【正文】 **物業(yè)****物業(yè)服務中心將竭誠為您服務！物業(yè)服務中心聯(lián)系電話：**********市**物業(yè)服務有限公司****物業(yè)服務中心二○一年月日。有需要繳費的住戶，請于周一至周五（上午8:3012:00，下午13:3017:30），前往物業(yè)服務中心繳費。XXX物業(yè)服務有限公司年月第四篇：物業(yè)收費流程制定費用收取計劃收費工作的實施定期匯總收費情況上報制定相應利于催繳的措施實施利于催繳的措施催繳工作記錄存檔，管家部每收費季度前一個月制定費用收取計劃，入伙費用的收取方式詳見《入住管理程序》，物業(yè)公司于每季度首月5號向業(yè)主發(fā)出《付款通知單》，業(yè)主在收到通知書20日內(nèi)到接待中心繳納或電話告知管家上門收取，特約有償服務費執(zhí)行各有償《物業(yè)流程》；《付款通知單》轉(zhuǎn)至管家部，管家部于每季度首月5號向業(yè)主發(fā)出《付款通知單》，業(yè)主按管理費賬單上注明的繳費日期繳費；《付款情況匯總表》上報總經(jīng)理，區(qū)域管家根據(jù)客戶拒繳費原因每月編制并更新《客戶欠費原因分析表》上報管家部經(jīng)理，管家部經(jīng)理匯總后上報總經(jīng)理助理和總經(jīng)理；《客戶欠費原因分析表》中所述問題進行分析，采取相應措施利于催繳工作，或者予以客戶一定的優(yōu)惠，總經(jīng)理助理每周以會議形式聽取管家部催款匯報，并安排落實具體催繳措施；，傳真、上門催繳等形式進行費用的催收并形成《催款跟進記錄》，每月根據(jù)實際情況予以更新，超過《付款通知單》上規(guī)定的繳費時間的，管家部將向客戶發(fā)放《催款函》，并要求業(yè)主在催款函復印件上簽收，并知會業(yè)主從逾期之日起每日加收應繳費用的千分之三作為違約金；逾期三個月不繳納者，由管家部經(jīng)理、總經(jīng)理助理親自與客戶商談并進行催繳；逾期半年不繳納者管理公司將向客戶發(fā)放《催款律師函》，并要求業(yè)主在《催款律師函》復印件上簽收，管理公司可采取必要的法律手段追繳管理費，具體詳見《業(yè)主臨時公約》； ，通知財務部收費，必要時由財務部或管家部上門收費；、收費單、憑證分別收入業(yè)主檔案。門面房前屬于經(jīng)營業(yè)主的，機動車、摩托車、電動車、自行車要擺放整齊，服從物業(yè)從業(yè)人員的管理。需在小區(qū)道路上劃定的臨時車位上泊車的業(yè)主，可向聯(lián)防部主管車輛的隊長，申請車場車位。一次性交納的可優(yōu)惠兩個月即800元/月。車位由物業(yè)中心統(tǒng)一安裝車位鎖，車主因故不使用車位時，請交回車鎖鑰匙，車主在使用車鎖過程中如造成損壞或掛鎖鑰匙丟失等自行配制，如果鎖器（槽鋼）變形撞壞壓壞等請及時與管理人員聯(lián)系，維修或更換事宜，費用根據(jù)具體情況商定（人為使用不當）四、機動車收費管理服務（一）根據(jù)庫發(fā)改計價費【2011】57號文件精神，第二條規(guī)定，機動車每天/輛最高不超過5元，摩托車每月/輛最高不超過15元，結(jié)合小區(qū)實際情況。車位劃定后，車主與物業(yè)中心簽定車位使用協(xié)議，交納場地使用費，不含看車費。（二）每戶只能申請一個車位，小區(qū)車場車位寬裕的情況下，如一戶有兩輛車以上，才能申請第二個車位，但第二輛車一般只能劃定簡易車位，申請車位時請出示，身份證或駕駛證、戶籍證明（證明為本小區(qū)居民）。（二）根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會行使維權(quán)活動，并可以委托物業(yè)服務企業(yè)，對相關場地進行管理收費，但沒有成立業(yè)主委員會的，一般由開發(fā)單位委托物業(yè)服務單位實施服務管理。（二）本辦法收費依據(jù)主要是“庫爾勒市發(fā)展計劃委員會和市建設局聯(lián)合下發(fā)的”庫計價發(fā)【2006】2號文件精神，和庫發(fā)改價費【2011】57號文件精神。共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。3住宅維修資金用于小區(qū)內(nèi)哪些共用部位、設施的維修？住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。3小區(qū)大修理基金可否申請轉(zhuǎn)存1年以上定期存款？答：根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第七十八條業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。保修期滿，屋頂滲漏、電梯故障等應急維修如何申請？答：根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第七十六條發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；（六）危及房屋安全的其他情形。2什么情況下，業(yè)主家失竊物業(yè)公司承擔賠償責任？答：根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十七條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。2單元防盜門維修有無新規(guī)定？答：對實行等級服務、等級收費管理的住宅，電控盜門維修及日常養(yǎng)護由物業(yè)管理企業(yè)負責，費用從住宅區(qū)物業(yè)公共服務費中支出。市求助搶修服務中心電話：827991102房屋維修相關業(yè)主是否一定要配合？答：根據(jù)《無錫市物業(yè)管理辦法》規(guī)定：物業(yè)維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。2建設工程的最低保修期限？