【正文】 按照萬科集團成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程 財務(wù)部《經(jīng)濟測算標(biāo)準(zhǔn)報表》 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告 。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平； 前 20 名發(fā)展商最近 3 年的 開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢 等方面論述。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù) （重點是專業(yè)經(jīng)理）。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 （ 1） 成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 稅前利潤 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 保本售價 （ 2） 售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降） 一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測售價 90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 稅前利潤 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 （ 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 稅前利潤 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 盈虧平衡點分析 1） 保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為 S=C/(1T1) 2） 保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下： R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2] 式中： C：表示單位投資額（即財務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間 費用） R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業(yè)稅率 T2：表示所得稅率 四、 項目資金預(yù)測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 三、 經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。（按季列示） 三、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 第五部分：工程及銷售計劃 一、 截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。 技術(shù) 概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水 ”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進行最基本的建筑排列（不同假 設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。 確定目標(biāo)客戶 市場定位 四、 整體市場對本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。 第三部分：市場分析 一、 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述 ? 形成時間 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 35 年） ? 開工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其 研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖 ：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 三、總體 評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 二、合作方式及風(fēng)險評估 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間 、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。 九、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析 一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 （一） 項目立項 項目是否已經(jīng)立項 立項主體是否能夠變更 立項變更條件和時間 有關(guān)立項的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） （二） 項目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途 有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并 索 引） （三） 項目用地規(guī)劃 規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬 規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬 規(guī)劃用地用途 有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并 索引） （四） 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 取得土地使用權(quán)的程序描述 取得土地使用權(quán)需要的工作日