【正文】 祝商 祺百事城房產(chǎn)代理（本報告完）34 / 34。請款時間每月月底結(jié)帳，次月依甲方之放款日，依請款金額一次以現(xiàn)金支付乙方。銷售率50%(不含)%請傭。B、 代銷甲方責任： 提供銷售本項目樓盤所需政府批文、證照； 協(xié)助為買家辦理國內(nèi)銀行按揭、公證、房產(chǎn)證等買賣手續(xù)； 整體銷售推廣之費用（含水、電、電話費），廣告費，廣告策劃費，銷售工具制作費；乙方責任： 銷售人員招聘，訓練及其工資、提成由乙方負責； 方案A所列之服務范圍；請款約定： 廣告策劃費人民幣伍拾萬元，服務期間一年。其它約定：本案于預售許可證取得并完成樣板房裝修后，三個月后，銷售率若未達五成，則甲方有權(quán)終止合作，并不再支付顧問及策劃費予乙方，但已支付之款項不得追回。 M2九、合作方式A、 行銷顧問及策劃顧問及策劃費：總銷售金額之5%甲方責任：負責銷售本案含廣告費、策劃費、顧問費、參與銷售本案之人員工資，提成及其它衍生之一切費用開支。八、公司業(yè)績棕櫚泉自百事城房產(chǎn)代理(2003年6月1日)以來總銷售金額：總銷售面積：總銷售戶數(shù)：店鋪：20戶套房：20房住家：151戶車位：60個合計：191戶、60個車位自2003年6月1日起至2003年12月31日銷售業(yè)績明細。（3） 成功改造本地售樓員習性，組成親切服務，企圖心強、積極專業(yè)的銷售團隊。C、看準增值潛力之投資客（店鋪）?？蛻簦篈、往來黃江頻繁之商務者。棕櫚泉成功經(jīng)驗分享（1） 開發(fā)商找到契合的銷售團隊。與其它公司相比，因項目眾多而無法集中人力資源重視貴公司項目，而我公司將本著對貴公司負責的態(tài)度以及樹立自己在大陸品牌代理的目的，集中所有的精英，全力以赴為貴公司的項目運作獻計獻策。我公司在臺灣，十二年來經(jīng)歷房地產(chǎn)高層波動起伏，因此對項目運作有獨到的見解和前衛(wèi)的模式，我們有信心從大陸目前這種循規(guī)蹈矩的運作模式中脫穎而出。通過對比分析后，修正確定正式價格表。 生成價格表在各項調(diào)差確定后可利用計算機軟件生成價格表。 折扣率的確定為使于銷售人員把握客戶促進成交，一般價格表會根據(jù)不同付款方式給予不同的折扣優(yōu)惠。 樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為多層或高層以及棟間遮擋情況而定。 棟間差的確定考慮對比的因素主要有：朝向、景觀、高度、密度、結(jié)構(gòu)、噪音或污染，一般情況下，棟間差不宜大于核心均價的8%。（二）、價格定位及實施策略東莞的消費者在購房的過程中十分注重朝向，這是樓盤定價過程中應重點把握的問題，否則，可能導致部分單位長久滯銷，無法通過價格優(yōu)勢引導消費結(jié)構(gòu)平衡。 促銷方面：建議以實實在在的促銷措施，如折扣、送裝修、送家電等，盡量避象玩抽獎的花樣。需要說明的是：大部分廣告屬于長效廣告，初期投入較多，但按推廣期分攤除成長期廣告費用略高外基本保持均勻水平。沒有質(zhì)量，美麗將不堪一擊——中房集團的保證建筑施工篇物業(yè)管理篇輕松的生活，就是好生活——中房集團的愿望總價輕松付款輕松日子輕松開盤熱銷篇——中房集團的笑容山水雅居樓宇命名——十七層兩棟：逸仙居、雅士居、十五層兩棟——凌霄居、福臨居、十一層20棟：華安軒、雅樂軒、松濤軒、樂山軒、華海軒、靜安軒、梅林軒、聽海軒、御林軒、吟詩軒、圓明軒、寧靜軒、安逸軒、綠松軒、青柏軒、賞悅軒、松隱軒、居易軒、淵明軒、桃源軒。觀星天文臺，社區(qū)圖書館。 媒介策略根據(jù)銷售的不同階段，選擇投入最少，回報最高的宣傳工具。 形象策略以優(yōu)雅、高品味、古風賦予樓盤詩人的氣質(zhì)，凝聚的音符，用濃厚人文氣息，打動越來越講求品味的消費群體。由于山水雅居屬大型房地產(chǎn)項目，銷售周期較長，綜合山水雅居的物業(yè)檔次、建筑設計、消費群體等因素，建立良好的品牌知名度和美譽度，為后期銷售工作提供有力的品牌支撐是勢在必行的。運用發(fā)展商人脈。與鄰近樓盤交流，透過人脈，并許以仲人獎勵，掌握預備購屋者資料。 于基地樹立大型廣告牌，要求“常平人”暫停購屋，等候本案。 