【正文】 祝 商 祺 百事城房產(chǎn)代理 （本報(bào)告完） 。 請款時間 每月月底結(jié)帳，次月依甲方之放款日，依請款金額一次以現(xiàn)金支付乙方。 銷售率 50%(不含 )以上以銷售金額 %請傭。 B、 代銷 甲方責(zé)任： 提供銷售本項(xiàng)目樓盤所需政府批文、證照； 協(xié)助為買家辦理國 內(nèi)銀行按揭、公證、房產(chǎn)證等買賣手續(xù)； 整體銷售推廣之費(fèi)用（含水、電、電話費(fèi)），廣告費(fèi)，廣告策劃費(fèi)，銷售工具制作費(fèi)； 乙方責(zé)任： 銷售人員招聘，訓(xùn)練及其工資、提成由乙方負(fù)責(zé)； 方案 A 所列之服務(wù)范圍； 請款約定： 廣告策劃費(fèi) 人民幣伍拾萬元，服務(wù)期間一年。 其它約定： 本案于預(yù)售許可證取得并完 成樣板房裝修后，三個月后，銷售率若未達(dá)五成，則甲方有權(quán)終止合作，并不再支付顧問及策劃費(fèi)予乙方，但已支付之款項(xiàng)不得追回。已銷售面積 M2 九、合作方式 A、 行銷顧問及策劃 顧問及策劃費(fèi)：總銷售金額之 5% 甲方責(zé)任： 負(fù)責(zé)銷售本案含廣告費(fèi)、 策劃費(fèi)、顧問費(fèi)、參與銷售本案之人員工資，提成及其它衍生之一切費(fèi)用開支。 八、公司業(yè)績 棕櫚泉自百事城房產(chǎn)代理 (20xx 年 6 月 1 日 )以來 總銷售金額： 總銷售面積： 總銷售戶數(shù)：店鋪： 20 戶 套房： 20 房 住家： 151 戶 車位： 60 個合計(jì)： 191 戶、 60 個車位 自 20xx 年 6 月 1 日起至 20xx 年 12 月 31 日銷售業(yè)績明細(xì)。 （ 3） 成功改造本地售樓員習(xí)性，組成親切服務(wù)，企圖心強(qiáng)、積極專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)。 C、看準(zhǔn)增值潛力之投資客（店鋪）。 客戶： A、往來黃江頻繁之商務(wù)者。 棕櫚泉成功經(jīng)驗(yàn)分享 （ 1） 開發(fā)商找到契合的銷售團(tuán)隊(duì)。與其它公司相比，因項(xiàng)目眾多而無法集中人力資源重視貴公司項(xiàng)目，而我公司將本著對貴公司負(fù)責(zé)的態(tài)度以及樹立自己在大陸品牌代理的目的，集中所有的精英，全力以赴為貴公司的項(xiàng)目運(yùn)作獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 我公司在臺灣，十二年來經(jīng)歷房地產(chǎn)高層波動起伏，因此對項(xiàng)目運(yùn)作有獨(dú)到的見解和前衛(wèi)的模式，我們有信心從大陸目前這種循規(guī)蹈矩的運(yùn)作模式中脫穎而出。通過對比分析后，修正確定正式價格表。 生成價格表 在各項(xiàng)調(diào)差確定后可利用計(jì)算機(jī)軟件生成價格表。 折扣率的確定 為使于銷售人員把握客戶促進(jìn)成交，一般價格表會根據(jù)不同付款方式給予不同的折扣優(yōu)惠。 樓層 差確定 一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為多層或高層以及棟間遮擋情況而定。 棟間差的確定 考慮對比的因素主要有：朝向、景觀、高度、密度、結(jié)構(gòu)、噪音或污染，一般情況下，棟間差不宜大于核心均價的 8%。 （二）、價格定位及實(shí)施策略 東莞的消費(fèi)者在購房的過程中十分注重朝向，這是樓盤定價過程中應(yīng)重點(diǎn)把握的問題，否則，可能導(dǎo)致部分單位長久滯銷，無法通過價格優(yōu)勢引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)平衡。 促銷方面：建議以實(shí)實(shí)在在的促銷措施，如折扣、送裝修、送家電等，盡量避象玩抽獎的花樣。需要說明的是：大部分廣告屬于長效廣告，初期投 入較多，但按推廣期分?jǐn)偝砷L期廣告費(fèi)用略高外基本保持均勻水平。 