【正文】 。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價格的影響因素，如當?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⒈镜厥找媲闆r、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。市場比較法。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計算。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應歸國家所有，相當于出讓金部分。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權(quán)價格：成本法。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權(quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，但對如何開展評估沒有進行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價格評估談一下粗淺看法。筆者認為，從事土地增值稅評估的估價師關(guān)鍵是要明確委托方的評估目的，明確法律法規(guī)對土地增值稅納稅的相關(guān)要求，明確納稅評估的內(nèi)容，只有這樣才能使我們的評估報告能為委托方服務，才能有效的發(fā)揮土地增值稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用。開發(fā)利潤的記取應遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求,即應以土地取得費和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ),根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平求取，因為只有這種結(jié)果才能充分體現(xiàn)開發(fā)主體投資行為所承擔的全部風險報酬?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》中并為對開發(fā)利潤的計算作明確的說明,而舊房及建筑物的評估價格的說法,容易使評估人員在評估操作過程中產(chǎn)生歧義。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格應采用重置成本價乘以成新度折扣率的方法確定。若取得土地使用權(quán)所支付的僅為出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)成本中還應包括政府收取市政基礎(chǔ)設施建設費、開發(fā)商發(fā)生的通平費用；若取得土地使用權(quán)所支付的僅為毛地價，房地產(chǎn)開發(fā)成本中應包括開發(fā)商發(fā)生的通平費用；若取得土地使用權(quán)所支付的為熟地價，房地產(chǎn)開發(fā)成本中不應再包括土地征用及拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)成本評估關(guān)鍵是反映其現(xiàn)時的重置成本價值。土地使用權(quán)取得費不能簡單的理解為出讓金，也可以是毛地價和熟地價形式，應針對項目的特點和實際發(fā)生進行辨別，不應多項或漏項。目前主要包括以下幾種形式：①以出讓金形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按出讓金進行扣除； ②以毛地價形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按毛地價進行扣除； ③以招牌掛形式取得土地使用權(quán)，以合同為依據(jù)按土地價格進行扣除； ④以受讓方式取得土地使用權(quán)，以土地和稅務部門登記的受讓價格和土地增值稅計稅價格進行扣除；無法確認歷史土地使用權(quán)取得價格的情況下，依《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，按取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估；劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，按轉(zhuǎn)讓時點地價標準評估其應補交的出讓金或毛地價。評估內(nèi)容應在納稅申報表中明示，并填列以方便納稅使用。一般包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“舊房及建筑物的評估價格”兩項。評估內(nèi)容應在納稅申報表中明示，并填列以方便納稅使用。一般包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本”兩項。㈡提供扣除項目金額不實的此類應區(qū)分納稅人是否屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。此類評估應以確定估價對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格即公開市場價值標準為目的。為此，消除評估中的各種誤解，建立一套簡潔、明朗的土地增值稅評估體系，對于土地增值稅納稅評估業(yè)務的發(fā)展，發(fā)揮土地增值稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用都有著重要的意義。土地增值稅評估具有較強的專業(yè)性、針對性，要求評估人員必須掌握充分的稅務和財務知識，評估報告和結(jié)果既要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《土地估價規(guī)程》的要求，又要有針對性的服務于納稅、征稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。土地增值稅評估對于我國房地產(chǎn)評估業(yè)來說是一個非常巨大的潛在市場。二、土地增值稅納稅評估的現(xiàn)狀問題《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定需要按照評估額計征土地增值稅的包括三種情況：“、虛報房地產(chǎn)成交價格的；；，又無正當理由的。十年來，土地增值稅的開征對調(diào)節(jié)和合理分配土地增值收益，抑制房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著積極的作用。本文將從土地增值稅納稅評估的現(xiàn)狀出發(fā)，就土地增值稅納稅評估體系的建立及評估的理論、方法進行深入地分析和探討。1995年6月23日第四篇：土地增值稅納稅評估的要點土地增值稅納稅評估的要點王學哲摘要：土地增值稅開征已超過十個年頭，它的實施對抑制我國房地產(chǎn)市場的過度投機行為、保障房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展方面起到了重要作用。四、各級財政、稅務和國有資產(chǎn)管理部門要密切配合、相互協(xié)作，加強土地增值稅的各項征收管理工作。任何房地產(chǎn)評估機構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估過程中有隱瞞事實，提供虛假評估結(jié)果，或與有關(guān)當事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅決取消執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)應根據(jù)《條例》和《細則》的有關(guān)規(guī)定，對應納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)，作為確認計稅依據(jù)的參考。此外，對劃撥土地評估是否要出具兩種報告：一是劃撥土地使用權(quán)價格評估報告，另一是在設定有償使用狀態(tài)下的土地使用權(quán)價格評估報告？筆者認為，劃撥土地使用權(quán)作為眾多土地使用權(quán)類型中的一種，不應該有什么特殊性，除非委托方有特殊要求，那么是因何種目的評估、土地是何種權(quán)利狀態(tài)都應以估價對象的實際情況為準，從而出具相應的土地評估報告，而不必去假定一些條件再來出具另一份報告第三篇：關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知（推薦）關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知財政部、國家稅務總局、國家國有資產(chǎn)管理局各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局、國有資產(chǎn)管理局：為了加強土地增值稅的征收管理，促進對國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的管理，維護國有資產(chǎn)權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）和《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)價格評估等問題通知如下：一、凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立、并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務所、會計師事務所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務。從上面的描述分析中可知道，根據(jù)以上成本計算出的劃撥土地使用權(quán)價格是區(qū)域的平均價格，而對區(qū)域中的具體宗地來說，由于在區(qū)域中所處位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度的差異，價格又有所不同。一般地，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調(diào)整值確定，利潤則是以估價對象的土地使用者所在行業(yè)的年平均利潤率來確定。其次是利息和利潤的確定。而多數(shù)企業(yè)仍然是全部支付了應繳稅費后取得土地，這就造成了同是劃撥土地，而取得土地時所花費的費用就有很大差別。從理論上講，一個企業(yè)依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)，都要支付一定費用，如土地補償費用、拆遷安置費等相關(guān)稅費。劃撥土地使用權(quán)價格評估在實際工作中的交三用在以上對劃撥土地使用權(quán)價格內(nèi)涵及評估方法作了探討之后，劃撥土地使用權(quán)價格評估在實際工作中如何操作，其構(gòu)成價格的各部分如何確定，在此談點筆者的一些不成熟的意見。根據(jù)成本逼近法的計算公式，土地價格由土地取得費、土地開發(fā)費和土地所有權(quán)收益相累加而成，類似于商品價格構(gòu)成，其構(gòu)成價格的三部分非常清楚、明確，根據(jù)上面對劃撥土地使用權(quán)價格內(nèi)涵的分析，其價格構(gòu)成同于成本逼近法中土地價格的計算過程，并且其價格可分零、累加，易于被社會各界理解、認可。因此，不可能把用以上幾種方法測算得到的一整體價格去倒算劃撥土地使用權(quán)價格。以上各種方法都有不同特點、適用范圍、其評估出的宗地價格都為一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的土地使用權(quán)價格。為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較，筆者認為劃撥土地使用權(quán)價格評估中應設定有限使用年期，一般地，其年限的設定與國家法定同類用途的最高出讓年