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酒店重大資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)報(bào)告書(shū)(參考版)

2025-07-25 14:59本頁(yè)面
  

【正文】 評(píng)估中將主樓和附樓分開(kāi)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象宗地選取的比較實(shí)例基本情況如下: 比較案例基本情況表 項(xiàng)目名稱(chēng) 待估土地 案例 1 案例 2 案例 3 宗地名稱(chēng) 長(zhǎng)春華天酒店宗地 天一房地產(chǎn)宗地 長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)宗地 萬(wàn)龍房地產(chǎn)宗地 宗地位置 綠園區(qū)景陽(yáng)大路 2288 號(hào) 西環(huán)城路以東、華盛房地產(chǎn)用地以南、洛陽(yáng)街以西 、自立西街以北 寬城區(qū)東四條以東、長(zhǎng)白路以南、長(zhǎng)春公路客運(yùn)以西、黑水路以北 南關(guān)區(qū)永長(zhǎng)路西 交易價(jià)格(元 /m2) 2,022 2,190 1,417 交易時(shí)間 20xx831 20xx731 20xx712 20xx33 交易方式 轉(zhuǎn)讓 拍賣(mài) 掛牌 協(xié)議出讓 38 使用權(quán)類(lèi)型 出讓 出讓 出讓 出讓 取得年限 37 40 40 39 規(guī)劃用途 商服 商服 商服 商服 土地級(jí)別 5 6 1 2 交通狀況 交通較便利 交通較便利 交通便利 交通較便利 地理位置 綠園區(qū)春城大街和景陽(yáng)大 路的交匯處 綠園區(qū)西環(huán)城路東 寬城區(qū)東四條以東、長(zhǎng)白路以南、長(zhǎng)春公路客運(yùn)以西、黑水路以北 南關(guān)區(qū)永長(zhǎng)路西 區(qū)級(jí)商服中心距離 3 3 1 2 環(huán)境狀況 較好 一般 一般 一般 臨街狀況 一般 較好 好 一般 公共設(shè)施 較齊全 較齊全 齊全 齊全 容積率 8 地塊形狀 較規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 較規(guī)則 基礎(chǔ)設(shè)施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 B、根據(jù)對(duì)宗地價(jià)格影響因素的分析,對(duì)比較案例的市場(chǎng)交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行修正,得出以下比較案例修正系數(shù)表: 名 稱(chēng) 案例 1 案例 2 案例 3 綜合系數(shù) 修正價(jià)格 (單位:元 /m2) 1,780 1,770 1,730 C、求取比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格 =( 1,780+ 1,770+ 1,730)247。 E、 因素修正系數(shù) 根據(jù)距離車(chē)站、人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施等商服用地因素修正后得出因素修系數(shù)為。 B、 期日修正系數(shù) 利用國(guó)土資源部城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng),長(zhǎng)春市 20xx 年第四季度商業(yè)用地平均地價(jià)為 1,656 元 /平方米, 20xx 年第二季度平均地價(jià)為 2,113 元 /平方米, 20xx第二季度和基準(zhǔn)日地價(jià)保持穩(wěn)定,則地價(jià)指數(shù)即期日修正系數(shù)為 。 估值計(jì)算公式為:重置全價(jià)成新率 (其中:重置全價(jià) =建筑安裝成本 +前期費(fèi)用 +其他費(fèi)用 +資金成本 +合理的投資利潤(rùn);成新率 =使用年限成新率 +鑒定成新率 ) ① 重置全價(jià)的估算 重置全價(jià)=建筑安裝成本 +前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本 +合理投資利潤(rùn) A、建筑安裝工程重置全價(jià)=建設(shè)工程成本 +前期及其他費(fèi)用 +資金成本 +投資利潤(rùn) = 263,682,271+17,130,853+21,229,472+47,697,725 = 349,740,348 (元 ) B、裝修工程重置全價(jià) =裝修工程成本 +前期及其他費(fèi)用 +資金成本 +投資利潤(rùn) 36 = 78,564,843+2,435,509+6,123,627+13,068,597 = 100,192,576 (元 ) ② 評(píng)估值的計(jì)算 A、建筑工程評(píng)估值=重置全價(jià)綜合成新率= 349,740,348 97% = 340,025,338 (元 ) B、裝修工程評(píng)估值=重置全價(jià)綜合成新率 =100,192, 90% = 90,173,318 (元 ) C、建筑裝飾工程合計(jì)為 = 340,025,+90,173, = 430,198,656 (元 ) ( 2)土地使用權(quán)的估算 本次評(píng)估宗地為長(zhǎng)春華天酒店占用的土地使用權(quán),面積為 9,084 平方米,采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。 