招聘組訓練售專員，針對業(yè)主背景、大小環(huán)境、交通動線、建材格局動線、施工特色、智能化設施、物業(yè)保全等，使之充分明了，并針對產(chǎn)品及業(yè)務技巧制作“答客問”，統(tǒng)一說詞，確保銷售品質(zhì)，減少發(fā)展商日后交樓困擾。制作投資報酬分析表。商鋪均價預估：根據(jù)市場比較法與收益還原法預估本專案商鋪的價格：7500元/平方米。規(guī)劃建議：1）預留足夠的車位。形成獨特的風格，不僅有利于商鋪后續(xù)經(jīng)營，同時提高樓盤整體形象。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位：九州風味一條街（高檔餐飲）或高檔古玩/、字畫、茶坊行定位依據(jù)：（1）與隱賢山莊及周邊星級酒店形成規(guī)模效應，發(fā)揮其旅游、購物、休閑地緣優(yōu)勢。（2）樓盤氣質(zhì)發(fā)散以優(yōu)雅、高品味、古風賦予樓盤詩人的氣質(zhì)，凝聚的音符，充滿濃厚人文氣息。第一期推薦名：山水雅居純水岸詮釋：本項目區(qū)內(nèi)規(guī)劃營造了大量的水景，純水岸給人親切的感覺。購買家庭：購房家庭以2至4人居多，月收入在5000以上，成為計劃購房的主力軍。3） 深港家庭：規(guī)劃上的潛力優(yōu)勢打開外銷市場的突破口，CEPA為常平外銷市場注入先機。2） 白領階層：為現(xiàn)階段在常平居住的有較為固定收入的白領人士。綜合以上，本項目的此項目定位其實質(zhì)上是一種市場占位策略，她不同于普通的市場定位在已有的市場坐標中尋找一個自己的位置，相當于我們開拓了一個新的市場源，占領了一個其它競爭者無法超越的高地。（5）、在迎接網(wǎng)際網(wǎng)路普遍登陸每個家庭的同時，我們預知未來網(wǎng)路將是生活中不可或缺的一項必修課程。（4）、“常平首席的”說明我們是游戲規(guī)則的制定者，在部分程序上可以彌補產(chǎn)品的不足。（2）、雖然目前部分樓盤在推廣中帶出生態(tài)人文的概念，但是我們發(fā)現(xiàn)所有的推廣都沒有真正的落到實處，且缺乏實在的價值支撐，本項目的地塊在“人文”這個方面是最有發(fā)言權(quán)的，是本項目地段的價值體現(xiàn)，五星級酒店及隱賢山莊吸引眾多的商客，容易建立起差異化競爭優(yōu)勢，同時規(guī)避了來周邊普通歐陸風住宅的直接競爭。本項目的市場定位原則——最大化的發(fā)掘旅游風景區(qū)地段唯一性的價值——最大化建立差異化競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風險——最大化突出本項目營造的水景園林，賦予中國傳統(tǒng)的江南文化內(nèi)涵本項目的市場定位：常平首席健康、生態(tài)、人文、網(wǎng)路社區(qū)定位詮釋：（1）、健康、生態(tài)、人文社區(qū)主要是兩方面的含義。具體如下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和條件，其次是其未來建筑價值之核心因素之一。建議提供服務聯(lián)合服務中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運及票務服務；家政服務：鐘點工室內(nèi)清潔、接送兒童上下學、保姆服務、縫紉和其它便民服務；日常生活服務：申報戶口、申請訂報送報、送牛奶、送花、快餐、送餐服務等；家庭水電設施維修；商務服務：代理住戶打字、復印、傳真及其它咨詢；小區(qū)計算機聯(lián)網(wǎng)服務：計算機服務、網(wǎng)上溝通，傳達信息及其它網(wǎng)絡服務；托管服務：代理出租、收租、外出托管；保安24小時巡更； 交樓標準建議精裝修廚、衛(wèi)+戶內(nèi)空調(diào)+戶內(nèi)熱水器+環(huán)保型輕質(zhì)隔墻項目內(nèi)容室內(nèi)地面復合地板室內(nèi)天花涂ICI室內(nèi)墻面涂ICI，環(huán)保型輕質(zhì)隔墻廚房（地面）（墻面）（廚柜）高級防滑地磚瓷片到頂高級廚柜、廚具洗手間（地面）（墻面）（潔具）防滑地磚瓷片到頂進口名牌潔具（洗手臺、抽水馬桶、淋浴間、按摩浴缸）毛玻璃淋浴隔屏門（大門）防水防盜門（室內(nèi)）無陽臺防滑地磚窗臺花崗石臺面電安全暗線、電插座、開關、預留燈位水衛(wèi)生間、廚房、洗衣機位給水（