【正文】 “銷售、商業(yè)：結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規(guī)劃設(shè)計提供合理性意見工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見開發(fā)：提供各項前期配套費用標準” 研發(fā) 運營 開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）送規(guī)劃預審 研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部修建性詳規(guī)成果 開發(fā)：提供參考意見 研發(fā) 開發(fā)詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標，逐步深化。商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發(fā) 銷售 工程 商業(yè)項目考核指標初定 運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求 銷管 運營資金流 “工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務(wù)結(jié)合，明確資金要求 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃” 財務(wù) 工程、開發(fā)設(shè)計前期 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見 研發(fā) 銷售明確設(shè)計院選擇標準 研發(fā)制定設(shè)計組織計劃 研發(fā)方案設(shè)計組織 方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂 “法務(wù)：合同文義審核 運營：成本審核” 研發(fā) 運營部、法務(wù)部制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂 “運營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務(wù)中心、集團資管部、法務(wù)綜合管理部投標、摘牌 投方案標 項目方案確定 研發(fā)中心：項目方案 拓展部 研發(fā)中心投經(jīng)濟標 確定土地上限 拓展部拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 拓展部掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù) 拓展部獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務(wù)：合同條款的草擬和完善財務(wù)：提供資金” 拓展部 法務(wù) 財務(wù)部用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務(wù)協(xié)同：提供土地出讓合同 開發(fā)部 法務(wù)出讓金、交易費交費證明 財務(wù)：提供資金繳納出讓金、交易費 開發(fā)部 財務(wù)確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審表 開發(fā)部委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告 研發(fā)：協(xié)助提供相關(guān)項目資料 開發(fā)部 研發(fā)向項目備案機關(guān)提交申請報告 開發(fā)部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標圖 開發(fā)部交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部詳規(guī) 研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā)辦理土地證 土地出讓合同 開發(fā)部交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部土地登記申請書 開發(fā)部土地確權(quán)來源證明文件 開發(fā)部申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關(guān)證明資料 開發(fā)部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發(fā)部：提供但當?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財務(wù)中心 開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計階段 區(qū)域市場調(diào)研 “項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目周邊競爭性樓盤調(diào)查” 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內(nèi)及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關(guān)專業(yè)人士進行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）“競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息” 商業(yè)銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關(guān)看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部項目定位 公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。拓展部現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部市場深度調(diào)研 “銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等研發(fā)部：負責協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研” 拓展部 銷售部 研發(fā)部項目最終定位 銷售 研發(fā)部：根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發(fā)部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發(fā)、運營：協(xié)助進行方案設(shè)計和成本測算 拓展部 研發(fā)部、運營部開發(fā)周期及付款計劃 工程部、開發(fā)部、銷售：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。拓展部土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖房地產(chǎn)項目開發(fā)流程節(jié)點 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門主辦部門工作內(nèi)容 分項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部規(guī)劃設(shè)計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)行政管理部門提出申請，經(jīng)審查批準后向業(yè)主委員會移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動資金和下列工程建設(shè)檔案資料：(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準文件；(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；(三)道路及地下管網(wǎng)竣工圖；(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；(五)建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料；(六)其他必要資料。四、物業(yè)移交開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。本市房地產(chǎn)權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》和《期房抵押證明》。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由房地產(chǎn)行政管理部門對房屋所有權(quán)及其相應(yīng)的土地使用權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進行的登記并對登記的房地產(chǎn)依法進行審查和確認權(quán)屬，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的行為。另準備一份經(jīng)批準的建筑工程施工圖供現(xiàn)場驗收用。二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收建設(shè)工程竣工驗收后3個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設(shè)工程規(guī)劃驗收。竣工驗收報告應(yīng)當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； ㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。建設(shè)單位組織工程竣工驗收。建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。工程竣工驗收程序：工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負責人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負責人審核簽字。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負責人審核簽字。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負責人審核簽字。工程竣工驗收條件：完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容?？⒐を炇找话惴譃閮蓚€階段，一是單項竣工驗收，二是綜合驗收。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請綜合驗收。屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。抵押登記在市局抵押登記科辦理。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會有所不同。貸款條件：具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；有住房資金管理中心認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。3）組合貸款：公積金貸款不夠用時，還可以申請商業(yè)貸款。貸款流程圖提交資料個人需提供資料（如已婚）的身份證，外省人士需提供《所在地市暫住證》以及所在地市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》：已婚、未婚、離異，及有關(guān)證明文件4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明（蓋單位公章）（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢）。十、以上條款借款人需同時具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實性、合法性。2）商業(yè)貸款購房合同或意向書等有關(guān)證住房資金管理中心要求提供 貸款資格貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；提供住房資金管理中心同意的擔保方式；符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。按揭辦理。應(yīng)當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預售方案。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復印件）及資料：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。商品房預售實行許可證制度。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。施工階段的工作包括：施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；施工場地平整，達到施工條件；施工通道疏通，滿足施工運輸條件；施工圖紙及施工資料準備；施工材料和施工設(shè)備的準備；臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；施工許可批文及辦理開工手續(xù)；確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；組織圖紙會審、設(shè)計交底；編制工程進度計劃；1設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)； 第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方式。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單； 3）建設(shè)單位應(yīng)當自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。施工許可證辦理機構(gòu)：所在地市建筑工程施工許可證實行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個開發(fā)區(qū)和遠城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導、檢查。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。2）工程建設(shè)管理?！锻鈬髽I(yè)承包工程資質(zhì)證》有效期為5年?！锻鈬髽I(yè)承包工程資質(zhì)證》的辦理機構(gòu)為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設(shè)部申請辦理；在中國一個省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向當?shù)厥〖壢嗣裾ㄔO(shè)行政主管部門申請辦理；在中國經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市承包工程的，向當?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請辦理。其要點有：凡在中國境內(nèi)從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業(yè)，在從事承包工程活動前，必須到審查機關(guān)辦理資質(zhì)審查，取得《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》。(3)外國建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理隨著對外開放的擴大，外國企業(yè)逐漸進入我國的建筑市場。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照