對(duì)于負(fù)債,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)目明細(xì)表及相關(guān)財(cái)務(wù)資料,對(duì)賬面值進(jìn)行核實(shí),以企業(yè)實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債確定評(píng)估值。成本法評(píng)估時(shí),酒店主體建筑及配套附屬設(shè)備(含土地使用權(quán))采用房地分估的原則,酒店主體建筑及配套附屬設(shè)備采用重置成本法,土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法,兩部分之和作為房地產(chǎn)評(píng)估值;市場(chǎng)法評(píng)估時(shí),酒店主體建筑及 配套附屬設(shè)備(含土地使用權(quán))采用房地合估的原則,作為市場(chǎng)法評(píng)估值。 (五 )評(píng)估原則 根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律法規(guī),本次資產(chǎn)評(píng)估遵循獨(dú)立、客 觀、科學(xué)、公正、產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、替代性、公開(kāi)市場(chǎng)以及其他公允的評(píng)估原則,評(píng)估中未應(yīng)用特殊原則。評(píng)估范圍為酒店公司在評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。 (二 )評(píng)估目的 確定酒店公司全部資產(chǎn)及負(fù)債于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值,為本公司收購(gòu)酒店公司 100%股權(quán)提供參考依據(jù)。 截至本報(bào)告書(shū)簽署日,酒店公司擁有的上述房屋建筑物、土地使用權(quán)及相關(guān)酒店配套設(shè)施均無(wú)任何權(quán)利瑕疵,未設(shè)置抵押和其他任何權(quán)利負(fù)擔(dān),不存在被司法凍結(jié)或權(quán)利受到限制的情形,未涉及訴訟、仲裁和其他爭(zhēng)議。目前,國(guó)有土地使用權(quán)證已過(guò)戶(hù)至酒店公司。京都大酒店原規(guī)劃用地面積為 6,563 平方米,后吉安房地產(chǎn)對(duì)原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整,原 6,563 平方米土地不能滿(mǎn)足建造酒店要求,因此在原土地面積基礎(chǔ)上又增加了 2,521 平方米,共計(jì) 9,084 平方米。 20xx 年 6 月吉安房地產(chǎn)將上述房屋建筑物作為出資設(shè)立酒店公司, 20xx 年 6 月6 日長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理局為該房屋建筑物頒發(fā)了新的房屋所有權(quán)證書(shū),證書(shū)明細(xì)情況如下: 序號(hào) 房屋所有權(quán)證書(shū)號(hào) 建筑面積(平方米) 1 房權(quán)證長(zhǎng)房權(quán)字第 5090001652 號(hào) 12, 2 房權(quán)證長(zhǎng)房權(quán)字第 5090001653 號(hào) 19, 3 房權(quán)證長(zhǎng)房權(quán)字第 5090001654 號(hào) 13, 4 房權(quán)證長(zhǎng)房權(quán)字第 5090001655 號(hào) 13, 5 房權(quán)證長(zhǎng)房權(quán)字第 5090001656 號(hào) 22, 33 合 計(jì) 81, 土地使用權(quán) 20xx 年 6 月 16 日,酒店公司取得長(zhǎng)春市人民政府核發(fā)的長(zhǎng)國(guó)用【 20xx】第060006226 號(hào)《國(guó)有土地使用證》,該宗地座落于長(zhǎng)春市綠園區(qū)和平大街以東、春城大街以西,使用權(quán)面積 9,084 平方米,土地用途為其他商服用地,使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期為 2043 年 10 月 14 日。 二、酒店公司主要資產(chǎn)的權(quán)屬情況 截至本報(bào)告書(shū)簽署日,酒店公司擁有的資產(chǎn)主要為房屋建筑物(即 長(zhǎng)春華天大酒店 ,原名 長(zhǎng)春京都大酒店 )、土地使用權(quán)和相關(guān)酒店配套設(shè)施。酒店公司的控制關(guān)系圖如下: 20xx 年 8 月 30 日,吉安房地產(chǎn)召開(kāi)股東會(huì)審議通過(guò)了關(guān)于出讓其所持酒店公司股權(quán)的決議。 