【正文】 （4）分包人的其他違約責(zé)任：分包人違反本合同義務(wù)，造成發(fā)包人、承包人其他損失的，應(yīng)承擔賠償責(zé)任。② 因分包工程延期竣工導(dǎo)致總包工程延期竣工的，分包人還應(yīng)向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天元。注意審查分包人違約責(zé)任的設(shè)置（1）分包人轉(zhuǎn)包或再分包本工程的，承包人有權(quán)解除合同，分包人應(yīng)向發(fā)包人支付分包工程合同價款10％的違約金。工程竣工驗收后，雙方按定額和費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。分包工程最終價款＝分包人所報單價經(jīng)確認的工程量（2）總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔保修責(zé)任的全部價款，除非發(fā)生通用條款第22條規(guī)定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結(jié)算價款，不予調(diào)整。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規(guī)費，該單價為不變價，任何條件下均不予調(diào)整。分包人應(yīng)根據(jù)承包人的指令移交分包工程。（4）結(jié)算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。發(fā)包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。（2）分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求移交分包工程，分包人應(yīng)當移交。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應(yīng)專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核，將初審意見提交發(fā)包人或工程師。注意審查竣工驗收的專業(yè)技術(shù)要求（1）發(fā)包人應(yīng)當在分包工程竣工驗收后24小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。（3）分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。② 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權(quán)限作出的變更指令。分包工程的工程量確認經(jīng)工程師確認的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結(jié)算時計算工程量的依據(jù)。（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務(wù)。發(fā)包人負有支付分包工程價款義務(wù)和取得分包工程的權(quán)利；分包人負有按時、保質(zhì)交付分包工程的義務(wù)和享有獲得分包工程價款的權(quán)利?？偘贤瑮l款：指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。專業(yè)工程分包合同審核審查要點（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）注意審查分包人資質(zhì)注意審查分包人的責(zé)任范圍分包工程承包人應(yīng)當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責(zé)。關(guān)于公章使用和款項支付。保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。1其他注意點：質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。1關(guān)于合同生效時間、地點效力的約定審查簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔全部責(zé)任外，應(yīng)當承擔工程總標價10%的違約金。（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。證明責(zé)任的承擔和程序。上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應(yīng)責(zé)任。違約金：可與延期通比例的約定。1在對于施工合同違約責(zé)任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（時間、視為條款）重點是關(guān)于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔、結(jié)算資料的提交時間和補充要求。施工期間變更調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。1注意審查關(guān)于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設(shè)計的批準的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實務(wù)上需做變更。（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。（3）采用成本加酬金合同。）（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。注意審查合同價款的確定方式一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風(fēng)險范圍，如：“鋼材價格的市場變化（8%）”注意風(fēng)險費用的計算方法：（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù)，并認為該項目已包含在總承包價款中。”等。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認可。注意審查對于工期順延的約定一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可。一、明確工程師授權(quán)范圍；二、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認。注意審查組成合同文件的順序首先需標注：在前者優(yōu)先；其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。注意工程承包范圍的審查整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等。因此，對于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問題?？傊?，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）注意審查合同招投標要求、承包方主體資格（1）對于：國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發(fā)生。必須能達到工程量計算與預(yù)算一一對應(yīng)的程度。違約費用的利息問題計取方法。對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。此類問題都應(yīng)在合同中加以明確。為了避免此類風(fēng)險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關(guān)于此費用的計取。因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。七、不可抗力方面關(guān)于現(xiàn)場一周連續(xù)停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。大型設(shè)備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無息返還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費用的規(guī)定。明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關(guān)鍵工期上的延誤，必須經(jīng)監(jiān)理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據(jù)。明確合同工期嚴格規(guī)定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業(yè)工期。