用降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，并為今后物業(yè) 服務(wù)的 設(shè)備安裝、調(diào)試，物業(yè)接管驗(yàn)收，設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)掃清障礙。 前期介入 工作內(nèi)容 研究 小區(qū) 之設(shè)計(jì)及總體規(guī)劃，并從使用者 及物業(yè)服務(wù) 的角度，提供顧問意見及報(bào)告，并 接受業(yè)主委托， 協(xié)助審 查 圖紙； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 研討 機(jī)電設(shè)備的配置和設(shè)計(jì)，在用量、型號(hào)、預(yù)見的潛在問題及日后 維護(hù) 等問題向委托方提出管理方面意見，并協(xié)助審核方案 ； 對(duì)停車場(chǎng)及