【正文】 補(bǔ)助范圍中、省投資補(bǔ)助范圍為城市規(guī)劃區(qū)外、不能通過商業(yè)開發(fā)解決的國有工礦棚戶區(qū)改造工程。面積標(biāo)準(zhǔn)限價(jià)商品房套型面積控制在80—120平方米。四、限價(jià)商品房定義限價(jià)商品房是指在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競地價(jià)、競房價(jià)的方式，招標(biāo)確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的普通商品住房。面積標(biāo)準(zhǔn)公共租賃住房單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。三、公共租賃住房定義公共租賃住房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r(jià)格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。二、經(jīng)濟(jì)適用住房定義經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。面積標(biāo)準(zhǔn)廉租住房套型建筑面積應(yīng)控制在50平方米以內(nèi)。2007年8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，明確提出以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。一、廉租住房定義廉租住房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。從這個(gè)意義上說，大規(guī)模加強(qiáng)保障房建設(shè)，可以成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要突破口。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們增強(qiáng)消費(fèi)信心、釋放消費(fèi)需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設(shè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，其輻射帶動(dòng)作用和杠桿作用非常明顯。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展。在這種背景下，2010年4月以來，政府綜合運(yùn)用財(cái)政、金融、土地等宏觀調(diào)控工具，連續(xù)出臺(tái)“國十一條”、“國五條”、“國八條”等重磅調(diào)控政策，但房價(jià)上漲壓力依然存在，調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻。目前，我國商品房市場房價(jià)收入比已超過國際公認(rèn)的警戒線，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無力承擔(dān)過高房價(jià)，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風(fēng)險(xiǎn)。十七大報(bào)告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。在我國“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，是改善和保障民生的目標(biāo)。社會(huì)保障性住房制度也就是在社會(huì)保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實(shí)踐中形成的制度。[9] 馳援保障房建設(shè)之“國家隊(duì)”，中國房地產(chǎn)報(bào)，2011年3月14日。[7] 保障房融資創(chuàng)新趕考，中國房地產(chǎn)報(bào)，2011年3月7日。[5] 楊贊、沈彥皓，《保障性住房融資的國際經(jīng)驗(yàn)借鑒：政府作用》，現(xiàn)代城市研究，2010年9月。[3]《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2010]19號(hào)），2010年6月10日?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】[1]《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號(hào)）,2007年。在住房保障已經(jīng)取得階段性成果的情況下，“十二五”期間，將是全面建設(shè)小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)全體居民住有所居的目標(biāo)關(guān)鍵時(shí)期，形式緊迫，任務(wù)艱巨。為解決資本金不足難題，中央政府正逐步打通資本金來源渠道，允許地方的投融資平臺(tái)發(fā)行中期票據(jù)等措施解決資本金不足問題，而地方政府則積極搭建投融資平臺(tái)舉債，包括中期票據(jù)、企業(yè)債券各種理財(cái)產(chǎn)品，可以統(tǒng)稱為帶有準(zhǔn)市政債特色的“城投債”。中期票據(jù)與中長期貸款利率相比，具有一定的成本優(yōu)勢，有利于企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，一次注冊可分期發(fā)行，發(fā)行方式較為靈活。公積金貸款模式為住房保障安居工程的建設(shè)提供了資金支持，同時(shí)優(yōu)惠的利率大大節(jié)約了融資的成本。根據(jù)測算，2010年住房公積金扣除必要備付資金后的沉淀資金可達(dá)6800多億元，目前的試點(diǎn)不僅可以在短期之內(nèi)開拓保障性資金來源，而且這種對住房公積金的創(chuàng)新使用相比于購買國債也可以提高收益率，未來仍然有較大發(fā)展的空間。鑒于住房公積金的閑置資金龐大，2009年10月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，強(qiáng)調(diào)，在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50％以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。住房公積金也是支持保障性住房建設(shè)的重要資金來源，2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確指出，各地公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等費(fèi)用外，要全部用于廉租住房建設(shè)。