【正文】 。十一、清算程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目全部竣工后，應(yīng)及時進行財務(wù)會計結(jié)算，結(jié)算后向主管稅務(wù)機關(guān)提交清算申請和經(jīng)會計師（或稅務(wù)師）事務(wù)所審核的清算報告。（二）對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入扣除法定扣除項目后的增值額為計稅依據(jù)向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。十、征收方式（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的征收方式。（七）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，也免征土地增值稅。（四）個人之間互換自有居住用房的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。（三）將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的減免規(guī)定：，免征土地增值稅。（二）對開發(fā)銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。九、減免規(guī)定有下列情形之一的，減免土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進稅率表，然后按照計算公式求得應(yīng)納土地增值稅稅額?？鄢椖拷痤~第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入額－扣除項目金額第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。分級逐級距計算應(yīng)納土地增值稅稅額，然后各級距應(yīng)納稅額相加之和，就是應(yīng)納土地增值稅稅額。八、應(yīng)納稅額的計算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（四）舊房及建筑物的評估價格。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5％計算扣除。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。七、扣除項目的具體內(nèi)容（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分稅率為50％。五、稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。四、計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。單位和個人將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，由國土房管部門代征稅款，以國土房管部門受理產(chǎn)權(quán)過戶申請資料的時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。個人，包括個體經(jīng)營者。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照規(guī)定繳納土地增值稅。（3）劉 佐《新中國稅制 60 年》，中國財政經(jīng)濟出版社 2009 年版。參考文獻（1）王道樹《推進政府收入結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)對經(jīng)濟增長與轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)》，國 家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所《研究報告》2008 年第 29 期。但是改革的動作大，面臨的問題和困 難也多。另一種是 “徹底改革型” 思路，即營業(yè)稅改革與進一步的分稅 制改革同步進行，根據(jù)新的稅制體系和改革要求，在 原有分稅制實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，重新設(shè)計，明確中央、地方的收入歸屬，規(guī)范國稅、地稅系統(tǒng)的職責(zé)分 工。有兩種方 案可供選擇 ： 一種是 “過渡型” 思路，即對現(xiàn)行屬于 營業(yè)稅征收范圍的，在管理上歸地方稅務(wù)局管理的納 稅人，改征增值稅后，仍歸地方稅務(wù)局管理，收入的 劃分，比照燃油稅費改革的做法，將原歸屬地方政府 的營業(yè)稅收入部分，改征增值稅以后相應(yīng)的部分仍歸 地方政府，或者以此為基數(shù)，相應(yīng)調(diào)整增值稅收入在 中央與地方政府之間的分配比例。當然，原則上認定服務(wù)業(yè)增值稅一般納 稅人標準，仍應(yīng)以財務(wù)核算是否健全作為根本標準，而把營業(yè)額作為輔助標準，而且一定要強調(diào)，對不符 合營業(yè)額標準的納稅人，只要財務(wù)核算健全，完全可 以自主選擇申請認定為一般納稅人。但這樣做的缺點是 “治標不治本”，上 述提及的增值稅、營業(yè)稅兩稅并存的問題始終存在。三、增值稅、營業(yè)稅兩稅合并改革需要注 意的問題（一）服務(wù)業(yè)納入增值稅范圍后對征管的 要求服務(wù)業(yè)納稅人不僅數(shù)量多，情況繁雜，而且經(jīng)營 規(guī)模普遍較小，財務(wù)核算管理也相對不規(guī)范，因此，對服務(wù)業(yè)征收增值稅要注意與征管水平相適應(yīng)。