【正文】 反正解鈴還是系鈴人嘛。 “ … 龍湖設(shè)計(jì)人員這么多，他們可以來幫我們看一下。 …” 業(yè)主希望龍湖盡快解決以下問題： “ … 我不是掏不起樹錢，但這個(gè)低級(jí)錯(cuò)誤（種松柏）是你犯的，就應(yīng)該你改。結(jié)果他們修個(gè)玻璃的。直到給我種上為止。好氣人咯。別人家的水管穿過我家，為啥子不移出去呢？你不就擔(dān)心影響外立面嘛。 …” 業(yè)主認(rèn)為以下問題是龍湖能夠盡快解決的： “ … 我不是掏不起樹錢，但這個(gè)低級(jí)錯(cuò)誤（種松柏）是你犯的，就應(yīng)該你改。 …” 提供面積較大的地下室用于娛樂（底躍和別墅） “ … 設(shè)計(jì)個(gè)地下室有啥子難的嘛。結(jié)果他們修個(gè)玻璃的。直到給我種上為止。憑啥子為了外立面好看弄得業(yè)主不方便嘛。如果衣柜放不下，就麻煩了 …” 衛(wèi)生間淋浴房和熱水器的距離遠(yuǎn)近 “ … 洗手間不能離熱水器太遠(yuǎn)，不然冬天洗澡半天水都不熱，每次放一兩桶水，又不方便又不節(jié)約。 廚房功能分區(qū)、動(dòng)線研究和較大的冰箱位臵 “ … 設(shè)計(jì)師應(yīng)該自己到廚房做做飯，就明白面積該要多大了。不然自住會(huì)很別扭。那是別人的事了 …” 衛(wèi)生間采光 “ … 又不是用作投資的小戶型。 “ … 很多問題已經(jīng)不可能改了。 “ … 這絕對(duì)是設(shè)計(jì)的失誤，在中國，柏樹好像只有在特殊的地方才鐘的吧 … 我把它們?nèi)瘟?，很多家都拔?…… 我的要求是龍湖能補(bǔ)種上合適的植物 …… 我們不是在乎種樹的錢，但我們覺得這是龍湖應(yīng)該補(bǔ)救的措施。 …” 藍(lán)湖半山500平米 藍(lán)湖半山500平米 80 5 走廓太多，面積大。 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —?jiǎng)e墅 C 4 衣帽間太小。” 1 采光差 藍(lán)湖半山500平米 藍(lán)湖半山500平米 “… 里面的房間普遍的面積都比較小，特別是主臥，被一個(gè)大大的梯子加在上面，下面放床，睡在上面肯定很壓抑的。 …” 3 入戶門與鄰居入戶門位臵別扭。現(xiàn)在這么寬一點(diǎn)，他也是跟我抵在一起的。實(shí)際上他也是按照原理送給對(duì)面的客戶的，按前面我們說的，這同樣也是過路的。這相當(dāng)于一個(gè)廚房，是一個(gè)隱蔽的空間，我要設(shè)計(jì)的話，肯定會(huì)設(shè)計(jì)到里面去。意味著這塊基本上就無法使用了，這邊是一個(gè)煙道，這邊是一個(gè)管道，你不管怎么處理，都不可能把兩個(gè)角都包了。 …” “… 另外 (戶型 )三樓有一個(gè)煙道，二樓就沒有了，一樓也沒有。我自己初步考慮，在花園外墻做一些處理。 …” 弗萊明戈210平米 弗萊明戈210平米 75 大城小院 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —花園洋房 C 功能設(shè)計(jì)上，直觀說，這套房整個(gè)的處理結(jié)構(gòu)，我覺得在空調(diào)布局上有一些不足。 …” 2 煤氣表位臵不合理 3 配件風(fēng)格不匹配。如果朋友多了得話，吃個(gè)飯都搬到另外的地方去。等房市好一點(diǎn)的話就把他賣了 …… 我們就想換一套 …… 這個(gè)房子不能細(xì)想，越想越生氣。但是這個(gè)根本就不符合要求 …… 這個(gè)房子的戶型視野還是比較寬闊，就是內(nèi)部結(jié)構(gòu)不是很好 …… 自己住起來不舒服。 …” 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —花園洋房 C 好望山 135平米 好望山 135平米 73 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —花園洋房 C 弗萊明戈 1 房屋結(jié)構(gòu)不合理。 …” “ … 你看這個(gè)門把手。 “ … 你看這紅漆，偷工減料，沒有除銹，這個(gè)漆輕輕一指就掉了。 …” 4 陽臺(tái)設(shè)計(jì)不合理，易積水。 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —花園洋房 C “ … 任何一家人的東西這樣一個(gè)衣帽間怎么可以放得下。但是如果它把門靠墻的話可能洗手間會(huì)有問題，就是洗臉盆會(huì)和馬桶距離很近，因?yàn)槟莻€(gè)門已經(jīng)占了一些空間了。所以燈就裝了兩個(gè) … 我們冰箱本來想買雙開門，大一點(diǎn)冰箱根本放不下。 …” “… 費(fèi)事的多了，廚房首先你看，基本沒有光線，而且太小了，廚房太小了。買菜回來還要轉(zhuǎn)一圈，滿屋整起水，要不得。 “… 廚房位臵我非常不滿意，越看越別扭。 …” “… 而且空調(diào)水還滴在露臺(tái)上，露臺(tái)又沒有做地漏。陽臺(tái)也不好用。加了 78米的管子，就是五六百塊錢。 …” 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —高層 C 觀山水 78平米 2房 2廳 1衛(wèi) 觀山水 78平米 2房 2廳 1衛(wèi) 69 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —花園洋房 C 好望山 1 空調(diào)位和主臥距離太遠(yuǎn)。 4 房間面積不合理： “ … 主臥太窄了。 …” 觀山水 67平米 2房 2廳 1衛(wèi) 觀山水 67平米 2房 2廳 1衛(wèi) 68 “ … 衛(wèi)生間在這里，那個(gè)熱水器在那邊 …這個(gè)隔得距離太長了，我們洗澡太浪費(fèi)水了 … 起碼要開一桶冷水，有時(shí)是一桶多 …… 第一浪費(fèi)，第二很麻煩。給我們定了位。 2 空調(diào)管孔預(yù)留不合理。 … ” 67 觀山水 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —高層 C “ … 這個(gè)衛(wèi)生間、廚房、生活陽臺(tái)的采光很差 …… 如果廚房的墻不是承重墻的話，就可以做開敞式，會(huì)好些。比龍湖給我們的房子好用了。 …“ 紫都城 127平米 4房 2廳 2衛(wèi) 紫都城 127平米 4房 2廳 2衛(wèi) “ … 我把龍湖的衣帽間打了，這樣廁所就變大了。 衣帽間設(shè)計(jì)不合理： 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —高層 C “ … 陽臺(tái)本來不大，鍋爐很大，占了很多面積。就是說我白天看書必須開燈。你看這個(gè)地方也是一個(gè)過道，那個(gè)過道已經(jīng)有點(diǎn)長，這里又是一個(gè)過道，當(dāng)初我想把廁所的門改一下，那邊是承重墻，也沒有辦法拆?！? “127平米。 “ … 我的房子是 98的，廁所連過窗戶都沒有。 …” 紫都城 116平米 3房 2廳 2衛(wèi) 紫都城 127平米 4房 2廳 2衛(wèi) 64 “ … 這個(gè)上面一根梁，看見沒？所以必須加扣板，顯得這間衛(wèi)生間矮，本來就不大，很壓抑。 …” “ … 廚房小，沒得地方。 …” 61 通過和業(yè)主、意向客戶討論龍湖戶型問題，對(duì)業(yè)主生活習(xí)慣演變所導(dǎo)致的 居住需求的改變，總結(jié)如下： 由于在外社交和薄體電視的普及，他們?cè)敢庹{(diào)劑適量客廳面積到其他地方 購買服裝、物品增多，且門類系統(tǒng)化，希望增加功能分隔合理的儲(chǔ)藏和收納空 間 希望廚房面積變大，既可滿足家庭主婦“舒適做飯”的心理需求，也可令他們輕 松實(shí)現(xiàn)購買對(duì)開門冰箱的計(jì)劃 逐漸將個(gè)人整理、清潔視為生活重要內(nèi)容，希望衛(wèi)生間面積適當(dāng)增大，且盡量 保證有自然采光 大戶型業(yè)主為了適應(yīng)兩代夫婦同時(shí)居住，希望提供面積較大、且配臵衛(wèi)生間的 雙套房設(shè)計(jì)，既可孝順長輩、也不委屈自己 為享有更充裕的視聽、娛樂空間，別墅和花園洋房類業(yè)主普遍希望增加地下室 信息詳細(xì)分析 —理想生活和住宅 —理想住宅要求 C 62 C4 C1 C2 C3 C5 C6 理想生活和住宅 戶型印象分析 戶型對(duì)購房決策的影響 戶型認(rèn)知的清楚及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 戶型設(shè)計(jì)問題分析 優(yōu)先改進(jìn)分析 63 紫都城 信息詳細(xì)分析 —戶型設(shè)計(jì)問題 —高層 C 1 廚房面積?。? “ … 總的來說，廚房面積小。不管外地、重慶朋友新買 的別墅基本上都有地下室。層高 也要高點(diǎn)的，多掏點(diǎn)錢都行。 …” （底躍） “ … 肯定要有的。 …” 地下室 “ … 最好有。不過盡量用上走道的面積比 較好。 …” “ … 大點(diǎn)好，寬敞，氣派。 …” 客廳 “ … 不一定很大。小孩子的臥室要 和父母在樓上樓下或者同層。 …” “ … 臥室面積要均勻，不要一個(gè)很大， 其他很小。…” “… 我和公公婆婆住，我希望有兩個(gè)臥 室套間的戶型。如果沒有衣帽 間，就要稍微大些，好放衣柜。如果可能最好 做一個(gè)屋頂平臺(tái)，這樣可以在高處看風(fēng) 景。 …” “ … 生活陽臺(tái)要大點(diǎn)，這樣干活才方便?？梢苑怕閷⒆雷詈? 。這樣?xùn)|西拿取方 便點(diǎn)。 …” “ … 儲(chǔ)藏間一定要大，可能一間還不夠。 …” 儲(chǔ)藏室 “ … 儲(chǔ)藏室一定要的。最好把男主人和女主人的衣帽間分開 。我們現(xiàn)在住平層都 是用整整一間大屋來放衣物。最好還有窗戶。 …” 衣帽間 “ … 如果有就太好了，東西真的沒有地 方放。 …” “ … 洗手間要大，最好預(yù)留裝桑拿的地方 。要有浴缸。 …” “ … 廁所要大點(diǎn)。不能沒有窗戶。 …” “ … 廚房采光一定要好，要有景觀，這樣 做飯就不會(huì)覺得受委屈。 …” “ … 廚房要大，最好一個(gè)中式一個(gè)西式。 …” “ … 廚房一定要大，每天要在廚房里面干 很多事 …” “… 現(xiàn)在都是雙開門冰箱，廚房小了不好 放。 …” 58 信息詳細(xì)分析 —理想生活和住宅 —理想生活和產(chǎn)品、服務(wù)品牌的關(guān)系 C 總結(jié)客戶描述，理想生活的訴求，主要通過下列產(chǎn)品、服務(wù)、品牌要素實(shí)現(xiàn)。