【正文】 以上簡(jiǎn)單概述了有關(guān)物業(yè)管理前期介入的思路及階段性工作目標(biāo)，鑒于每個(gè)項(xiàng)目的情況各異，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標(biāo)編制具體的實(shí)施方案，以上談到的幾個(gè)階段，除了在物業(yè)接管驗(yàn)收階段，物業(yè)公司占主導(dǎo)外（主角），其他幾個(gè)階段物業(yè)公司要充分發(fā)揮好輔助作用（配角），配合開發(fā)企業(yè)做好相關(guān)的工作。※物業(yè)接管驗(yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從后期使用和管理的角度對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收是 再驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、設(shè)施設(shè)備，還包括道路、休閑游樂場(chǎng)地、環(huán)境綠化等，驗(yàn)收過程中如發(fā)現(xiàn)問題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)施工單位限期整改?！⒐を?yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：協(xié)助開發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備、管線等使 用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備逐一檢查，并建立驗(yàn)收檔案?！┕す芾黼A段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從物業(yè)管理和使用的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問題，提高業(yè)主在后期使用過程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項(xiàng)目建設(shè)單位的知名度及信譽(yù)度，同時(shí)可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來(lái)不必要的麻煩。概括地說(shuō)，物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的介入是全程參與，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā) 的不同階段制定階段性工作目標(biāo)，具體如下：※項(xiàng)目策劃定位階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：充分了解項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位，并據(jù)此 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定物業(yè)管理服務(wù)在后期物業(yè)管理中的服務(wù)檔次及標(biāo)準(zhǔn)，初步設(shè)計(jì)物業(yè)管理方案，為后期物業(yè)管理做好前期鋪墊。從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項(xiàng)目開發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的階段性特點(diǎn)，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。 清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無(wú)關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件?；馂?zāi)發(fā)生后，每一位員工要牢記自己的首要職責(zé)是保護(hù)業(yè)主、訪客自己的生命安全。物業(yè)經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由保安部負(fù)責(zé)人或值班人員代任指押。 物業(yè)經(jīng)理或值班人員接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。： ； ； ； ； ； 。6）平時(shí)應(yīng)備足沙包作為應(yīng)急用。4）管道工在操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。2）加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引起水浸。，以及受損情況。，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，知會(huì)全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場(chǎng)，盡快恢復(fù)整潔。若水源來(lái)自供水總管或工程物料部無(wú)力解決時(shí)，應(yīng)立即通知自來(lái)水公司前來(lái)?yè)屝?。，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)行，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，還應(yīng)分別記錄到場(chǎng)和離開時(shí)間、車輛號(hào)碼；被困人員有傷者的，應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志錯(cuò)迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無(wú)謂的行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。電梯困人方案，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時(shí)，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。，保安部應(yīng)立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到現(xiàn)，共同制訂搶救方案。，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。3）保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修費(fèi)的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。：1）工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。、值班室，耐心接待住房和商房詢問，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住房、商房發(fā)生沖突。，正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序，指導(dǎo)商房啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。以上是天水成紀(jì)物業(yè)管理中心對(duì)“隴林經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”的前期管理方案，不足和不完善的地方請(qǐng)有關(guān)部門指出，物業(yè)公司將竭盡全力做好工作，不辱公司使命。這期間是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，主要工作有：（1）與發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》；（2）對(duì)移交的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，收齊物業(yè)整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，并與發(fā)展商詳細(xì)約定保修事宜；（3）建立住房檔案，做好業(yè)主工作，制定各項(xiàng)管理?xiàng)l約、物業(yè)管理收費(fèi)辦法等相關(guān)的規(guī)范性文件，發(fā)放入伙通知書、接房須知、管理規(guī)約等資料，并做好物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任范圍的宣傳工作；（4）做好房屋的裝飾、裝修管理，審核裝修隊(duì)的來(lái)源及資質(zhì)證書，嚴(yán)格按照《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》對(duì)裝修方案的審批制，把裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，并對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；（5）對(duì)小區(qū)物業(yè)的維修維護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等做全方面的專業(yè)化管理，并積極開展各項(xiàng)便民服務(wù)措施如代收代繳水電費(fèi)、車輛停放管理、聯(lián)系家政服務(wù)等。