【正文】 。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門(mén)的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。對(duì)平時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量、使用功能問(wèn)題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來(lái)充實(shí)自己。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。一些優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問(wèn)題，請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見(jiàn)，提出建議。近年來(lái)，又有專家提出了“超前介入”的說(shuō)法。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，而對(duì)以后的管理和使用問(wèn)題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問(wèn)題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問(wèn)題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。在工程建筑施工階段，有些開(kāi)發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足?！蔽飿I(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開(kāi)發(fā)商處理遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說(shuō)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過(guò)程。物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見(jiàn)，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見(jiàn)錯(cuò)誤的重演，使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。無(wú)庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問(wèn)題所致。上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的必要性。開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來(lái)，衛(wèi)生間沒(méi)有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開(kāi)發(fā)商的形象造成了一定的影響。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣，于是趕緊找開(kāi)發(fā)商交涉?？上У氖?，該開(kāi)發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門(mén)處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。一、物業(yè)前期介入的必要性打開(kāi)報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)怪不怪的一道特殊風(fēng)景。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和利益。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。第五篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。新建房屋從驗(yàn)收接管之日起，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修（根據(jù)工程保修有關(guān)規(guī)定），并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（2）技術(shù)資料隱蔽工程隱蔽工程驗(yàn)收簽證包括竣工圖；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；水、電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水；供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；智能化、消防驗(yàn)收合格證等。新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交哪些資料？要點(diǎn)：工程的前期開(kāi)發(fā)達(dá)到“四通一平”后（四通：水通、路通、電通、電訊通、智能化；一平：場(chǎng)地平整），(也就是“生地“變?yōu)椤笆斓亍钡倪^(guò)程），完成竣工移交之后，方可進(jìn)入物業(yè)的接管驗(yàn)收。（3）在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責(zé)不同。（2）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用的全過(guò)程中，兩者所處的階段和作用不同?？⒐を?yàn)收是政府行為，是由政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。（4）工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。（2）要盡可能全面收集資料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準(zhǔn)備。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？要點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)為在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題和缺陷，向設(shè)計(jì)單位反映并責(zé)成其在設(shè)計(jì)中糾正?！粼缙诮槿霊?yīng)五個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題解答物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與職責(zé)有哪些？要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的源頭。建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中，與社會(huì)有關(guān)部門(mén)發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作,網(wǎng)絡(luò)數(shù)字也瘋狂 醫(yī)療廣告跑馬圈地進(jìn)行時(shí)。三、商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段收集和掌握第一手資料通過(guò)早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。必須利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。二、項(xiàng)目施工階段物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問(wèn)題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問(wèn)題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。第四篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入商業(yè)物業(yè)管理前期介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開(kāi)業(yè)計(jì)劃和裝修進(jìn)度時(shí)間表，并在招商談判時(shí)和商戶協(xié)商解決。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。監(jiān)理費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項(xiàng)目包括但不限于以下項(xiàng)目：與設(shè)計(jì)圖紙是否吻合；消防設(shè)施的完好情況；裝修材料與消防要求的一致性；電器線路施工情況；設(shè)備設(shè)施完好情況b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認(rèn)可后的施工圖。a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。工期管理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問(wèn)題：a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；c)拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開(kāi)洞或加建樓梯；d)訂購(gòu)有特殊家具和廚房用具；e)空調(diào)和消防的重新布局。根據(jù)商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間的安排，合理控制裝修工期，及時(shí)提醒商戶及早完成裝修。管理公司有權(quán)要求商戶對(duì)商場(chǎng)公共區(qū)域及貨梯做出保護(hù)裝置方能使用。在裝修過(guò)程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門(mén)以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必須按管理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)行。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。在管理公司招商部(營(yíng)運(yùn)部)收到商戶提交的裝修設(shè)計(jì)方案的5個(gè)有效工作日之內(nèi)，管理公司應(yīng)對(duì)這些初步方案、設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱和簽署意見(jiàn)。（3）裝修管理控制環(huán)節(jié)，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和未來(lái)可能引起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。（2）編制裝修管理工作流程和管理制度《裝修手冊(cè)》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以