這意味著，保障房REITs，更像一種新版的地方債，將成為地方政府一個(gè)新的融資渠道。目前，以債權(quán)性保障房REITs為突破口，天津和上海關(guān)于利用REITs開展保障性住房融資的方案，已經(jīng)獲得了國務(wù)院的批準(zhǔn)，北京、蘇州、海南也紛紛表示要推出保障房REITs。目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率僅有5％—6％左右，而國內(nèi)的保障房體系中，廉租房與公共租賃房作為經(jīng)營性物業(yè)，其租金回報(bào)率更低。與此同時(shí)，保障性住房卻出現(xiàn)日益“缺血”的跡象，保障房建設(shè)的資金缺口問題日漸凸顯，此時(shí)，REITs較為看好保障性住房的前景，但其收益率較商業(yè)地產(chǎn)更低的特點(diǎn)成為的主要顧慮。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，具有流動(dòng)性特點(diǎn)，可為商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)提供持續(xù)資金支持，在國際上已比較成熟，主要分為股權(quán)式融資和債券式融資。目前，江蘇省淮安市在這方面進(jìn)行了嘗試，信托公司對其保障性住房建設(shè)所形成的應(yīng)收賬款進(jìn)行了資產(chǎn)流動(dòng)化設(shè)計(jì)，即BT資產(chǎn)流動(dòng)化模式，有效的緩解了資金壓力。同時(shí)，由于保障性住房無須市場推廣和銷售，建設(shè)企業(yè)的附加成本被降至最低，使建筑施工企業(yè)的優(yōu)勢更加凸顯出來。BT模式通過公開招標(biāo)的方式確定投資人，投資主體可以是投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，可以是一個(gè)投資人，也可以是多個(gè)企業(yè)組織的投資聯(lián)合體。這種合作模式，一方面通過中長期貸款彌補(bǔ)建設(shè)資金缺口，另一方面帶動(dòng)瓶頸領(lǐng)域的信用建設(shè)，廣泛吸引市場融資，它賦予了住房保障建設(shè)更大的活力，對銀行業(yè)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有借鑒意義。這是北京首次在保障房領(lǐng)域與金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，也標(biāo)志著北京保障房融資獲得突破性進(jìn)展。其次，是商業(yè)性銀行的信貸支持。2011年伊始，國開行提出住房保障貸款余額新增1000億元的目標(biāo)。2005年4月，國開行作為唯一的金融機(jī)構(gòu)向遼寧棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放首批貸款30億元，在此嘗試之后，這一銀企合作建設(shè)保障房的模式便在全國得到復(fù)制。首先，是政策性銀行的信貸支持。目前，住建部正在制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。（一）銀企合作模式住房保障建設(shè)是個(gè)長期的工程，對資金的依賴也是持續(xù)的，通過金融機(jī)構(gòu)支持住房保障安居工程建設(shè)，將大大提高融資的能力。然而，根據(jù)中國國內(nèi)部分專家估計(jì)，其中多數(shù)融資負(fù)擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)，地方政府若要完成籌措足夠資金以完成今年的目標(biāo)，將面臨巨大的壓力。三、融資模式創(chuàng)新2011年，中央政府制定了更激進(jìn)的住房保障開工目標(biāo)。但是，如果房地產(chǎn)銷售市場不景氣，土地流拍，各地政府土地出讓收入將大幅減少，住房保障資金很難保證。我國地方政府由于財(cái)力有限，而且保障性住房沒有直接的投資回報(bào)，因此，部分地方政府對保障性住房建設(shè)并不積極。事實(shí)上，任何一個(gè)國家或地區(qū)的住房保障體系，其核心環(huán)節(jié)都是住房融資和財(cái)政支持。（三）政府投入缺失，缺乏資金保障。但是，地方融資的這種機(jī)制，讓地方政府官員存在強(qiáng)烈的借債動(dòng)力，風(fēng)險(xiǎn)暗藏，再度在2011年“兩會(huì)”引發(fā)爭議。數(shù)據(jù)顯示，2010年6月，地方政府融資平臺(tái)的融資規(guī)模出現(xiàn)了比較快、比較高的增長，在此情況之下，地方債務(wù)不斷飆升。（二）融資監(jiān)管加強(qiáng)，貨幣政策緊縮。由于我國對商業(yè)性房地產(chǎn)和保障性住房的融資區(qū)分不夠明確，直接導(dǎo)致在現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控的背景下保障性住房融資門檻較高，廣大中低收入家庭在首次置業(yè)的時(shí)候也缺乏足夠的政策性支持；其次，隨著保障性住房供給量的繼續(xù)加大，保障性住房供給在整個(gè)住房供給總量中的比例會(huì)繼續(xù)上升，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看到了保障性住房開發(fā)的市場前景和長遠(yuǎn)的商業(yè)利益，但是對于目前的住房保障投融資體制、運(yùn)作管理的控制以及對民資權(quán)益的保障，住建部還沒有拿出清晰的條文，使目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本只處于了解政府意向階段，沒有實(shí)質(zhì)行動(dòng)。首先，我國保障性住房的融資缺乏可持續(xù)供應(yīng)、可循環(huán)使用的固定資金來源。保障性安居工程作為政府主導(dǎo)的長期建設(shè)項(xiàng)目，其所需資金量非常大，融資規(guī)?？涨?，就目前住房保障投融資總體情況而言，筆者認(rèn)為存在以下主要問題：（一）資金渠道狹窄，投融資主體單一。二、資金渠道存在的問題目前，我國正處于世界上最大規(guī)模、速度較快的城鎮(zhèn)化時(shí)期，從國外相同發(fā)展階段以及當(dāng)前我國住房狀況來看，我國總體上仍處于住房短缺時(shí)期。天津市于2009年4月成立了“天津市保障住房建設(shè)投資有限公司”，承擔(dān)全市棚戶區(qū)改造和住房保障的融資任務(wù)。從目前全國的情況來看，按照國務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)保障性安居工程的精神，各地方政府為了加大保障性住房建設(shè)規(guī)