不是說看不起人，關(guān)鍵是有時(shí)候他們亂講亂來，擔(dān)心娃兒學(xué)壞了。我很看重這個(gè)。別個(gè)聽說你住龍湖，都會(huì)說好哦。 …“ 優(yōu)越、優(yōu)雅。每天可以到樹林里散散步，遛遛狗。 …“ 健康、綠色。打跟斗、耍泥巴，隨便自己。 …” 自在、放松、愜意、舒心。沒得車、人的聲音。必須要求龍湖整改好。高收入業(yè)主則自行改造，為此不惜和 龍湖沖突。沒搞懂。 “ … 我現(xiàn)在每次看到這個(gè)就是氣。那衣服啷個(gè)收唉？ …” 意向客戶的印象通過看房獲得，業(yè)主印象通過裝修和居住獲得，業(yè) 主的印象更加可靠。 “ … 這個(gè)臥室好氣人嘛。心頭很氣憤。結(jié)果收樓發(fā)現(xiàn)戶型和自己當(dāng)時(shí)設(shè)想的差異太大了。 戶型存在缺陷，阻礙的是他們實(shí)現(xiàn)自己的居住理想。 對(duì)顧客而言，并非物理缺陷，而是阻礙其情感需求滿足。屬終身缺陷。屬一次性麻煩。 信息詳細(xì)分析 —戶型對(duì)購買決策的影響 —戶型設(shè)計(jì)排序 C 花園洋房業(yè)主 因素 頻次 環(huán)境 /景觀 /環(huán)境優(yōu)美 /優(yōu)雅 13 物業(yè)管理 /安全 12 品牌 /開發(fā)商的名譽(yù)聲譽(yù) 8 配套設(shè)施 7 房屋建筑質(zhì)量 4 周邊環(huán)境成熟 /出入方便 4 周邊噪音小 3 位置 3 高層業(yè)主 因素 頻次 小區(qū)環(huán)境 /綠化率高 13 物管 /安全 12 開發(fā)商品牌 /實(shí)力 9 戶型設(shè)計(jì) 7 質(zhì)量 5 具有升值潛力 3 教育配套 3 價(jià)格 3 小區(qū)文化 3 活動(dòng)場(chǎng)地大、器械多 2 花園洋房意向客戶 因素 頻次 戶型 6 物管 4 位置 /地理因素 3 價(jià)格 3 小區(qū)環(huán)境 3 開發(fā)商 3 周邊環(huán)境 2 出行方便 2 鄰居素質(zhì) 2 具有增值潛力 2 支持?jǐn)?shù)據(jù)：座談會(huì)和深訪被訪者購房決策因素頻次統(tǒng)計(jì)。雖然他們也受龍湖物業(yè)、社區(qū)景觀和品 牌的吸引，也多次去看龍湖在售項(xiàng)目，但其情感投入程度和業(yè)主差異顯著。 …” 本次研究的業(yè)主實(shí)際已經(jīng)歷了裝修和居住，他們現(xiàn)在表現(xiàn)出來的對(duì) 戶型的關(guān)注高于其在購房過程中關(guān)注程度。買完了還很高興。沒怎么想就決定買了。再說又是龍湖的房子，就沒想很多。所以既然決定了就趕緊買。沒都沒得時(shí)間多想。都在搶。 銷售現(xiàn)場(chǎng)的氛圍使業(yè)主無法冷靜分析戶型。 信息詳細(xì)分析 —戶型對(duì)購買決策的影響 —戶型設(shè)計(jì)排序 C 戶型結(jié)構(gòu)被提及的頻次僅排在第二陣營。 …… 象我們買房子，除了龍湖哪里還有其他選擇嘛。 “ …… 龍湖是重慶的一塊牌子，沒得哪個(gè)可以和它比。花錢買了房子，有這樣的物業(yè)管理，就很放心。龍湖的物業(yè)管理不擺了，很細(xì)心、很人性化，為業(yè)主考慮。好房子還不是用錢堆的。 ……” 龍湖的物業(yè)管理有力地保障了業(yè)主后續(xù)居住利益的實(shí)現(xiàn)。老人、小孩、我們自己都很喜歡。關(guān)鍵圖的是個(gè)社區(qū)環(huán)境。 “ …… 我們?cè)诔抢镉蟹?，面積也是 160多平方，住完全夠住了。 …” 48 C4 C1 C2