應(yīng)規(guī)定發(fā)生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責(zé)任。避免乙方因定額價格低而出現(xiàn)雙方的分歧，并規(guī)定違約責(zé)任。合同條款必須明確土方、商砼運距應(yīng)有簽證，無簽證視同未發(fā)生，且必須在事前經(jīng)甲方確認，事后的責(zé)任由施工方承擔。這樣規(guī)范后有利于管理，有利于結(jié)算。應(yīng)明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發(fā)生，最好是把信息價與市場價的差額體現(xiàn)在讓利上。是以投標時季度信息價為結(jié)算依據(jù)還是以施工過程中加權(quán)季度信息價為結(jié)算依據(jù)。關(guān)于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務(wù)內(nèi)容，以及對外政府部門上繳的保險、招標交易費等的問題的由誰承擔的問題。合同條款必須明確總包配合管理費的內(nèi)容。原因為施工中由業(yè)主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式?？傊?，此類費用最好落實到能精確計算的地步。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本?，F(xiàn)場監(jiān)理、甲方辦公區(qū)以及分包單位的臨設(shè)辦公費用及地點的提供和費用計取方式。在此，我僅以房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度，在定額取費結(jié)算前提下總結(jié)了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。此外，合同風(fēng)險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協(xié)，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴肅性。同樣對于我們的施工單位更為重要。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質(zhì)，使我們在合同訂立過程中應(yīng)該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風(fēng)險。本文通過以房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度，總結(jié)部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。（4）分包人的其他違約責(zé)任：分包人違反本合同義務(wù)，造成發(fā)包人、承包人其他損失的，應(yīng)承擔賠償責(zé)任。② 因分包工程延期竣工導(dǎo)致總包工程延期竣工的，分包人還應(yīng)向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天元。注意審查分包人違約責(zé)任的設(shè)置（1）分包人轉(zhuǎn)包或再分包本工程的，承包人有權(quán)解除合同，分包人應(yīng)向發(fā)包人支付分包工程合同價款10％的違約金。工程竣工驗收后，雙方按定額和費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。分包工程最終價款＝分包人所報單價經(jīng)確認的工程量（2）總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔保修責(zé)任的全部價款，除非發(fā)生通用條款第22條規(guī)定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結(jié)算價款，不予調(diào)整。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規(guī)費，該單價為不變價，任何條件下均不予調(diào)整。分包人應(yīng)根據(jù)承包人的指令移交分包工程。（4）結(jié)算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。發(fā)包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。（2）分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求移交分包工程，分包人應(yīng)當移交。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應(yīng)專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核，將初審意見提交發(fā)包人或工程師。注意審查竣工驗收的專業(yè)技術(shù)要求（1）發(fā)包人應(yīng)當在分包工程竣工驗收后24小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。（3）分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。② 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權(quán)限作出的變更指令。分包工程的工程量確認經(jīng)工程師確認的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結(jié)算時計算工程量的依據(jù)。（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務(wù)。發(fā)包人負有支付分包工程價款義務(wù)和取得分包工程的權(quán)利；分包人負有按時、保質(zhì)交付分包工程的義務(wù)和享有獲得分包工程價款的權(quán)利?？偘贤瑮l款： 指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。專業(yè)工程分包合同審核審查要點（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）注意審查分包人資質(zhì)注意審查分包人的責(zé)任范圍分包工程承包人應(yīng)當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責(zé)。關(guān)于公章使用和款項支付。保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。1其他注意點：質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。1關(guān)于合同生效時間、地點效力的約定審查簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔全部責(zé)任外，應(yīng)當承擔工程總標價10%的違約金。（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。證明責(zé)任的承擔和程序。上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應(yīng)責(zé)任。違約金：可與延期通比例的約定。1在對于施工合同違約責(zé)任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（時間、視為條款）重點是關(guān)于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔、結(jié)算資料的提交時間和補充要求。施工期間變更調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。1注意審查關(guān)于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設(shè)計的批準的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實務(wù)上需做變更。（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。（3）采用成本加酬金合同。）（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風(fēng)險范圍，如： “鋼材價格的市場變化（8%）” 注意風(fēng)險費用的計算方法：（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù)，并認為該項目已包含在總承包價款中?！钡?。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認可。注意審查對于工期順延的約定一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，