【正文】 工作進(jìn)度根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15天后開展前期管理。② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。（1）施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。一、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開發(fā)商認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理（大廈）竣工驗(yàn)收物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面（1）土建工程：■ 屋面排水坡度■ 伸縮縫、地面有無(wú)滲水■ 地下室墻面有無(wú)滲水■ 地面有無(wú)空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等（2）裝飾工程■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫(kù) ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等（6）空調(diào)系統(tǒng)■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。，建立調(diào)試檔案，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商。（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開發(fā)商洽談解決，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。第五篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：● 施工期物業(yè)管理● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、施工期物業(yè)管理工作。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。對(duì)平時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量、使用功能問(wèn)題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來(lái)充實(shí)自己。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問(wèn)題，請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見(jiàn)，提出建議。近年來(lái)，又有專家提出了“超前介入”的說(shuō)法。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，而對(duì)以后的管理和使用問(wèn)題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問(wèn)題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問(wèn)題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。”物業(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問(wèn)題。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說(shuō)在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過(guò)程。物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見(jiàn)，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見(jiàn)錯(cuò)誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。無(wú)庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問(wèn)題所致。上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的必要性。開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來(lái)，衛(wèi)生間沒(méi)有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。可惜的是，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)怪不怪的一道特殊風(fēng)景。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。第四篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開業(yè)計(jì)劃和裝修進(jìn)度時(shí)間表，并在招商談判時(shí)和商戶協(xié)商解決。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。監(jiān)理費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項(xiàng)目包括但不限于以下項(xiàng)目：與設(shè)計(jì)圖紙是否吻合；消防設(shè)施的完好情況；裝修