鑒于不動產(chǎn)典型的地域特征，適合作為地方稅的 征收對象，建議合并現(xiàn)行征收的上述稅種，對不動產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓（包括銷售）單獨征收不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，不征增值 稅（其進項自然也不能抵扣）。，應(yīng)實行零 稅率。對于現(xiàn)行免征營業(yè)稅的項目和需 要特別鼓勵的項目，可以免征增值稅（其進項稅額因 此也不能扣除）。如果財政能夠承受，可以考慮將稅率降至3%，以支 持金融保險業(yè)的發(fā)展。筆 者傾向于后一種選擇，因為按這種方案設(shè)計的稅制更 加規(guī)范，也與增值稅普遍、中性征收和消費稅特殊調(diào) 節(jié)的稅制理念相一致。因此，對服務(wù)業(yè)的稅率設(shè) 計，有必要作適當?shù)膮^(qū)別對待 ：%營業(yè)稅稅率的娛樂業(yè)項目，可以考慮兩種選擇 ： 一種選擇是增設(shè)一檔增值稅高稅 率，比如27%（原則上應(yīng)與20% 稅率的營業(yè)稅稅負基 本持平，具體的稅率設(shè)置需要在調(diào)查基礎(chǔ)上進行測 算）。而且，可以與現(xiàn)行符合條件的軟件 生產(chǎn)企業(yè)銷售軟件稅負超 3% 返還政策統(tǒng)籌兼顧，④即原則上兩者可以統(tǒng)一適用低稅率從輕征稅。因此，對無形資產(chǎn)原則上實行輕稅政策是符合我 國當前經(jīng)濟發(fā)展要求的，就是說，對無形資產(chǎn)宜按低 稅率而非標準稅率征收增值稅。在此 基礎(chǔ)上，根據(jù)征稅項目——無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)和各項服 務(wù)業(yè)的不同特點，合理設(shè)計適用稅率。其中，交通運輸業(yè)、建筑 業(yè)、郵電通信業(yè)和文化體育業(yè)適用3 % 稅率 ； 金融保險 業(yè)、③轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和娛樂業(yè)中的臺球、保 齡球適用5% 稅率；娛樂業(yè)的其他項目適用20% 稅率。可見，無論從內(nèi)在需要還是從國際實踐 看，都有必要把勞務(wù)納入增值稅的征收范圍。據(jù)筆者對220 個國家和地區(qū)資料的檢索，開征增 值稅或類似性質(zhì)的稅種 ① 的國家和地區(qū)有153 個,實行傳統(tǒng)型銷售稅的有 34 個 , 不征稅的有 33 個。換言之，增值稅 是一個與經(jīng)濟全球化相適應(yīng)的稅種。對內(nèi)，有利于促進本國產(chǎn)品和 勞務(wù)在國際市場上的競爭力 ； 對外，有利于形成國際 公平競爭的稅收機制。第三，增值稅、營業(yè)稅兩稅并存，重復(fù)征稅，不 利于對貨物和勞務(wù)的出口實行零稅率，制約了中國產(chǎn) 品和勞務(wù)參與國際公平競爭，削弱了中國產(chǎn)品和勞務(wù) 在國際市場的競爭力。2007年國務(wù) 院發(fā)布了 《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā) [2007]7 號），要求從財稅、信貸、土地和價格等方面 進一步完善促進服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策體系。而現(xiàn)行的營業(yè)稅制度無疑是造 成服務(wù)業(yè)稅負過重的重要原因。目前在中國，一方面是 服務(wù)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻度偏低，另一方面是服務(wù)業(yè) 稅負過重。特別是在目前增值稅歸國 家稅務(wù)局管理，營業(yè)稅主要歸地方稅務(wù)局管理的情況 下，兩稅并存還造成了許多征管方面的矛盾。一、增值稅和營業(yè)稅并存的弊端關(guān)于增值稅與營業(yè)稅并存的弊端，社會上已多有 共識，主要表現(xiàn)在三個方面 ：第一，兩稅并存，而且營業(yè)稅主要按營業(yè)額全額 征稅，貨物生產(chǎn)需要消耗勞務(wù)和其他貨物，勞務(wù)提供 也需要消耗貨物和其他勞務(wù)，因此，貨物銷售和勞務(wù) 提供實際都存在重復(fù)征稅。因此，面對 新的國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢，研究改革營業(yè)稅，將之納 入增值稅征收范圍，已是當務(wù)之急。這在當時是與中國市場經(jīng)濟發(fā)展階段和 稅收征管水平相適應(yīng)的，并對促進中國市場經(jīng)濟的健 康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。本 文主要對不同的營業(yè)稅征收項目在納入增值稅征收范圍后的征稅方式和稅率設(shè)計進 行了初步思考，并對增值稅、營業(yè)稅兩稅合并后如何與征管水平相適應(yīng)，如何協(xié)調(diào) 對國、地稅系統(tǒng)管理職能和中央與地方的收入分配的影響兩個相關(guān)問題提出看法。本文認為，隨著 我國經(jīng)濟市場化、國際化程度的日益提高，社會分工進一步細化，貨物和勞務(wù)的界 限日益模糊，貨物和勞務(wù)貿(mào)易的國際競爭也更加激烈。自產(chǎn)有償、外購有償?shù)确绞降募坠┎牧希ㄔO(shè)備），憑甲方開具的增值稅專用發(fā)票，計算建筑安裝成本。也就是說，自產(chǎn)無償提供的甲供材料（設(shè)備），應(yīng)按成本計算單和計提的增值稅，確認在