【正文】 （4）編制《 用戶手冊 》、《 二次裝修管理方案 》等文件；（5）編制本物業(yè)的接管驗收及配合竣工驗收的工作計劃；（6）制訂《前期物業(yè)管理服務方案》；（7）制訂業(yè)主入伙籌備策劃；（8）參與編制入伙通知書；（9）參與編制入伙須知；（10）制定業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程；（11）制訂交樓收費清單；（12）制定入伙手續(xù)辦理所需各種表格、資料。根據《中華人民共和國合同法》及有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲、乙雙方經過認真協商，就甲方聘請乙方對****項目提供專業(yè)化物業(yè)管理前期介入服務事宜訂立本合同。基本原則1． 甲方委托乙方為本項目提供本物業(yè)項目前期介入物業(yè)服務工作；2． 乙方接受甲方的委托及甲方的監(jiān)管，并按照本合同約定的模式為本項目提供前期介入物業(yè)服務。甲方：****房地產開發(fā)有限責任公司（以下稱“甲方”）地址：**市**區(qū)**路**號 法人代表：乙方：****物業(yè)管理有限公司（以下稱“乙方”）地址：**市**區(qū)**路**號 法人代表：甲、乙雙方都是具有合法經營權的企業(yè)法人。通過物業(yè)管理在房地產開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產開發(fā)產品日益符合廣大業(yè)主的需求。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。物業(yè)管理人員應根據以往的經驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統(tǒng)的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。（四）抓住重點，保證使用功能。但搞好關系，不是不談問題。物業(yè)前期介入，只是在房地產開發(fā)活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。我們直接的服務對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應有的作用。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業(yè)知識。三、物業(yè)管理前期介入應注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經驗和特長，彌補房地產開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理提前介入房地產開發(fā)活動，已成為業(yè)內的共識，而且介入時機越早越好。所謂超前介入，源自于超前意識。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節(jié)，進一步優(yōu)化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。規(guī)劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現。其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現的各種問題。但在房地產銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。、隨著房地產業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產銷售階段。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現狀。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設計，完善規(guī)劃設計細節(jié)； 有利于提高工程質量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。開發(fā)商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術人員也有他一定的局限性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。而開發(fā)商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。在甲小區(qū)二期工程的前期設計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預防性建議。裂縫的出現，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復雜的糾紛。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。筆者在房地產及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產開發(fā)活動，已成為市場的必然。實際上，物業(yè)管理是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產開發(fā)的最后一道關口，在房地產開發(fā)的全過程中起著重要的作用。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因此，人們習慣地將物業(yè)管理稱為房地產開發(fā)的后期工作。工作進度根據小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15天后開展前期管理。② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。（2）設備調試期人員安排與職責成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。（1）施工期人員安排及職責① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。外部公共關系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。一、其他前期準備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。（3）針對初驗發(fā)現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。（2）接管驗收不但要檢查