長(zhǎng)春華天大酒店建筑成本構(gòu)成情況 長(zhǎng)春華天大酒店建筑成本構(gòu)成如下表所示: 項(xiàng) 目 金 額(萬(wàn)元) 供電系統(tǒng)設(shè)備 供熱系統(tǒng)設(shè)備 洗 滌 設(shè) 備 水處理設(shè)備 消 防 設(shè) 備 音 響 設(shè) 備 廚 房 設(shè) 備 其他電器設(shè)備 電 梯 啤 酒 設(shè) 備 水井及泵房 其 他固定資產(chǎn) 房屋建筑物及土地 33, 其中:土地款 裙房 7, 主樓 24, 其他 31 小 計(jì): 36, 低值易耗品 總 計(jì): 36, 評(píng)估結(jié)果 經(jīng)綜合評(píng)定估算,于評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx 年 5 月 20 日,評(píng)估對(duì)象的凈資產(chǎn)賬面值為 36, 萬(wàn)元,調(diào)整后賬面值為 36, 萬(wàn)元,評(píng)估值為 39, 萬(wàn)元,與調(diào)整后賬面值相比,評(píng)估增值 3, 萬(wàn)元,增值率為 %。 B、使用年限成新率 年限法成新率=預(yù)計(jì)尚可使用年限 /(已使用年限 +預(yù)計(jì)尚可使用年限) 100% C、綜合成新率 對(duì)于小型設(shè)備使用年限法成新率進(jìn)行確定;對(duì)于重點(diǎn)大型設(shè)備按照上述兩種方法 的權(quán)重比來(lái)確定綜合成新率,其中使用年限法占 40%,技術(shù)鑒定完好分值法占60%。具體操作時(shí),主要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察鑒定所掌握的材料,根據(jù)設(shè)備現(xiàn)狀,結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)及有關(guān)功能性,經(jīng)濟(jì)性貶值因素,并 參考設(shè)備的設(shè)計(jì)使用年限及設(shè)備使用、保養(yǎng)和修理情況綜合確定成新率。對(duì)詢(xún)不到現(xiàn)價(jià)的國(guó)產(chǎn)設(shè)備,采用各年機(jī)器設(shè)備價(jià)格手冊(cè)的價(jià)格,乘以物價(jià)指數(shù),再加必要費(fèi)用、資金成本等確定重置成本;對(duì)非標(biāo)、自制設(shè)備收集該設(shè)備的制造費(fèi)用,包括材料費(fèi)和合理人工費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)來(lái)確定重置成本。對(duì)詢(xún)到現(xiàn)價(jià)的國(guó)產(chǎn)主要機(jī)器設(shè)備,按現(xiàn)行市價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、其他費(fèi)用、資金成本等確定重置成本;對(duì)于 部分不安裝調(diào)試即可直使用的設(shè)備從市場(chǎng)上所詢(xún)得價(jià)格(含運(yùn)雜費(fèi))即為其評(píng)估重置成本。 由于商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是法定 40 年的使用權(quán)價(jià)格,待估宗地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)瑒t年期修正系數(shù)為: Y=[11/( 1+R) M]/[11/( 1+R) N] (其中: R土地資本化率取 8%; M待估土地使用年限; N法定土地使用年限) 求得 Y= 待估宗地地價(jià) =宗地所在區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)( 1+修正系 數(shù)之和)土地面積年期修正系數(shù) =1,800( 1+20%) 9,084 =18,793,(元) ( 3)機(jī)器設(shè)備、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 對(duì)機(jī)器設(shè)備、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施的評(píng)估采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估,即以重置成本作為設(shè)備的重置成本乘以成新率得出設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。 27 ④求取評(píng)估值 房屋建筑物單位價(jià)格 =比準(zhǔn)價(jià)格 A權(quán)重 + 比準(zhǔn)價(jià)格 B權(quán)重 + 比準(zhǔn)價(jià)格 C權(quán)重 =4,3211/3+4,2461/3+4,1891/3 =4,252(元 /平方米) 房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值 =4,252 81, =346,217,(元) ( 2)土地使用權(quán)的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 經(jīng)過(guò)評(píng)估人員對(duì)委估土地周邊進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查及網(wǎng)上詢(xún)價(jià),并未取得實(shí)際交易案例,對(duì)委估的土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。 ②可比實(shí)例及相關(guān)修正因素的選擇 遵循替代原則,并進(jìn)行實(shí)地勘察,選取與評(píng)估對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)、用途相同、規(guī)模相當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)相同、檔次相當(dāng)、權(quán)利性質(zhì)相同,成交日期與評(píng)估 26 基準(zhǔn)日接近,交易類(lèi)型與評(píng)估目的基本吻合,交易價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正成正常市場(chǎng)價(jià)格的可比實(shí)例。 ( 2)對(duì)宗地采用的評(píng)估方法為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 待估宗地地價(jià)=宗地所在區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) *( 1+修正系數(shù)之和) *土地面積 *年期修正系數(shù) ( 3)對(duì)機(jī)器設(shè)備主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估 重置成本法是以重置成本作 為設(shè)備的重置全價(jià)乘以成新率得出設(shè)備的評(píng)估價(jià)值的評(píng)估方法。 評(píng)估原則 25 根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律法規(guī),資產(chǎn)評(píng)估遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)、公正、保密、 統(tǒng)一性原則。評(píng)估對(duì)象為吉安房地產(chǎn)擁有的位于長(zhǎng)春市綠園區(qū)景陽(yáng)大路 2288 號(hào)的長(zhǎng)春華天大酒店房產(chǎn)及相關(guān)設(shè)備,框架結(jié)構(gòu),建筑面積為 81, 平方米,機(jī)器設(shè)備 1,838 項(xiàng)及部分存貨。 評(píng)估目的 核實(shí)資產(chǎn)現(xiàn)值,為長(zhǎng)春吉安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬投資組建酒店公司提供價(jià)值參考依據(jù)。 *本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,吉安房地產(chǎn)的持股比例變更為 %,張曉明的持股比例變更為 %。 20xx 年 7月增加注冊(cè)資本至 2,000 萬(wàn)元及股權(quán)轉(zhuǎn)讓 20xx 年 7 月, 吉安房地產(chǎn)以貨幣資金 1,000 萬(wàn)元對(duì)酒店公司進(jìn)行增資,注冊(cè)資本變更為 2,000 萬(wàn)元,上述出資業(yè)經(jīng)吉林安宏會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司以吉安會(huì)驗(yàn)字【 20xx】第 105 號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》予以驗(yàn)證。 20xx 年 6月,酒店公司實(shí)收資本增加至 1,000 萬(wàn)元 20xx 年 6 月,吉安房地產(chǎn)以其擁有的,經(jīng)吉林安宏資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估的,凈值為 39, 萬(wàn)元的長(zhǎng)春京都大酒店資產(chǎn)繳付出資,其中 500 萬(wàn)元作為注冊(cè)資本,其余 39, 萬(wàn)元計(jì)入資本公積。酒店公司的基本情況如下: 一、酒店公司的基本情況 (一)基本信息 名稱(chēng):長(zhǎng)春華天酒店管理有限公司 企業(yè)性質(zhì):有限責(zé)任公司 注冊(cè)地址:綠園區(qū)景陽(yáng)大路 2288 號(hào) 主要辦公地點(diǎn):長(zhǎng)春市綠 園區(qū)景陽(yáng)大路 2288 號(hào) 法定代表人:張曉明 注冊(cè)資本: 2,000 萬(wàn)元 實(shí)收資本: 2,000 萬(wàn)元 成立日期: 20xx 年 5月 30 日 稅務(wù)登記證號(hào)碼:吉國(guó)、地稅字 220xx6675603344 經(jīng)營(yíng)范圍:酒店管理
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