服務(wù)方式：（1）物業(yè)公司繼續(xù)派請(qǐng)土木工程、水電設(shè)施等方面的專家以顧問形式介入服務(wù)；（2）物業(yè)公司派2—3名保安在建筑現(xiàn)場(chǎng)巡邏，同時(shí)增設(shè)1名保潔員做好清潔工作；（3）由物業(yè)公司派1名宣傳干事配合總公司做好樓盤銷售工作； 工程竣工后，物業(yè)公司主要服務(wù)內(nèi)容為：（1）配合開發(fā)商對(duì)主體建筑、附屬建筑進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，并對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題記錄在案；（2）參與各種設(shè)施設(shè)備的安裝布局和調(diào)試工作，并對(duì)各項(xiàng)性能指數(shù)和廠商進(jìn)行建檔，掌握生產(chǎn)廠商、安裝公司、建筑材料的保質(zhì)、保修期等情況；（3）參與小區(qū)園林建設(shè)，在園林布局、花草樹木的選用、建筑小區(qū)的擺設(shè)等方面做專業(yè)化、合理化建議，并對(duì)其進(jìn)行護(hù)衛(wèi)、保潔、綠化等工作。服務(wù)方式：與發(fā)展商簽訂咨詢合同，約定專業(yè)咨詢服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司以顧問形式介入，從樓盤報(bào)建到工程竣工整個(gè)規(guī)劃、建設(shè)期間派請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行全方面咨詢服務(wù)。為此，物業(yè)公司對(duì)“隴林佳園經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”的前期物業(yè)管理工作做了認(rèn)真部署，做了分段、針對(duì)性和管理方案如下：（一）超前介入階段服務(wù)內(nèi)容：在物業(yè)開發(fā)規(guī)劃階段主動(dòng)介入，為發(fā)展商出謀劃策，對(duì)物業(yè)公建設(shè)施配套的配置做專業(yè)咨詢服務(wù)。努力爭(zhēng)創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)榮譽(yù)及ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證，賦予小區(qū)無(wú)形資產(chǎn)，回饋業(yè)主和發(fā)展商，以促使優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā)和管理處于良性循環(huán)，創(chuàng)造良好的企業(yè)效益與社會(huì)效益。統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，提供一個(gè)良好的生活環(huán)境和高尚的居住環(huán)境，以保障全體業(yè)主的共同利益；維護(hù)業(yè)戶的權(quán)益。二、物業(yè)管理工作目的保持和提高物業(yè)的完好度。其他委托服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需求，我們將設(shè)定其他的特約服務(wù)，直接服務(wù)于業(yè)主。商務(wù)服務(wù)：針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的需求，提供與之相適應(yīng)的各類商務(wù)服務(wù)，物業(yè)管理方案 以滿足小型企業(yè)內(nèi)部智能部門不完善所帶來(lái)的不變，從而方便業(yè)主。代租代售服務(wù)：為業(yè)主提供房屋的代租、代售服務(wù)； 人員接送服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需要，因特殊原因無(wú)法接待其親戚朋友，可委托我物業(yè)管理公司人員代其接待客人，并妥善安排，直到業(yè)主歸來(lái)。成員包括2名電工、1名物業(yè)經(jīng)理 G、延伸物業(yè)管理服務(wù)代繳代辦服務(wù)：為業(yè)主代繳各類費(fèi)用，代辦信件的郵寄與郵寄服務(wù)等等。信息咨詢服務(wù)等六、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。代辦家庭清潔、消毒、打蠟?？辗看埽课葜薪?。2)、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。1)、日常服務(wù)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求。配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系。F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整雜草 清除(每周一次)確?；緹o(wú)雜草防蟲 病蟲害防治(一年2次)無(wú)病蟲害養(yǎng)護(hù) 施肥(一年4次)綠化生長(zhǎng)旺盛喬灌木 修剪造型一年4次E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)?；ú輼淠鹃L(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害，無(wú)折損、無(wú)斑禿。對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種。日常保潔范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無(wú)遺留物、臭味掃地板及樓梯 1次/天 無(wú)雜物，無(wú)積水沖洗樓梯 1次/周 無(wú)雜物，無(wú)積水擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印擦電梯 2次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印擦公共防盜門 1次/周 無(wú)灰塵擦樓梯扶手 1次/周 無(wú)灰塵 擦公共天花板 1次/周 無(wú)灰塵、蜘蛛絲擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵擦窗戶 2次/月 無(wú)灰塵道路 1 路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物水泵結(jié)合器 1次/周 無(wú)灰塵路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼７课莨灿貌课槐３智鍧?，無(wú)亂貼、亂畫。房屋公共部門共用設(shè)施無(wú)蟻害。標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制)。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用。制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案。3)弱電設(shè)備管理每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。各用電器具是否牢固。金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異。操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)。備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。臨時(shí)施工及住(用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施。建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運(yùn)行記錄。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。汛期道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生。排水管理。對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染。1)給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡?？茖W(xué)管理記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整。車輛交通及道路管理樓宇停車場(chǎng)（庫(kù)）有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記。配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。對(duì)出租戶管理租戶在小區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。建立我公司覆蓋全太倉(cāng)市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援。對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全