答：按國務令279號《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。前款第（一）項、第（三）項的鑒定，由房屋所有人或者使用人申請；第（二）項、第（六）項的鑒定由房產(chǎn)行政管理部門申請；第（四）項、第（五）項的鑒定由建設單位或者行為實施人申請。2哪些房屋需要進行安全鑒定？答：有下列情形之一的，應當向依法設立的房屋安全鑒定機構(gòu)申請房屋安全鑒定：（一）超過房屋設計使用年限，需繼續(xù)使用的；（二）遭受地面沉陷、地震、臺風、洪水等重大自然災害而損壞，需繼續(xù)使用的；（三）無報建手續(xù)或者無施工許可證已投入使用，未確定其安全性的；（四）在已建成房屋上安裝大型廣告牌，新增水箱、鐵塔等設施、設備，影響房屋結(jié)構(gòu)安全的；（五）因施工、堆物、撞擊等行為危及房屋安全，或者因火災、爆炸等意外事故，導致房屋出現(xiàn)裂縫、變形、不均勻沉降等現(xiàn)象的。申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可應當提交的材料：（1）結(jié)構(gòu)改造申請；（2）房屋所有人或者使用人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證或者其他確認其民事權(quán)利的有效證明；（4）房屋原設計單位或者具有相應等級資質(zhì)的設計單位出具的設計方案；沒有設計方案的，應當提供由依法設立的房屋安全鑒定機構(gòu)出具的可行性方案?！稐l例》第六條規(guī)定，有下列房屋結(jié)構(gòu)改造行為之一的，房屋所有人、使用人應當在改造前向市房產(chǎn)行政管理部門申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可：（1）拆除或者部分拆除具有承載作用的房屋基礎、柱、梁、板、墻等構(gòu)件的；（2）在柱、梁、樓板上開設洞口或者擴大原有洞口尺寸的；（3）在承重墻體上增開、擴大門、窗、洞口或者變更位置的；（4）增大荷載，超出房屋原設計承載力的；（5）在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪標高的；（6）拆改學校、商場、飯店、影劇院、體育場館等建筑中具有抗震、防火功能的非承重結(jié)構(gòu)的。（4）太陽能熱水器冬天易凍裂，造成自來水流失，陰天同樣要使用電加熱裝置，再則，由于在小高層屋頂安裝太陽能熱水器高出避雷器的高度，埋下引雷入室的隱患。（2）屋面（平臺）是公共部位屬全體業(yè)主所有，如在規(guī)劃建設時未在屋面（平臺）預留安裝太陽能熱水器的進戶管道口，若允許頂樓業(yè)主可以安裝，則其他業(yè)主均可安裝，勢必影響房屋的整體外觀，也會引起鄰里糾紛。又根據(jù)政府令第 134 號 《無錫市城市管理相對集中行政處罰權(quán)辦法》第二章職責權(quán)限第十條市、區(qū)城市管理行政執(zhí)法部門行使下列職權(quán)：第二款：依照城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制止、查處、糾正違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定的行為，依法強制拆除影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的違法建筑物、構(gòu)筑物或者設施。本條所列第⑴項、第⑵項行為，應當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；第⑶項行為，應當經(jīng)供暖管理單位批準；第⑷項行為應當經(jīng)燃氣管理單位批準。環(huán)保部門在作出行政許可前，應當對公眾意見進行核實。1小區(qū)內(nèi)能否開設飲食店？答：本市主城、新市區(qū)和新城范圍內(nèi)，新設可能產(chǎn)生油煙、煙塵的飲食服務業(yè)項目，經(jīng)營者應當事先予以公示并書面征求相鄰單位和居民的意見。住宅樓二樓和頂樓的門窗，必須采用可開啟的平鋼柵欄，二樓和頂樓的陽臺應安裝鋼柵欄或用窗封閉。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。1有關車庫歸屬的問題？答：根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。按《無錫市物業(yè)管理辦法》業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。1小區(qū)業(yè)主委員會作出違規(guī)的決定怎么辦？答：按《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主委員會憑備案回執(zhí)到公安部門辦理刻制公章手續(xù)。領取備案回執(zhí)。辦理業(yè)主委員會備案登記?；I備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票，審議并表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》，公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。召開大會，選舉委員。屆時無法出席業(yè)主大會的業(yè)主，可以提前領取表決票，并于大會前交付給籌備組。在首次業(yè)主大會召開15日前，籌備組將業(yè)主大會的通知、業(yè)主委員會委員選票、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等，在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼。⑷籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委