【正文】 。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。在實際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進的方向。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：（一）加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。一般的設(shè)計人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。稍有經(jīng)濟學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。開發(fā)商錯誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。第五篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。新建房屋從驗收接管之日起，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修（根據(jù)工程保修有關(guān)規(guī)定），并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管驗收時，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（2）技術(shù)資料隱蔽工程隱蔽工程驗收簽證包括竣工圖；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水；供暖、管道煤氣的試壓報告；智能化、消防驗收合格證等。新建房屋接管驗收應(yīng)提交哪些資料？要點：工程的前期開發(fā)達到“四通一平”后（四通：水通、路通、電通、電訊通、智能化；一平：場地平整），(也就是“生地“變?yōu)椤笆斓亍钡倪^程），完成竣工移交之后，方可進入物業(yè)的接管驗收。（3）在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責(zé)不同。（2）在房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程中，兩者所處的階段和作用不同?？⒐を炇帐钦袨?，是由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。（4）工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進行檢查。（2）要盡可能全面收集資料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準(zhǔn)備。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？要點：物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是加強對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計的參與職責(zé)為在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計的問題和缺陷，向設(shè)計單位反映并責(zé)成其在設(shè)計中糾正?！粼缙诮槿霊?yīng)五個重點問題解答物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段的參與職責(zé)有哪些？要點：規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭。建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作,網(wǎng)絡(luò)數(shù)字也瘋狂 醫(yī)療廣告跑馬圈地進行時。三、商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。二、項目施工階段物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。一、項目設(shè)計階段商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。物業(yè)部第四篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入商業(yè)物業(yè)管理前期介入項目設(shè)計階段 商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。9)為確保所有商戶在開業(yè)時同時開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進度，制定嚴(yán)格的開業(yè)計劃和裝修進度時間表，并在招商談判時和商戶協(xié)商解決。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。監(jiān)理費用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項目包括但不限于以下項目：與設(shè)計圖紙是否吻合；消防設(shè)施的完好情況；裝修材料與消防要求的一致性；電器線路施工情況；設(shè)備設(shè)施完好情況b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認(rèn)可后的施工圖。8)驗收a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。工期管理重點關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；c)拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開洞或加建樓梯；d)訂購有特殊貨柜物品；e)空調(diào)和消防的重新布局。6)工期管理根據(jù)商業(yè)開業(yè)時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。管理公司有權(quán)要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做出保護裝置方能使用。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞商場電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商場內(nèi)外設(shè)施。4)現(xiàn)場材料進場通道、工具運輸、退場所有運進及運出施工場所的施工設(shè)備必須經(jīng)過管理公司的批準(zhǔn)。3)商戶須自行向消防、衛(wèi)生等政府有關(guān)部門申請審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。如果初步方案設(shè)計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照管理公司的意見修改初步方案設(shè)計圖，并重新提交給管理公司進行審核。2)要求商戶在開業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝修。參見商場《裝修手冊》2）制定《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行