【正文】 先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這個(gè)備案就沒什么好多說了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這就完成了。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。我就講個(gè)電的事情。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。也只有他們能搞定。然后拿起驗(yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了?？傊k法都是人想出來的。同樣是利用懸空期來做事。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。先從土地抵押說起。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。這個(gè)話題非常敏感。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。嘿嘿。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。從來都是如此。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。唉，又來一個(gè)“做通”工作。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。接下來，繼續(xù)講流程吧。不會(huì)有別的什么新花樣出來了。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。戶型選擇完全是市場化的東西。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。謝謝。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭的場所。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。唉打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價(jià)是：混蛋。在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。后來窮得不行，被迫下海至今。,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動(dòng)全身。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。而且得一步一步來。要這樣的話，絕對沒1年的時(shí)間出不來。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。通過了就是下一步，施工許可證。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我在此隨便講個(gè)故事哈。黑得讓人毛骨悚然。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。嘿嘿施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。收人錢手軟，云云。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。特牢騷百余字。這得寫死我啊。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。但是沒法子。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。無論怎么找關(guān)系都難批得下來?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。兩邊就吵了起來。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。我個(gè)人無言以對?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。也不知道能防什么。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會(huì)想辦法減少人防面積。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。這部分停車位只有使用權(quán)。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。我不知道這個(gè)東西算啥。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。先從消防說起。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。我就一筆帶過了。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。嘿嘿。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。你這個(gè)車是不能垂直起降的。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹ＡⅢw機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這