【正文】 參考文獻 17 參考文獻 [1] 北京市統(tǒng)計局 ， 國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊北京統(tǒng)計年鑒 (20xx) 20xx [2] 劉琳 ， 地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟學分析數(shù)量經(jīng)濟 [期刊論文 ]技術(shù)經(jīng)濟研究 20xx(07) [3] 張光宏 ， 地價與房價的關(guān)系及其政策 含義 [期刊論文 ]中國農(nóng)業(yè)銀行武漢培訓學院學報 20xx(06) [4] 徐健 ， 淺析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 20xx(05) [5] 董原鑫 ， 20xx 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟藍皮書 20xx [6] 李裕奇 ， 隨機過程 . 北京 : 清華大學出版社 , 20xx [7] 武永祥 ， 王學涵 . 房地產(chǎn)開發(fā) . 北京 : 中國建筑工業(yè)出版社 , 20xx [8] 唐俐 ， 住房價格過高問題探析 [期刊論文 ]價格月刊 20xx(12) [9] 李保平 ， 住房價格攀升探源 [期刊論文 ]商場現(xiàn)代化 20xx(08) [10] 李偉住 ， 房價格上漲的原因 分析及完善調(diào)控措施建議 [期刊論文 ] 20xx(07) [11] 耿同勁 ， 房地產(chǎn)價格 :政策與現(xiàn)實的悖論及其解析 [期刊論文 ]工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟 20xx(4) [12] 耿同勁 ， 20xx 年房屋銷售價格指數(shù)的 GM 預(yù)測 [期刊論文 ]中國物價 20xx(5) [13] 王世杰 ， 未來我國房地產(chǎn)價格變動的趨勢分析 [期刊論文 ]中國市場 20xx(35) [14] 王東京 .平抑房價應(yīng)增加房屋供給而非打壓低價 [J].臨沂房地產(chǎn)， 20xx（ 1）： 3031 [15] 席志剛 .樓市 — 漲價成為主旋律 .[J] 鳳凰周刊， 20xx（ 3）： 52 [16] 王偉民，土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的百分比 [N].中國房地產(chǎn)報， 20xx0904 [17] Fritsch, F. N. , and R. E. Carlson, Monotone piecewisecubic interpolation, SIAM J . Numer . anal. [18]Meek, D. S. ,Walton, D. J. , Hermite interpolation with Tschirnhausen cubic spirals, Computer Aided Geometric Design 。 另外，文章中的數(shù)據(jù)僅從北京市均考慮的是北京市的均價，下一步要完成的工作是針對北京市的每個地區(qū)進行建模討論 ，并與實際數(shù)據(jù)作比較，得出可靠性的結(jié)論。北京未來的房價基本上是穩(wěn)定上升的。 （ 3） 考慮到共線性問題，我們盡量利用相互獨立的因素或利用一些其他更經(jīng)典的模型。 （ 1） 對更多的城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（樣本）進行模型運算，我想精度一定會更高。 模型的改進與推廣 模型中有些因素存在共線性問題，有待進一步改進。 北京房價正處于歷史較高水平。由 Y = 1? *ΔA + 2? *ΔB + 3? *ΔC + 4? *ΔD+ 我們假設(shè)能將竣工造價成本降低為原來的 90%，其他因素值不變 ,則 Y = 1? *ΔA + 2? *ΔB + 3? *ΔC + 4? *ΔD+，從而可以求得 Y 的平均值為,政策對房價達到了抑制的目的，但沒有考慮到供求關(guān)系的影響程度，所以以上只是粗略的估計了一下，若要精確估計還需幾個對比的樣本。具體來講，如果住宅的求大于供，想讓開發(fā)商降價也是不可能的。房價最終表現(xiàn)出來的，是由供給和需求這兩種相反的力量相互作用的結(jié)果。房屋建筑單位的利潤和稅金是住宅價格的必要組成部分，它是活勞動中勞動者的剩余勞動所創(chuàng)造的價值的貨幣表現(xiàn) . 2. 供求關(guān)系的影響：供求關(guān)系對房屋價格的影響是不可忽略的。 ②房屋建設(shè)中所使用的機器、設(shè)備、工具、 施工用附屬設(shè)施等的磨損折舊等價值轉(zhuǎn)移。房屋建筑的地質(zhì)勘察與設(shè)計是土地開發(fā)的前提條件。