【正文】 施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認可后的施工圖。根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設(shè)置；3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。報告的內(nèi)容包括，但不限于:1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；2)本地物業(yè)管理市場的消費習慣和消費水平分析；3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；4)主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費用標準、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。6)公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。商業(yè)物業(yè)費測算前必須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準確定等。參見附錄1《**購物廣場裝修手冊》2）制定《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責及工作流程。4)現(xiàn)場材料進場通道、工具運輸、退場所有運進及運出施工場所的施工設(shè)備必須經(jīng)過管理公司的批準。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時開業(yè)提供服務(wù)。c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報審通過的意見書(消防、衛(wèi)生等)。二、項目施工階段（一）物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。（三）建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作。：（1）人工費用：包括工資總額及福利費。（9）不可預(yù)見費。主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。在管理公司招商部(營運部)收到商戶提交的裝修設(shè)計方案的5個有效工作日之內(nèi)，管理公司應(yīng)對這些初步方案、設(shè)計圖紙進行審閱和簽署意見。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。第四篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入商業(yè)物業(yè)管理前期介入項目設(shè)計階段 商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥?！粼缙诮槿霊?yīng)五個重點問題解答物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段的參與職責有哪些？要點：規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭。（4）工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同不斷進行檢查。新建房屋接管驗收應(yīng)提交哪些資料？要點：工程的前期開發(fā)達到“四通一平”后（四通：水通、路通、電通、電訊通、智能化；一平：場地平整），(也就是“生地“變?yōu)椤笆斓亍钡倪^程），完成竣工移交之后，方可進入物業(yè)的接管驗收。第五篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風景?？上У氖牵撻_發(fā)商習慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓和指導，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。一般的設(shè)計人員往往習慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：（一）加強業(yè)務(wù)學習和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。業(yè)主可以不懂建筑學，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進的方向。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學習，不斷用知識來充實自己。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。（2）技術(shù)資料隱蔽工程隱蔽工程驗收簽證包括竣工圖；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水；供暖、管道煤氣的試壓報告；智能化、消防驗收合格證等?？⒐を炇帐钦袨椋怯烧ㄔO(shè)行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計的參與職責為在全面細致地反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計的問題和缺陷，向設(shè)計單位反映并責成其在設(shè)計中糾正。2）在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。一、項目設(shè)計階段商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。監(jiān)理費用由商戶負責，檢查項目包括但不限于以下項目：與設(shè)計圖紙是否吻合；消防設(shè)施的完好情況；裝修材料與消防要求的一致性；電器線路施工情況；設(shè)備設(shè)施完好情況b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認可后的施工圖。管理公司有權(quán)要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做出保護裝置方能使用。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報項目開發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。以下為萬達集團所開發(fā)并經(jīng)營管理的萬達廣場各主力店物業(yè)服務(wù)界面，以供參考：（1）超市、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；（2）百貨、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；；；（3）餐飲、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場主系統(tǒng)的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向各地管理公司繳納；、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤運行、維護保養(yǎng)費用；、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養(yǎng)責任及費用；、環(huán)保部門對其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達標情況要求較高，為物業(yè)管理的重點；、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；；、電子娛樂、影院（1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向各地管理公司繳納運行、維護保養(yǎng)費用；（2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；（3）消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；（4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；（5）消防與其他租戶共用；、家居（1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；（2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責；（3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；（1）水、氣系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；（2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；（3）供電系統(tǒng)單獨在供