沒有質(zhì)量，美麗將不堪一擊 —— 中房集團(tuán)的保證 建筑施工篇 物業(yè)管理篇 輕松的生活，就是好生活 —— 中房集團(tuán)的愿望 總價輕松 付款輕松 日子輕松 開盤熱銷篇 —— 中房集團(tuán) 的笑容 山水雅居樓宇命名 —— 十七層兩棟：逸仙居、雅士居、 十五層兩棟 —— 凌霄居、福臨居、 十一層 20 棟：華安軒、雅樂軒、松濤軒、樂山軒、華海軒、靜安軒、梅林軒、聽海軒、御林軒、吟詩軒、圓明軒、寧靜軒、安逸軒、綠松軒、青柏軒、賞悅軒、松隱軒、居易軒、淵明軒、桃源軒。 觀星天文臺，社區(qū)圖書館。 媒介策略 根據(jù)銷售的不同階段，選擇投入最少，回報(bào)最高的宣傳工具。 形象策略 以優(yōu) 雅、高品味、古風(fēng)賦予樓盤詩人的氣質(zhì)，凝聚的音符，用濃厚人文氣息，打動越來越講求品味的消費(fèi)群體。由于山水雅居屬大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售周期較長，綜合山水雅居的物業(yè)檔次、建筑設(shè)計(jì)、消費(fèi)群體等因素，建立良好的品牌知名度和美譽(yù)度，為后期銷售工作提供有力的品牌支撐是勢在必行的。 運(yùn)用發(fā)展商人脈。 與鄰近樓盤交流，透過人脈，并許以仲人獎勵，掌握預(yù)備購屋者資料。 于基地樹立大型廣告牌，要求“常平人”暫停購屋， 等候本案。 招聘組訓(xùn)練售專員，針對業(yè)主背景、大小環(huán)境、交通動線、建材格局動線、施工特色、智能化設(shè)施、物業(yè)保全等，使之充分明了，并針對產(chǎn)品及業(yè)務(wù)技巧制作“答客問”，統(tǒng)一說詞，確保銷售品質(zhì)，減少發(fā)展商日后交樓困擾。 制作投資報(bào)酬分析表。 商鋪均價預(yù)估： 根據(jù)市場 比較法與收益還原法預(yù)估本專案商鋪的價格： 7500 元 /平方米。 規(guī)劃建議： 1）預(yù)留足夠的車位。形成獨(dú)特的風(fēng)格，不僅有利于商鋪后續(xù)經(jīng)營，同時提高樓盤整體形象。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位： 九州風(fēng)味一條街（高檔餐飲）或高檔古玩 /、字畫、茶坊行 定位依據(jù)： （ 1）與隱賢山莊及周邊星級酒店形成規(guī)模效應(yīng)，發(fā)揮其旅游、購物、休閑地緣優(yōu)勢。 （ 2）樓盤氣質(zhì)發(fā)散 以優(yōu)雅、高品味、古風(fēng)賦予樓盤詩人的氣質(zhì)，凝聚的音符，充滿濃厚人文氣息。 第一期推薦名：山水雅居 純水岸 詮釋：本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃營造了大量的水景，純水岸給人親切的感覺。 購買家庭：購房家庭以 2 至 4 人居多，月收入在 5000 以上，成為計(jì)劃購房的主力軍。 3） 深港家庭：規(guī)劃上的潛力優(yōu)勢打開外銷市場的突破口， CEPA 為常平外銷市場注入先機(jī)。 2） 白領(lǐng)階層：為現(xiàn)階段在常平居住的有較為固定收入的白領(lǐng)人士。 綜合以上，本項(xiàng)目的此項(xiàng)目定位其實(shí)質(zhì)上是一種市場占位策略，她不同于普通的市場定位在已有的 市場坐標(biāo)中尋找一個自己的位置，相當(dāng)于我們開拓了一個新的市場源，占領(lǐng)了一個其它競爭者無法超越的高地。 （ 5）、在迎接網(wǎng)際網(wǎng)路普遍登陸每個家庭的同時，我們預(yù)知未來網(wǎng)路將是生活中不可或缺的一項(xiàng)必修課程。 （ 4）、“常平首席的”說明我們是游戲規(guī)則的制定者，在部分程序上可以彌補(bǔ)產(chǎn)品的不足。 （ 2）、雖然目前部分樓盤在推廣中帶出生態(tài)人文的概念，但是我們發(fā)現(xiàn)所有的推廣都沒有真正的落到實(shí)處，且缺乏實(shí)在的價值支撐，本項(xiàng)目的地塊在“人文”這個方面是最有發(fā)言權(quán)的，是本項(xiàng)目地段的價值體現(xiàn)，五星級酒店及隱賢山莊吸引眾多的商客，容易建立起差異化競爭優(yōu)勢，同時規(guī)避了來周 邊普通歐陸風(fēng)住宅的直接競爭。 本項(xiàng)目的市場定位原則 —— 最大化的發(fā)掘旅游風(fēng)景區(qū)地段唯一性的價值 —— 最大化建立差異化競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風(fēng)險 —— 最大化突出本項(xiàng)目營造的水景園林，賦予中國傳統(tǒng)的江南文化內(nèi)涵 本項(xiàng)目的市場定位：常平首席健康、生態(tài)、人文、網(wǎng)路社區(qū) 定 位詮釋： （ 1）、健康、生態(tài)、人文社區(qū)主要是兩方面的含義。具體如下表： 影響因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅別墅 中高檔住宅附 加說明 A、對公共交通的 依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū) B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱 不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和條件，其次是其未來建筑價值之核心因素之一。 建議提供服務(wù) 聯(lián)合服務(wù)中心 ：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運(yùn)及票務(wù)服務(wù)； 家政服務(wù)：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、接送兒童上下學(xué)、保姆服務(wù)、縫紉和其它便民服務(wù)； 日常生活服務(wù)：申報(bào)戶口、申請訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、送花、快餐、送餐服務(wù)等；家庭水電設(shè)施維修； 商務(wù)服務(wù)：代理住戶打字、復(fù)印、傳真及其它咨詢； 小區(qū)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計(jì)算機(jī)服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其它網(wǎng)絡(luò)服務(wù)； 托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管； 保安 24 小時巡更； 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 精裝修廚、衛(wèi) +戶內(nèi)空調(diào) +戶內(nèi)熱水器 +環(huán)保型輕質(zhì)隔墻 項(xiàng)目 內(nèi)容 室內(nèi)地面 復(fù)合地板 室內(nèi)天花 涂 ICI 室內(nèi)墻面 涂 ICI，環(huán)保型輕質(zhì)隔墻 廚房（地面） （墻面） （廚柜） 高級防滑地磚 瓷片到頂 高級廚柜、廚具 洗手間（地面） （墻面） （潔具） 防滑地磚 瓷片到頂 進(jìn)口名牌潔具（洗手臺、抽水馬桶、淋浴間、按摩浴缸）毛玻璃淋浴隔屏 門（大門） 防水防盜門 （室內(nèi)） 無 陽臺 防滑地磚 窗臺 花崗石臺面 電 安全暗線、電插座、開關(guān)、預(yù)留燈位 水 衛(wèi)生間、廚房、洗衣機(jī)位給水（冷熱水管）及排水管道、水喉安裝到位，戶內(nèi)熱水器 通訊 客廳及每個房間專配電話線路出口 客廳及主臥室均配智能化網(wǎng)絡(luò)插口 冷氣 戶內(nèi)中央空調(diào) 電視 客廳及主臥室均留有有線電視插口 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 項(xiàng)目 發(fā)展商的交