征用土地建設(shè)房屋，要按規(guī)定付給征用土地上原有建筑物、構(gòu)筑物的折價補償費，以及有關(guān)人員的安置費等。因此， 土地開發(fā)費是房屋產(chǎn)品成本的重要 因素之一。 經(jīng)計算得各個協(xié)方差的值為： (利用 matlab 軟件 ) Raa=38730662 Rba=Rab=18250255 Rca=Rac=2543343 Rda=Rad=25327000 房價走勢的回歸分析模型 14 Rbb=8106483 Rcb=Rbc=1257098 Rdb=Rbd=11269000 Rcc= Rdc=Rcd=18820xx Rdd=22936000 Rya=4475718 Ryb=2197259 Ryc= Ryd=3251000 通過矩陣運算得到 1a , 2a , 3a , 4a 的值為： (利用 matlab 軟件 ) 1a ＝ 2a = 3a = 4a = 把系數(shù) 1a , 2a , 3a , 4a 代回原模型得： =*()*(B10300)+*(C1149)+ *()+ t? 利用表三中的均衡房 價、人均 GDP、在崗職工平均工資、竣工房屋造價、城鄉(xiāng)人均儲蓄余額反推 t? 的值， 即： t? ＝ ［ *()*(B10300)+*(C1149)+ *()］ 由于 t? 的平均值為 ,相對 Y 值來說非常小，可以近似看成是 0，從而予以忽略 故模型進一步化簡為： =*()*(B10300)+*(C1149)+*() 即 ： Y=*()*(B10300)+*(C1149)+ *()+ 即 ： Y = 1a *Δ A + 2a *Δ B + 3a *Δ C + 4a *Δ D+ Uy 我們利用表一中的各個城市的人均 GDP、在崗職工平均工資、竣工房屋造價、城鄉(xiāng)人均儲蓄余額，來反推各個城市的均衡房價并且與已知的均衡房價作對比，從而來評價該模型的實用性 房價變化情況和預(yù)測 1. 成本的影響：房屋產(chǎn)品成本主要由三大部分組成 :一是土地開發(fā)費用，二是生產(chǎn)資料消耗，三是人工費用。 表 5 12 個主要 城區(qū) 住房均衡價格及其相關(guān)因素的統(tǒng)計表 序號 城市 住 宅均衡價格指標 /元 /㎡ 人均 GDP /元 建成面積 km2 非農(nóng)業(yè)人口變化率 在崗職工平均工資 /元 人均住宅面積 /m 城鄉(xiāng)人均儲蓄余額 /元 竣工房屋造價 /元 /㎡ 1 城區(qū) 19846 488 14054 2037 2 通州 15976 378 11123 1061 3 豐臺 10425 108 7983 767 4 房山 10678 177 7378 760 5 門頭溝 7489 79 7346 866 6 海淀 14989 202 8511 978 7 石景山 18429 234 10259 978 8 順義 10261 154 8618 1087 9 大興 9142 165 7577 897 10 朝陽 30805 550 16641 2232 11 懷柔 16816 194 11931 910 12 昌平 19961 171 12187 1217 同時可以求得各個因素序列的平均值，見附表 6： 表 6 住 宅均衡 價格指標 /元 /㎡ 人均 GDP /元 建成 面積 km2 非農(nóng)業(yè)人 口變化率 在崗職工 平均工資 /元 人均住 宅面積 /m 城鄉(xiāng)人均 儲蓄余額 /元 竣工房 屋造價 /元 /㎡ 平均 15401 10300 12110. 1149 房價走勢的回歸分析模型 10 表 7 各因素與住房均衡價格的相關(guān)系數(shù)表 人均 GDP 建成 面積 非農(nóng)業(yè)人 口變化率 在崗職工 平均工資 人均住 宅面積 城鄉(xiāng)人均 儲蓄余額 竣工房 屋造價 相關(guān)系數(shù) r 由表 7 可得，住房均衡價格與非農(nóng)業(yè)人口變化率、人均住宅面積、建成面積的相關(guān)系數(shù)相對要小，所以這里我們忽略二者的影響，只考慮其他主要因素的影響，主要包括：人均 GDP、在崗職工平均 工資、竣工房屋造價、城人均儲蓄余額等方面 通過表 6 我們依次做出主要因素和住房均衡價格的關(guān)系圖： 樣本城市住宅均衡價格與人均 GDP 關(guān)系圖01000020xx030000400000 1000 20xx 3000 4000人均 GDP/ 元住宅均衡價格/元/m2 圖 1 圖 2 圖 3 房價走勢的回歸分析模型 11 住宅均衡價格與城鄉(xiāng)人均儲蓄余額關(guān)系圖01000020xx0300000 500 1000 1500 20xx 2500 3000 3500 4000住宅均衡價格 / 元 / m2人均儲蓄余額/元 圖 4 由均衡房價和人均 GDP、均衡房價和人均工資、均衡房價和竣工造價 , 均衡房價和居民平均儲蓄的關(guān)系圖可以看出，均衡房價和人均 GDP、人均工資、竣工造價、居民平均儲蓄存在著相依